Vướng mắc từ “lịch sử đất đai”
Một cụm từ mà chúng tôi thường nghe khi trao đổi với cơ quan chuyên môn về các trường hợp vướng mắc trong giải phóng mặt bằng (GPMB) là “do lịch sử đất đai để lại”.
Cụm từ đó, thực chất là để mô tả một hiện trạng rất đáng chú ý: công tác quản lý đất đai lâu nay ở nhiều địa phương rất lỏng lẻo và thiếu nhất quán. Cụ thể, đó là sự nhập nhằng trong quản lý đất công ích; việc xác định sai nguồn gốc khi cấp quyền sử dụng đất cho người dân; hay sự xuất hiện của chữ “T” (đất thổ cư) mơ hồ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gây nhiều tranh cãi…
Hệ lụy dễ thấy nhất của những sai lệch này là đã tạo sự lúng túng cho cơ quan chức năng và khiến nhiều người dân không đồng thuận khi áp dụng các chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (TĐC).
Dự án Khu công nghiệp Thaco – Chu Lai với quy mô GPMB 451ha tại xã Tam Anh Nam (huyện Núi Thành) là một “điển hình chậm chạp”, chủ yếu do “lịch sử” về quản lý, sử dụng đất.
Triển khai GPMB từ cuối năm 2019, đã nhiều lần được gia hạn trong các “tối hậu thư” của lãnh đạo tỉnh nhưng đến nay mặt bằng sạch dự án này vẫn chưa liền mạch.
Theo báo cáo mới nhất, đến nay dự án này đã GPMB được hơn 351,3/451ha (tỷ lệ 78%) nhưng trong tình trạng chưa liền ranh, liền thửa. Những vướng mắc được liệt kê cụ thể trong dự án này là đất công ích; đất dồn điền, đổi thửa; xây nhà trên đất nông nghiệp; hộ gia đình không thống nhất bồi thường đất rừng sản xuất, yêu cầu bồi thường loại đất cây lâu…
Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Núi Thành là một trong 3 đơn vị thực hiện công tác GPMB của Dự án Khu công nghiệp Thaco – Chu Lai. Qua các đợt bàn giao, đến nay trung tâm đảm nhiệm GPMB khoảng 50% diện tích của dự án này.
Ông Đoàn Thanh Trí – Phó Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Núi Thành thừa nhận những vướng mắc “có tính lịch sử” rất khó tháo gỡ trong công tác GPMB của dự án này; đồng thời cho rằng quy định đối với nhà ở xây dựng trên đất nông nghiệp không được bố trí đất tái định cư (theo Quyết định 42 của UBND tỉnh quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất) “là vướng mắc dự án nào cũng dính hết, nhưng Luật Đất đai 2024 đã có hướng tháo gỡ”.
Hướng tháo gỡ
Chấn chỉnh công tác quản lý đất đai và xây dựng cơ chế bồi thường, hỗ trợ, TĐC sát thực tiễn, phù hợp với Luật Đất đai 2024 là hai nhiệm vụ trọng tâm được Quảng Nam chú trọng thực hiện với tinh thần chỉ đạo là chặt chẽ, kịp thời để đáp ứng nhu cầu GPMB trên địa bàn tỉnh.
Về công tác quản lý đất đai, trước hết phải giải quyết dứt điểm tình trạng nhập nhằng trong “hồ sơ” quản lý đất công ích. Theo báo cáo, trên địa bàn tỉnh hiện nay có 225.045 thửa đất công ích, diện tích 11.763,3ha, chiếm 3,14% tổng diện tích đất nông nghiệp; trong đó có hợp đồng thuê đất là 15.447 hộ với diện tích 1.720ha, còn lại 10.043,3ha không có hợp đồng thuê đất (chiếm 85,5% diện tích).
Trao đổi với Báo Quảng Nam mới đây, ông Bùi Ngọc Ảnh – Giám đốc Sở TN-MT cho rằng Luật Đất đai 2024 tiếp tục không thừa nhận việc cấp “bìa đỏ” cho đất công ích và khi Nhà nước thu hồi, cũng không bồi thường về đất.
