Nhận diện những bất cập

Những vấn đề nổi cộm

Tại tọa đàm “Luật Đất đai 2024 và những vấn đề thực tiễn tại TP.Hội An” vừa diễn ra, các đại biểu đã nêu ra một số việc nổi cộm khiến người dân địa phương gặp khó khăn trong việc thực hiện các quyền lợi chính đáng liên quan đến lĩnh vực đất đai thời gian qua.

Đơn cử như thời hạn đăng ký biến động quyền sử dụng đất; tình hình công nhận đất ở; việc đo đạc, cấp trích lục, trích đo thửa đất; việc cập nhật đăng ký thế chấp…

Luật sư Lê Thị Thanh Vân – Văn phòng Công chứng Lê Vân thông tin, việc trích đo, trích lục vì nhiều lý do khách quan và chủ quan không đảm bảo về mặt thời gian, thời gian quá dài, thậm chí có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) không ra được trích đo, trích lục nên không thể tiến hành cấp đổi, không thể thực hiện được các quyền của chủ sở hữu, sử dụng.

Hay như việc đăng ký công nhận đất ở theo Chỉ thị số 299 của Thủ tướng Chính phủ năm 1980, hiện nay có rất nhiều trường hợp không được công nhận đất ở mặc dù họ sử dụng ổn định trước năm 1980 và được ghi vào sổ mục kê.

Do sổ mục kê được cho không phải là sổ địa chính, sổ đăng ký ruộng đất nên không đảm bảo cơ sở pháp lý gây rất nhiều bức xúc, khiếu kiện lên các cơ quan nhà nước…

Bên cạnh đó, việc cấp GCNQSDĐ của UBND TP.Hội An đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng thửa đất đang bị đình trệ vì lý do cơ quan cấp tỉnh chưa cấp phôi giấy chứng nhận.

Ông Nguyễn Minh Lý – Phó Chủ tịch UBND TP.Hội An cho biết, do yếu tố lịch sử về đất đai, trước đây có cách thức đo khác còn bây giờ sử dụng hệ tọa độ nên chắc chắn diện tích, ranh giới và các yếu tố khác đối với thửa đất sẽ có biến động.

UBND TP.Hội An đã kiến nghị tỉnh xem xét sổ mục kê và tờ bản đồ được lập sau ngày 18/12/1980 là một trong những giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất vào dự thảo quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Nam.

Nếu được xem như giấy tờ hợp lệ thì sẽ giải quyết hai mục tiêu là khắc phục cho các trường hợp trước đây đã cấp GCNQSDĐ sai nội dung, còn các trường hợp chưa được cấp sẽ đủ điều kiện để cấp GCNQSDĐ.

Băn khoăn về hệ số K

Văn bản số 6612 của UBND tỉnh quy định tạm dừng việc giải quyết hồ sơ liên quan đến thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với các trường hợp tại vị trí có hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) lớn hơn 1 trong thời gian từ ngày 1/8/2024 đến hết ngày 31/12/2024 (hoặc đến khi có văn bản chỉ đạo khác của UBND tỉnh). Vấn đề này đang khiến những chủ thể liên quan, nhất là tại khu vực đô thị lo lắng.

Ông Nguyễn Minh Lý cho hay, với địa bàn như TP.Hội An, đất đai luôn biến động và sôi động. Các giao dịch đất đai chỉ cần tạm dừng lại trong thời gian ngắn sẽ ảnh hưởng rất lớn.

Mới đây, có trường hợp chỉ chuyển nhượng đất từ người này sang người kia nhưng không được, phải dừng theo chủ trương chung của tỉnh cho đến khi có điều chỉnh bảng giá đất mới triển khai thực hiện.

Ông Nguyễn Văn Hải – Trưởng phòng Công chứng Hội An, Phó Chủ tịch Hội Công chứng viên tỉnh Quảng Nam cho hay, văn bản được ban hành nhưng các tổ chức hành nghề công chứng không được biết dẫn đến có một số hồ sơ đã được công chứng, nộp cơ quan thẩm quyền để đăng ký sang tên nhưng bị dừng tính thuế, trả hồ sơ, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của người dân.

Ông Hải cho biết thêm, đối với địa bàn trọng điểm như TP.Hội An hay TP.Tam Kỳ thì hơn 50% tuyến đường đều bị điều chỉnh hệ số lớn hơn 1.

Trong khi đó, các tuyến đường này có tính thanh khoản cao, dẫn đến số lượng giao dịch bất động sản giảm sút, không chỉ ảnh hưởng đến giao dịch dân sự mà còn tác động nguồn thu ngân sách nhà nước.

Theo luật sư Lê Thị Thanh Vân, với các hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất đã ký trước đó, nếu đến hạn trong khoảng thời gian tạm dừng mà không thể công chứng hợp đồng chuyển nhượng và sang tên thì nguy cơ phát sinh tranh chấp kiện tụng trong nhân dân, làm phức tạp hóa các quan hệ dân sự.

Do đó, cơ quan có thẩm quyền cần sớm ban hành bảng giá đất sát với thực tế để làm cơ sở cho các giao dịch dân sự được tiến hành thuận lợi, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.