Phát triển nhà ở xã hội cần giải pháp cho gốc rễ của vấn đề

Chưa “gãi đúng chỗ ngứa”

Người Đưa Tin: Ông đánh giá sao về hiệu ứng mà gói 120 ngàn tỷ đồng sẽ mang lại đối với thị trường bất động sản (BĐS)?

Nguyễn Văn Đính: Trước hết, theo tôi, chúng ta cần ghi nhận sự tham gia góp sức “giải cứu thị trường BĐS” từ phía Ngân hàng nhà nước và các ngân hàng thương mại. Bởi lẽ, các ngân hàng có quan tâm, có thiện chí thì mới có việc cùng ngồi lại để bàn luận và thông qua gói hỗ trợ này.

Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, để đưa ra đánh giá về tác động của gói tín dụng 120 ngàn tỷ đồng, tôi e là còn hơi sớm. Vì việc thông qua chính sách mới chỉ là bước gợi mở còn hiệu quả đến đâu, thực hư thế nào thì phải nhìn vào giá trị giải ngân thực tế mới có thể đánh giá được.

Tôi lấy ví dụ, khi đầu tư phát triển nhà ở xã hội, các doanh nghiệp được miễn thuế đất. Thoạt nghe thì chính sách này quả thật rất hấp dẫn. Tuy nhiên, khi triển khai thực tế, để được hưởng ưu đãi này, các doanh nghiệp phải thực hiện nhiều thủ tục, gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc và thực tế đã có không ít doanh nghiệp chấp nhận “từ bỏ” nhận ưu đãi này.

Nói vậy để chúng ta thấy được giữa việc có chính sách và nhận được chính sách là hai phạm trù hoàn toàn khác nhau.

Dẫu sao, gói tín dụng này cũng tạo tâm lý tốt cho thị trường.

Người Đưa Tin: Theo như kế hoạch, 120 ngàn tỷ đồng sẽ được dành cho nhà ở xã hội và nhà cho công nhân. Vậy, với việc đổ tiền vào phân khúc này liệu có thể giúp thị trường vực dậy ở những phân khúc khác?

Nguyễn Văn Đính: Năm 2023 được dự đoán sẽ là năm “lên ngôi” của phân khúc nhà ở xã hội và nhà cho công nhân, khi phân khúc này thu hút rất nhiều sự quan tâm từ dư luận. Từ các cơ quan quản lý Nhà nước đến các doanh nghiệp phát triển BĐS và người dân đều đặc biệt chú ý đến phân khúc này. Việc dành gói tín dụng 120 ngàn tỷ đồng cho xây dựng dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân là tốt, nhưng theo quan điểm của tôi, nó chưa thực sự “gãi đúng chỗ ngứa”. Bởi lẽ, với nhà ở xã hội và nhà ở công nhân, cái vướng nhất bây giờ không phải là tín dụng mà là vấn đề cơ chế, chính sách. Có quá nhiều khó khăn, vướng mắc liên quan đến pháp lý đầu tư xây dựng, phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân.

Vì vậy, kể cả khi được hỗ trợ tín dụng nhưng vấn đề về pháp lý không được giải quyết dứt điểm, thì về bản chất doanh nghiệp đầu tư và người dân đều “không làm được gì”. Nên chăng, hãy dành một phần room của gói tín dụng này cho phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, tương tự gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng đã được triển khai thời điểm năm 2013-2016 có lẽ sẽ thiết thực hơn và góp phần nhanh chóng giúp thị trường BĐS cải thiện hơn.

Người Đưa Tin: Như ông đã chia sẻ ở trên dù còn đó những vấn đề nhưng gói tín dụng này vẫn sẽ tạo tâm lý tốt cho thị trường. Vậy độ trễ của việc sôi động trở lại tại phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở công nhân là bao lâu, thưa ông?