Tuy nhiên, có hướng mở quan trọng là cho phép xem xét, công nhận và bồi thuờng khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp không đủ điều kiện cấp “bìa đỏ” cho các trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, trực tiếp sản xuất trước ngày 1/7/2004.
Để vận dụng điểm mới này trong Luật Đất đai 2024 và những quy định liên quan, trước hết phải “bạch hóa” quỹ đất công ích. Theo đề xuất của Sở TN-MT, đối với trường hợp đất công ích không có hợp đồng cho thuê (chỉ xác lập trên hồ sơ địa chính, Nhà nước không quản lý quỹ đất công ích theo đúng quy định, người dân sử dụng đất vi phạm đất đai) thì đề nghị Tỉnh ủy chỉ đạo các địa phương tập trung đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác rà soát quỹ đất công ích tại từng địa phương.
Trong đó rà soát loại khỏi quỹ đất công ích mà trước đây xác lập không đúng quy định; xử lý đối với quỹ đất công ích vượt trên 5% (nhiệm vụ này phải hoàn thành trong quý I/2025).
Riêng đối với các dự án trọng điểm thì yêu cầu các địa phương khẩn trương tổ chức rà soát trước và thực hiện các bước quy trình xem xét, phê duyệt kết quả rà soát làm căn cứ pháp lý cho việc thu hồi, bồi thường theo đúng quy định và xem đây là nhiệm vụ trọng tâm nhằm giải quyết dứt điểm những vấn đề tồn tại, bất cập trong công tác quản lý quỹ đất công ích nói chung, cũng như giải quyết những vướng mắc trong công tác cấp giấy, bồi thường, GPMB các dự án nói riêng trên địa bàn của từng địa phương…
Về cơ chế thu hồi đất, Quảng Nam đã chỉ đạo triển khai rất sớm nhiệm vụ xây dựng quy định về bồi thường, hỗ trợ, TĐC. Ngay sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực và Chính phủ ban hành Nghị định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (Nghị định 88, ngày 15/7/2024), ngành chức của tỉnh đã triển khai xây dựng, lấy ý kiến góp ý và tham mưu UBND tỉnh dự thảo Quy định về bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Nam.
Điểm đáng chú ý trong dự thảo quy định này là các hộ dân bị thu hồi đất nông nghiệp có thể được bồi thường đất ở với nhiều phương án “bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi là đất nông nghiệp” theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Dự thảo Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Nam quy định rất nhiều cơ chế, được cho là sẽ tạo ra “luồng gió mới” cho công tác GPMB trên địa bàn tỉnh. Quy định này sẽ được HĐND tỉnh xem xét thông qua trong kỳ họp sắp tới; và việc xây dựng các “hành lang” về quản lý đất đai trên địa bàn tỉnh vẫn được tiếp tục triển khai với nhiều nội dung khác theo Luật Đất đai 2024.
————————–
Đề xuất hoàn thiện khung pháp lý để giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng được cho là lĩnh vực “gặp rắc rối” nhiều nhất khi thực hiện các quy định Luật Đất đai trên địa bàn tỉnh. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được xây dựng trước đây, như thừa nhận của cơ quan chuyên môn, phải chịu áp lực bởi cần phải sát thực tiễn quản lý, sử dụng đất đai – vốn tồn tại nhiều bất cập. Triển khai Luật Đất đai 2024, Quảng Nam đang gấp rút xây dựng khung pháp lý, nhất là các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Báo Quảng Nam ghi nhận một số ý kiến góp ý từ cơ sở.
Ông Trần Duy Quốc Việt – Phó Trưởng phòng TN-MT huyện Đại Lộc: Cần bổ sung nhiều nội dung quy định về chính sách bồi thường, hỗ trợ
Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 88/2024/NĐ-CP ngày 15/7/2024 của Chính phủ cơ bản đã hướng dẫn cụ thể để tháo gỡ vướng mắc, khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng (GPMB). Với những nội dung thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, Sở TN-MT đã xây dựng dự thảo Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Nam và đã gửi cho các địa phương góp ý.
