Việc sớm đưa Luật Đất đai sửa đổi vào thi hành sẽ có lợi rất lớn cho phát triển kinh tế – xã hội.
Vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng các bộ, ngành sớm trình Chính phủ các nghị định hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đất đai sửa đổi và thông tư. Đây là cơ sở để Chính phủ đề xuất Quốc hội cho phép luật này có hiệu lực từ ngày 1/7, thay vì ngày 1/1/2025 như được thông qua tại kỳ họp hồi đầu năm. Đây là thông tin được người dân, doanh nghiệp và các địa phương hết sức quan tâm.
Việc sớm đưa Luật Đất đai sửa đổi vào thi hành sẽ có lợi rất lớn cho phát triển kinh tế – xã hội. Đây sẽ là nền tảng quan trọng để tháo gỡ khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng tại các dự án đầu tư công hoặc các dự án bất động sản đang triển khai dở dang, nhằm tăng nguồn cung nhà ở. Còn đối với người dân, những chính sách mới, ví dụ như cấp sổ đỏ cho những thửa đất không giấy tờ, vốn đã tồn tại 2-3 chục năm trời, sẽ có hướng xử lý.
Ông Lê Minh Ngân – Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết: “Dự kiến trong nửa đầu tháng 4 chúng tôi sẽ gửi sang Bộ Tư pháp để thẩm định 1 số nghị định thuộc thẩm quyền của Chính phủ. Từ đó sau khi có văn bản thẩm định sẽ bắt tay vào tiếp thu giải trình hoàn thiện để trình Chính phủ cho kịp tiến độ về mặt thời gian và chất lượng của văn bản. Để khi Quốc hội cho phép Luật đất đai có hiệu lực từ ngày 1/7 chúng ta đã hoàn thiện các văn bản hướng dẫn thi hành. Mặt khác, để đảm bảo chất lượng và để kịp tiến độ, chúng tôi sẽ đề nghị với Thủ tướng Chính phủ cho phép các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai lần này được xây dựng theo thể thức quy trình rút gọn”.
Đề xuất hướng dẫn cụ thể quy định địa phương định giá đất
Một trong những thay đổi quan trọng của Luật Đất đai sửa đổi là bỏ khung giá đất và yêu cầu bảng giá đất cập nhật hàng năm (thay vì 05 năm/lần). Chủ tịch UBND cấp huyện có quyền quyết định giá đất cụ thể. Nhiều địa phương cho biết, quy định mới sẽ giúp việc định giá đất được nhanh hơn, chủ động hơn. Tuy nhiên, quá trình thực hiện vẫn còn gặp một số khó khăn vướng mắc, cần có những hướng dẫn cụ thể trong các Nghị định hướng dẫn thi hành tới đây.
Từ cuối năm 2023, TP Hà Nội đã ủy quyền cho cấp huyện thực hiện việc định giá đất. Với các cơ sở dữ liệu hiện nay, quá trình thực thi không hề đơn giản. Huyện Hoài Đức đang thực hiện 1 dự án thành phần đường Vành đai 4 – Vùng thủ đô. Ở một vị trí trên đường Quốc lộ 32, kết quả định giá để đền bù giải phóng mặt bằng do đơn vị tư vấn cho UBND huyện đưa ra là 26 triệu đồng/m2.
Trong khi, giá thị trường tại dọc trục này đang là 80 -100 triệu đồng/m2. Tức là giá thẩm định đền bù đưa ra chỉ bằng 1/3 giá thị trường. Nếu được áp dụng, mức giá này sẽ khó thuyết phục được người dân. Điều này khiến cho UBND cấp huyện gặp khó.
Ông Nguyễn Anh – Phó Chủ tịch UBND huyện Hoài Đức, Thành phố Hà Nội nhận định: “Hiện nay, đơn vị tư vấn thực hiện theo ba nội dung: thứ nhất là phỏng vấn đối với người dân giao dịch, thứ hai là các giao dịch thực tế có trên địa bàn thông qua Chi cục Thuế cũng như văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh, thứ ba là bảng giá đất và hệ số của UBND Thành phố cũng chưa được sát với việc giao dịch thực tế của người dân. Bởi vì người dân thường không nêu toàn bộ số tiền mà họ đã thực tế giao dịch”.
Góp ý cho nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường lấy ý kiến, một số địa phương khác cũng bày tỏ mong muốn sẽ có hướng dẫn chi tiết hơn, để thực hiện hiệu quả quy định để UBND cấp huyện định giá đất.
Ông Lương Trọng Quỳnh – Phó Chủ tịch UBND tỉnh Lạng Sơn đưa ý kiến: “Việc xác định thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất khá khó vì giá đất được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở đất đai về giá. Hai hệ thống này hiện nay chưa được hoàn thiện. Kinh nghiệm, trình độ chuyên môn của một số cán bộ công chức làm trong lĩnh vực giá đất của tỉnh còn hạn chế. Do vậy, sẽ gặp khó khăn khi triển khai quy định mới này”.
