Quy định về việc cho vay và quản lý vốn vay chưa hợp lý khi các tổ chức tín dụng không thể kiểm tra việc sử dụng vốn của bên đi vay, vì đây không phải là khách hàng vay trực tiếp của các tổ chức tín dụng. Do đó, các tổ chức tín dụng trở nên thận trọng hơn khi đầu tư nguồn vốn của mình vào các doanh nghiệp bất động sản, các dự án hợp tác đầu tư của các tổ chức tín dụng.
Liên quan đến Thông tư 06/2023 đã sửa đổi, Luật sư Lê Bá Thường – đoàn luật sư TPHCM, Viện trưởng Viện Nghiên cứu pháp luật và Văn hóa doanh nghiệp (DN) – cho rằng, Thông tư 06 đang gây nhiều khó khăn cho DN trong việc tiếp cận vốn tín dụng.
Cụ thể, khoản 2 Điều 22 quy định về việc cho vay và quản lý vốn vay. Điều này chưa hợp lý khi các tổ chức tín dụng không thể kiểm tra việc sử dụng vốn của bên đi vay, vì đây không phải là khách hàng vay trực tiếp của các tổ chức tín dụng. Do đó, các tổ chức tín dụng trở nên thận trọng hơn khi đầu tư nguồn vốn của mình vào các DN bất động sản, các dự án hợp tác đầu tư của các tổ chức tín dụng.
Khoản 5 Điều 26 cũng chưa hợp lý. Theo đó, các tổ chức tín dụng cho những công ty bất động sản vay để thanh toán tiền nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, thì tổ chức tín dụng phải phong tỏa số tiền này cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm. Đây là rào cản lớn gây khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản tiếp xúc được nguồn vốn để vay.
Phân tích cụ thể hơn, Luật sư Lê Bá Thường cho rằng các chủ đầu tư muốn huy động vốn đối với nhà ở hình thành trong tương lai thì DN dùng hợp đồng hợp tác kinh doanh để tiếp cận vốn và vay vốn, nhưng nay chủ đầu tư bị chặn ngay từ đầu nếu không đủ điều kiện thì không được vay vốn.
Trước kia, chủ đầu tư muốn huy động vốn chỉ cần hoàn thành phần móng của tòa nhà và được phê duyệt thì có thể bán cho khách hàng. Việc bán cho khách hàng trong trường hợp này sẽ bán theo hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh, khi đó chủ đầu tư mới có thêm vốn để tiếp tục thực hiện dự án. Đa số các dự án nhà ở hình thành trong tương lai đều thực hiện theo cơ chế như vậy.
Do đó, nếu ngân hàng quy định các biện pháp giám sát trả nợ đối với khách hàng vay tiền để mua nhà thì sẽ gây nhiều khó khăn. Cụ thể, chủ đầu tư không thể huy động vốn, phải tự bỏ vốn ra để hoàn thành dự án và sau đó mới bán được nhà. Trong khi ít chủ đầu tư có đủ nguồn vốn để hoàn thiện xong dự án. Bên cạnh đó, khi khách hàng vay tiền để đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai nhưng ngân hàng lại phong tỏa nguồn vốn này, dẫn đến cá nhân không thể thực hiện được, điều này gần giống với việc ngân hàng không cho vay vốn.
Luật sư Lê Bá Thường cho rằng, việc ngân hàng ra thông tư này có những điều khoản bị tác động ngược với mục đích ban đầu khi ban hành thông tư. Trong tình hình kinh tế đang còn khó khăn, việc siết quy định cho vay này làm cho các doanh nghiệp bị hạn chế và khả năng tiếp cận và vay vốn.
“Tôi kiến nghị Ngân hàng Nhà nước nên có những điều chỉnh lại Thông tư 06 để phù hợp với thực tiễn, tránh trường hợp tác dụng ngược gây ra cho thị trường bất động sản khó khăn càng khó khăn hơn. Bất động sản có vai trò rất quan trọng trong việc ổn định nền kinh tế, thúc đẩy sự tăng trưởng, kiểm soát lạm phát nên cần đưa ra thông tư phù hợp với bối cảnh để thúc đẩy sự phát triển kinh tế đất nước.
Đồng thời, cần phải có những chính sách phù hợp hơn không chỉ cho lĩnh vực bất động sản mà còn là nhiều lĩnh vực khác. Đối với lĩnh vực mà có nhiều rủi ro tiềm ẩn như bất động sản thì cần phải sàng lọc kỹ càng hơn nữa, lắng nghe ý kiến của DN và cả người dân” – Luật sư Lê Bá Thường đề xuất.
Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, Nhà nước đang từng bước hoàn thiện các giải pháp quản lý tín dụng. Theo ông Hiển, ngân hàng đang thừa tiền không dám cho vay, trái phiếu doanh nghiệp đang khất nợ, trả nợ, hệ thống kinh tế đang khó khăn…
“Theo tôi đánh giá Thông tư 06 trên tinh thần là tốt và giúp Ngân hàng Nhà nước kiểm soát tốt hơn hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại, nhưng nhiều quy định vẫn chưa chặt chẽ. Thông tư cần phù hợp hơn về lộ trình đề ra, tăng tính chủ động, quyền tự quyết của các tổ chức tín dụng; yêu cầu các doanh nghiệp bất động sản cần tái cơ cấu, kiểm soát hoạt động chi phí cho hiệu quả hơn. Đặc biệt thực hiện tuân thủ pháp luật…” – ông Hiển cho biết.