Trên cơ sở này, Phòng TN-MT huyện Đại Lộc đã tham mưu cho UBND huyện góp ý, bổ sung thêm nội dung đã có trong dự thảo. Đáng chú ý, huyện đề nghị cần quy định rõ, cụ thể việc thu hồi đất nông nghiệp của một hay nhiều dự án khi Nhà nước thu hồi đất tại một thời điểm hay được lũy kế từ trước đến nay để có cơ sở thực hiện.
Bổ sung chức năng của ngành điện trong việc xác định nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân không phải di dời ra khỏi hành lang an toàn đường dây dẫn điện cao áp trên không theo quy định của Chính phủ.
Huyện Đại Lộc đã góp ý cần bổ sung thêm nội dung ngoài dự thảo mà Sở TN-MT đã soạn thảo. Theo đó, xem xét quy định mức chi đảm bảo cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (TĐC) quy định tại khoản 8, điều 27 của Nghị định số 88. Đề xuất quy định mức chi xác định bằng tỷ lệ % nhân với giá trị bồi thường, hỗ trợ và TĐC.
Huyện Đại Lộc còn đề nghị làm rõ nội dung chính sách hỗ trợ chênh lệch suất TĐC tối thiểu đối với trường hợp hộ gia đình được bố trí TĐC từ lô thứ 2 trở lên.
Hiện nay, một số gia đình có nhà ở trên đất cây lâu năm có nguồn gốc từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở có nhà ở, vì vậy cần bổ sung quy định cụ thể mức hỗ trợ hoặc xây dựng đơn giá bồi thường cụ thể của loại đất này trong bảng giá đất hàng năm của UBND tỉnh.
Thực tế cho thấy, các hộ gia đình xây dựng nhà ở đều vượt quá diện tích đất ở thu hồi. Đó là trường hợp xây dựng trên đất cây lâu năm có nguồn gốc từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở có nhà ở. Do đó, UBND huyện Đại Lộc đã góp ý trong dự thảo cần quy định cụ thể về mốc thời gian xây dựng để xác định mức bồi thường hoặc hỗ trợ cho phù hợp…
CÔNG TÚ (ghi)
Ông Nguyễn Minh Lý – Phó Chủ tịch UBND TP.Hội An: Đề nghị thể chế hóa trong quy định về TĐC
Theo quy định của Luật Đất đai 2024, sẽ trao thẩm quyền cho tỉnh ban hành một số văn bản, trong đó có quy định về bồi thường, hỗ trợ và TĐC, quy định về điều kiện tách thửa đất. Hiện tỉnh tập trung xây dựng để sớm ban hành.
Thời gian này do chưa có những quy định nên việc triển khai thực hiện đối với các trường hợp mới chắc chắn có vướng mắc. Trong khi chờ những quy định mới, Hội An tập trung giải quyết các tồn đọng cũ, những trường hợp đã có phương án bồi thường thì vận động dân để tiến hành chi tiền bồi thường, giải quyết các vấn đề liên quan đến chính sách TĐC. Các trường hợp mới thì tạm thời chờ những quy định mới của tỉnh.
Nếu trước đây, việc bồi thường gặp vướng nhiều vấn đề như đơn giá TĐC hay liên quan đến vấn đề công nhận đất ở cho dân do thực hiện Chỉ thị 299 (người dân không có hồ sơ sổ đăng ký ruộng đất mặc dù sử dụng lâu đời, dẫn tới thiệt thòi khi thuộc diện giải tỏa) thì Luật Đất đai 2024 đã mở rộng theo hướng tăng quyền lợi cho người dân như bố trí TĐC trước khi thu hồi đất.
Đồng thời, tỉnh cũng đang dự thảo quy định theo hướng những trường hợp đất bị thu hồi nhiều sẽ được bố trí TĐC với mức tương ứng thay vì chỉ bố trí theo hạng mức, điều này cũng là một thuận lợi khi GPMB.