Bà Ngô Thị Thu Hằng – Trưởng phòng Tài nguyên Môi trường huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội cho rằng: “UBND cấp huyện chưa có đầy đủ các cơ quan chuyên môn cũng như năng lực chuyên môn để thực hiện chuyên môn sâu về công tác định giá đất. Trong thời gian tới, chúng tôi rất mong bố trí cho chúng tôi biên chế về chuyên trách công tác định giá đất. Vì định giá đất liên quan đến tài sản và liên quan đến nguồn thu của Nhà nước”.
Các địa phương cho rằng, nếu Luật Đất đai sửa đổi được thi hành sớm, sẽ giúp tăng nguồn lực đất đai, giải quyết được những vướng mắc của các dự án đang triển khai dở dang.
Người dân mong chờ cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ
Với người dân, một trong những nội dung nhận được sự quan tâm lớn Luật Đất đai sửa đổi lần này là Luật cho phép cấp giấy sổ đỏ cho các trường hợp không giấy tờ. Tức là những trường hợp như: tự ý chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang làm nhà ở, đất xen kẹt, giao đất trái thẩm quyền, đất ông cha để lại nhưng không có giấy tờ… Mốc thời gian là trước ngày 1/7/2014. Nhưng để thực hiện được, cần có những điều kiện nhất định. Và hiện nay, một số điều kiện đang cần những hướng dẫn rõ ràng từ Nghị định thi hành Luật.
Khi xin cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ, người sử dụng đất phải nộp các khoản tiền như: Tiền sử dụng đất; Lệ phí trước bạ; Lệ phí cấp sổ đỏ; Phí thẩm định hồ sơ. Như trường hợp căn nhà gần 100m2 tại huyện Thanh Trì, Hà Nội, mức thuế phí dự kiến phải nộp là 1 tỷ đồng.
Bà Nguyễn Thị Lan – Xã Tứ Hiệp, huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội tâm sự: “Tôi chỉ làm nhân viên, lương mỗi tháng vài triệu, giờ đóng một số tiền lớn như thế chúng tôi rất trăn trở. Đây cũng là một số tiền nặng với gia đình chúng tôi”.
Ông Nguyễn Xuân Kiên – Phó Chủ tịch UBND xã Tứ Hiệp, huyện Thanh Trì, TP Hà Nội chia sẻ: “Các hộ dân mong các cấp chính quyền người xây dựng luật tạo điều kiện cho các hộ dân được giãn đóng nghĩa vụ tài chính, hoặc đóng theo đợt”.
Theo quy định của Luật mới, để được cấp sổ đỏ, các thửa đất vi phạm phải được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận về nguồn gốc, hiện không có tranh chấp, không vi phạm pháp luật về đất đai.
Tuy nhiên, nhiều trường hợp đất được giao trái thẩm quyền, hoặc lấn chiếm từ đất nông nghiệp đã diễn ra 20-30 năm. Không ít người thậm chí đã làm mất giấy tờ gốc hoặc nội dung ghi không rõ ràng. Nếu không có các quy định chặt chẽ, người dân sẽ khó có được xác nhận từ chính quyền xã để làm sổ đỏ. Bởi hầu hết lãnh đạo chính quyền xã mới bắt đầu nhiệm kỳ từ 1-5 năm trở lại đây.
Ông Nguyễn Anh – Phó Chủ tịch UBND huyện Hoài Đức, Thành phố Hà Nội nêu ý kiến: “Quản lý đất đai của cấp chính quyền nông thôn không được chặt chẽ. Chính phủ cũng nên quy định, xem xét lại kỹ hơn trong việc xác nhận của cấp xã. Cũng khó khăn trong việc nếu họ không có trách nhiệm thì họ không dám xác nhận”.
Nhiều ý kiến cho rằng, trong Nghị định hướng dẫn thi hành Luật, quy định lấy xác nhận của cấp xã phải chặt chẽ, tránh phát sinh các tiêu cực như chạy chọt, xác nhận không đúng nguồn gốc.
Có thể thấy, rất nhiều quy định mới trong Luật Đất đai sửa đổi sẽ có tác động sát sườn tới quyền lợi của người dân. Các văn bản hướng dẫn chi tiết việc thực thi Luật đảm bảo chất lượng đang là điều mà người dân và các địa phương trông đợi. Nếu được Quốc hội thông qua, Luật sẽ có hiệu lực thi hành sớm nửa năm, so với dự kiến ban đầu. Bên cạnh đó, các chuyên gia cho rằng, các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai cũng phải được tính toán để đồng bộ, phù hợp với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025.