Nguyễn Văn Đính: Với những động thái ráo riết và quyết liệt trong việc phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân, tôi nghĩ khả năng cao từ cuối quý 3/2023 trở đi phân khúc này sẽ có những tín hiệu tích cực. Tuy nhiên, điều này sẽ chỉ xảy ra khi Chính phủ sớm ban hành các cơ chế, chính sách giải quyết được một cách triệt để các khó khăn, vướng mắc xoay quanh câu chuyện thủ tục đầu tư, phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân như: giao đất; quỹ đất; đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư; thủ tục đầu tư; định mức xây dựng; quyền lợi và ưu đãi chủ đầu tư; giá bán, giá cho thuê; xác định đối tượng được mua (đầu ra của thị trường)…

Cần giải pháp cho gốc rễ vấn đề 

Người Đưa Tin: Theo ông, với mức lãi suất giảm 1,5%-2% của gói 120 ngàn tỷ đồng và việc thực hiện một số chính sách hỗ trợ như miễn giảm thuế sử dụng đất thì giá thành liệu có giảm?

Nguyễn Văn Đính: Hiện nay, mức lãi suất đối với cho vay BĐS đang khá cao (trên dưới 13%). Vì thế, nếu chỉ giảm 1,5%-2% tức là lãi suất còn khoảng 11%-12,5%. Đây chưa phải là mức lãi suất thực sự hấp dẫn với doanh nghiệp BĐS và người dân. Chưa kể đến việc, doanh nghiệp và người dân liệu có dễ dàng, thuận lợi tiếp cận với gói hỗ trợ này hay không hay lại mất thời gian, thủ tục và thêm một loạt chi phí tiếp cận? Tương tự, với chính sách miễn giảm thuế sử dụng đất cũng vậy. Bên cạnh đó, chi phí đầu vào hiện đang tăng cao. Những điều này khiến giá thành khó có thể giảm hơn.

Người Đưa Tin: Bên cạnh nguồn vốn, vấn đề khó khăn với nhà ở xã hội chính là quỹ đất và pháp lý. Những vấn đề còn khó khăn này sẽ làm giảm mức phát huy tác dụng của gói 120 ngàn tỷ đồng như thế nào? Cần làm gì để gói 120 ngàn tỷ đồng mang lại hiệu quả như kỳ vọng, thưa ông?

Nguyễn Văn Đính: Như tôi đã nói ở trên, vấn đề cốt lõi với nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân bây giờ chưa phải là nguồn vốn mà là về quỹ đất và pháp lý. Đây là gốc rễ của vấn đề. Nếu phần gốc chưa xử lý được thì không trông chờ phần ngọn sẽ xanh tốt. Chúng ta hình dung nhà ở xã hội và nhà ở công nhân là một cái cây, gói tín dụng 120 ngàn tỷ đồng giống như nước tưới cây và phân bón. Nếu phần gốc của cái cây đang bị sâu đục thì dù bạn có tưới nhiều nước đến mấy, bón nhiều phân đến mấy cái cây cũng không thể phát triển được.

Để gói 120 ngàn tỷ đồng mang lại hiệu quả như kỳ vọng, theo tôi có mấy vấn đề cần lưu ý như sau:

Đi kèm với việc ban hành gói hỗ trợ 120 ngàn tỷ đồng phải có những quy định cụ thể về các nhóm đối tượng được tham gia, các yêu cầu, hướng dẫn cụ thể trong việc tiếp cận và giải ngân;

Xem xét khâu thủ tục để đảm bảo đây là gói hỗ trợ thực, không phải bắt doanh nghiệp và người dân “trèo cột mỡ”;

Nên huy động nhiều ngân hàng cùng tham gia để đảm bảo việc giải ngân được nhanh chóng, tránh ùn tắc hồ sơ dẫn đến việc thời gian giải quyết hồ sơ bị ngưng trệ. Đồng thời cũng tăng tính cạnh tranh cho các ngân hàng.

Cảm ơn ông đã dành thời gian trò chuyện cùng Người Đưa Tin!

LÊ ANH (Thực hiện)