Tại văn bản góp ý gửi Sở TN-MT mới đây, Hội An đề nghị thêm về chính sách TĐC, trong đó phân biệt những trường hợp đất thu hồi có diện tích lớn theo hướng công bằng hơn. Cụ thể, không nên gộp chung những trường hợp có đông nhân khẩu với những trường hợp có diện tích đất lớn nhưng gia đình ít nhân khẩu trong bố trí TĐC vì sẽ vênh về mặt chính sách.
Cạnh đó, việc tính theo cặp vợ chồng cũng cần xem xét vì chưa có chính sách trong dự thảo của tỉnh. Luật Đất đai 2024 quy định những trường hợp mà cặp vợ chồng chung sống thực tế thì sẽ được giải quyết giao một lô đất ở tùy theo điều kiện quỹ đất của địa phương nên cũng cần thể chế hóa trong quy định của tỉnh (hiện nay tỉnh mới quy định ở khía cạnh đông nhân khẩu chứ không nói theo cặp vợ chồng đủ điều kiện tách hộ).
Riêng với vấn đề giải tỏa, bồi thường, TĐC các dự án khu đô thị, chúng tôi đề xuất thay vì hỗ trợ nhà ở tạm 12 tháng thì đề nghị trong thời hạn 36 tháng phải bàn giao mặt bằng.
Thực tế, một số quy định hướng dẫn sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành vẫn chưa đầy đủ, dẫn đến việc thực hiện công tác GPMB, TĐC găp nhiều khó khăn. Do đó, để công tác GPMB, TĐC không bị gián đoạn, UBND thành phố đề nghị Sở TN-MT sớm có văn bản hướng dẫn thực hiện trong khi chờ ban hành các văn bản có liên quan (về áp dụng chế độ, chính sách bồi thường, GPMB; phương pháp xác định giá đất cụ thể, giá đất TĐC, chi phí tư vấn xác định giá đất cụ thể…).
KHÁNH LINH (ghi)
Ông Trần Úc – Chủ tịch UBND thị xã Điện Bàn: Nhanh chóng ban hành chính sách mới
Luật Đất đai mới với các cơ chế chính sách thiên về hướng có lợi cho người dân. Tuy nhiên, hiện nay thủ tục chưa hoàn chỉnh. Thứ nhất, hạng mức đất ở tỉnh vẫn chưa xác định khi thu hồi đất ở cũ. Ngay cả cơ chế thay Quyết định 23 của tỉnh về giá mặt bằng TĐC cũng chưa có. Thậm chí, xác định mức đất ở theo Luật Đất đai mới của UBND tỉnh cũng chưa xác định…
Còn về cơ chế chính sách cụ thể như Thông tư 61 của Bộ Tài chính về xác định chi phí cho các đơn vị tư vấn lập ra để bồi thường (các trung tâm phát triển quỹ đất) mặc dù theo quy định mới đã thay thế rồi nhưng vẫn chưa có một cơ quan nào hướng dẫn cơ sở để xác định chi phí.
Theo quy định cũ trước đây khi cần lập phương án bồi thường thì nhân với 2% để trả cho các đơn vị lập phương án, nhưng quy định mới (Thông tư 61) thì không được làm như thế.
Bên cạnh tất cả phương án được lập phải lập một dự toán để phục vụ nội dung đó, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt chi trả nên hơn một năm nay Trung tâm Phát triển quỹ đất Điện Bàn gần như tạm ứng chứ chưa có thủ tục thanh quyết toán gì cả.
Tóm lại, vướng nhất hiện nay là cơ chế chính sách ban hành chưa kịp thời; cái cũ đã hết hiệu lực nhưng cái mới chưa ra đời, nên từ ngày 1/8 đến nay tất cả hoạt động giải tỏa bồi thường đều phải dừng lại chờ, chủ yếu giải quyết một số chuyển tiếp của cái cũ qua.
Hiện Chính phủ cũng đã có nghị định, do đó vấn đề đầu tiên là tỉnh phải hoàn thiện thể chế, ban hành quy định mới về GPMB, TĐC thay thế cho cái cũ. Khi quy định này ra đời tất cả sẽ đi theo, còn như hiện nay khung pháp lý chưa có lấy chi làm. Tất nhiên, quá trình thực hiện nếu gặp vấn đề gì chúng tôi sẽ góp ý tiếp.
