Theo TS Cấn Văn Lực, năm 2024, tỷ số giá nhà trên thu nhập bình quân hộ gia đình Việt Nam là 23,7 – gấp hơn 1,6 lần mức trung bình của thế giới.
Thông tin này được TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản mùa Xuân thường niên diễn ra ngày 19/2.
Giá nhà cao và nguyên nhân của tình trạng này là nội dung được ông Lực dành nhiều thời gian lý giải trong phần tham luận tại sự kiện. Theo chuyên gia này, thị trường bất động sản năm ngoái đã diễn biến tích cực hơn nguồn cung dự án mới tăng 18%, số lượng căn tăng hơn 50%.
Ông Cấn Văn Lực trích dẫn nghiên cứu của Numbeo (nền tảng dữ liệu về chi phí sống Numbeo, trụ sở tại Serbia) cho thấy tỷ số giá nhà trên thu nhập bình quân của hộ gia đình (HPR) năm 2024 là 23,7 lần, tăng thêm 0,2 so với năm trước đó. Trong khi đó, mức trung bình của chỉ số này trên thế giới giảm 0,5, xuống còn 14,6 lần trong năm ngoái. Như vậy, giá nhà trên thu nhập tại Việt Nam cao hơn mức trung bình của thế giới khoảng 1,62 lần.
HPR được tính bằng cách chia giá nhà trung bình cho thu nhập bình quân hàng năm hộ gia đình. Theo Bộ Xây dựng, HPR là phương pháp phổ biến nhất và được sử dụng nhiều nơi trên thế giới khi đánh giá mức độ “hợp lý” về giá của nhà ở. Chỉ số này cũng được khuyến khích sử dụng bởi Ngân hàng Thế giới và Liên Hợp Quốc.
Theo chuyên gia này, giá neo cao cũng khiến người dân ngại vay mua nhà. Minh chứng cho nhận định này là tăng trưởng tín dụng cho đầu tư kinh doanh địa ốc năm 2024 đạt khoảng 18%, cao gấp hơn hai lần cho vay cá nhân tiêu dùng bất động sản (khoảng 6,5%).
Ông Lực cho rằng có 6 nguyên nhân chủ yếu khiến giá nhà tại Việt Nam ngày càng tăng cao. Thứ nhất là các vướng mắc pháp lý và tâm lý sợ trách nhiệm khiến nguồn cung khan hiếm. Tiếp đó, các chi phí đầu vào như tiền thuê đất, sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, vật liệu xây dựng tăng cũng góp phần đẩy giá nhà đi lên. Chuyên gia này cũng nhấn mạnh cần phải có giải pháp giảm thêm chi phí “không chính thức” cho doanh nghiệp.
Về vấn đề tiền sử dụng đất, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP.Invest cũng đánh giá đây vẫn là điểm nghẽn quan trọng khi có những dự án mất 1-2 năm không tính được giá đất. Theo ông Hiệp, đến đầu năm nay, 25 tỉnh, thành phố đã đưa ra bảng giá đất điều chỉnh. Nhưng do các yếu tố đầu vào không đầy đủ, các địa phương có xu hướng nhìn nhau để đưa bảng giá đất lên cao. Trong khâu định giá đất, một số địa phương còn thiếu sự chủ động khi quyết định tăng hoặc giảm vì còn sợ trách nhiệm, phụ thuộc vào đơn vị tư vấn.
Ông cũng nói rằng các chi phí đầu vào khác như đầu tư hạ tầng, lãi suất không thực tế dẫn đến nhiều khúc mắc, giá đất chưa chính xác. Bởi vậy, ông Hiệp mong muốn điểm nghẽn về định giá đất sớm được giải quyết để doanh nghiệp thực hiện dự án bất động sản nhanh hơn.
Về phía cơ quan quản lý, ông Lê Văn Bình, Phó vụ trưởng Đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết ngay từ khi tham mưu cho Quốc hội ban hành Luật Đất đai sửa đổi, Bộ Tài nguyên và Môi trường (tên gọi trước hợp nhất với Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn) đã xác định vấn đề giá đất là yếu tố quan trọng hàng đầu. Luật sửa đổi đã mở rộng việc áp dụng bảng giá đất và các phương pháp định giá theo hướng minh bạch hơn.
Tuy nhiên, ông Bình cũng nhìn nhận khi thực thi còn nhiều bất cập, nhất là tại địa phương. Theo ông, hiện nay vẫn có sự khác biệt quan điểm giữa đơn vị tư vấn định giá đất, hội đồng thẩm định giá đất và cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất. Trong khi tại một số quốc gia khác, tại một số quốc gia khác, trách nhiệm thẩm định giá đất của đơn vị tư vấn và họ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu sai sót. Đây là vấn đề cần được xem xét để nâng cao tính trách nhiệm và hiệu quả trong việc định giá đất tại Việt Nam.
Đại diện Bộ Nông nghiệp và Môi trường khẳng định sẽ tiếp tục đồng hành cùng các địa phương và doanh nghiệp, lắng nghe ý kiến phản ánh để tìm ra giải pháp tháo gỡ những khó khăn trong thực tế.
Trong bối cảnh nguồn cung – cầu mất cân đối khi lượng dự án mới được cấp phép ít, theo ông Cấn Văn Lực, các doanh nghiệp chủ yếu đầu tư phát triển dự cao cấp để đạt biên lợi nhuận hấp dẫn. “Các chủ đầu tư không thể chạy theo phát triển nhà ở xã hội vì có quá ít dự án”, ông nói.
Cùng với đó là việc “thổi giá”, “té nước theo mưa” hay tình trạng đầu cơ vẫn còn phổ biến làm giá nhà đất tăng ảo so với giá trị thật. Ông Lực cũng đặt ra câu hỏi rằng liệu có phải do Việt Nam chưa đánh thuế bất động sản, trong khi thuế, phí chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế vẫn rất thấp so với các nước khác góp phần vào tình trạng này.