VĨNH LỘC (ghi)
Ông Nguyễn Ngọc Trai – Giám đốc Trung tâm phát triển quỹ đất TP.Tam Kỳ: Hỗ trợ chênh lệch TĐC và cần chỉnh lý biến động
Trước đây thực hiện Luật đất đai 2013 thì tỉnh có Quyết định (QĐ) 43 năm 2014. Năm 2016 ban hành QĐ 02 và đến 2017 tiếp tục có QĐ 19 sửa đổi, bổ sung các quyết định trước đó.
Có thể nói, từ năm 2017 đến cuối năm 2020, chính sách bồi thường trên địa bàn tỉnh ổn định, vận hành rất tốt. Song tháng 12/2021 UBND tỉnh ban hành QĐ 42 có nhiều bất cập, khó khăn cho công tác bồi thường, GPMB.
Ví dụ, các trường hợp sử dụng đất trước ngày 1/7/2004 nếu như xây dựng nhà trên đất nông nghiệp, đất vườn, đất cha mẹ cho thì trước đây công nhận hết nếu không vướng quy hoạch, được bồi thường đất ở, hỗ trợ chênh lệch tái định cư, thì đến QĐ 42 không có, cho rằng hành vi vi phạm pháp luật. Đây là tồn tại lớn nhất của Nghị định 91 ngày 19/11/2019 của Chính phủ về xử phạt hành chính trong vi phạm đất đai.
Đối với trường hợp có đất ở nhưng không có hộ khẩu thường trú trước đó cũng được hỗ trợ chênh lệch TĐC khi bị thu hồi nhưng sang QĐ 42 không được, buộc phải có hộ khẩu thường trú tại nơi xã phường có đất bị thu hồi.
Đây cũng là điều hoàn toàn không hợp lý. Ngoài ra, trước đây cơ chế bồi thường theo QĐ 43, đối với đất vườn bồi thường 50% giá trị đất ở, nhưng QĐ42 thì giảm xuống và không được bố trí đất ở nữa…
Sau Nghị định 88 ngày 15/7/2024 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, UBND tỉnh sẽ ban hành quy định mới.
Quy định mới có một số ưu điểm nổi bật như thu hồi trên 750m2 đất nông nghiệp có thể giao lại đất khác mục đích sử dụng, chẳng hạn 1 lô TĐC. Hoặc thu hồi 400m2 đất vườn có thể giao lại 1 lô TĐC.
Theo tôi, nên xem xét hỗ trợ chênh lệch TĐC, vì thực tế có khoảng cách lớn giữa giá bồi thường và giá TĐC (hiện nay khoảng cách là 70% và 90% so với giá thị trường). Nếu không tính hỗ trợ chênh lệch TĐC thì khi thu hồi đất ở của người dân phải trả lại đất ở.
Thứ hai, bồi thường đất vườn đừng tính hạn mức vì đất vườn ở khu vực đô thị khác các huyện. Nhiều hộ gia đình các huyện đất vườn có 5 – 7 nghìn mét vuông nhưng không có giá trị cao còn đất vườn đô thị có giá trị rất cao, nếu không vướng quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng thì 100m2 có giá tiền tỷ.
Về hồ sơ quản lý đất đai, chúng ta có hồ sơ 299 năm 1985, hồ sơ theo Nghị định 64 năm 1992, hồ sơ 60 năm 2024, cơ sở dữ liệu năm 2010. Nếu như chỉnh lý biến động đất đai làm tốt thì hiện nay việc GPMB không phải đo đạc, chỉnh lý nữa và hiện nay đây là việc rất phức tạp, gây khó khăn rất lớn cho công tác bồi thường, dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện. Vì vậy, thời gian tới cần chỉnh lý biến động để ra hồ sơ trích lục công nhận diện tích đất thu hồi của người dân, xác nhận nguồn gốc sử dụng đất.
XUÂN PHÚ (ghi)
Nguồn: https://baoquangnam.vn/quang-nam-xay-dung-hanh-lang-quan-ly-dat-dai-3141704.html
