Phân khúc nào sẽ ‘bùng nổ’?

Những dấu mốc quan trọng của thị trường bất động sản

Tại Hội nghị Cộng đồng Bất động sản Việt Nam 2025 (VRECC 2025): “Kỷ nguyên bứt phá” diễn ra vào chiều 9/1, PGS.TS Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam đã chỉ ra 7 mốc định hình thị trường bất động sản.

Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, năm 1987, Luật Đất đai 1987 ra đời đã quy định về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất, đây là những nền móng đầu tiên định hình thị trường bất động sản Việt Nam.

Tiếp đó, tới thời điểm năm 1993-1994, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 1993 và Pháp lệnh Nhà ở cho phép việc chuyển nhượng dễ dàng hơn. Từ đây, nhu cầu đất đai trở nên tăng cao và các giao dịch nhà đất dần trở nên bùng nổ. 

Cũng trong thời điểm này, Nghị định số 18 và 87 về thuế đất, ngăn chặn đầu cơ, điều tiết thị trường cũng đã đánh dấu một “bước ngoặt” trong việc chống lại việc đầu cơ, thổi giá thị trường bất động sản.

Tới thời điểm năm 2000-2001, Luật Doanh nghiệp 2000, Luật đầu tư nước ngoài 2001 đã cho phép Việt kiều mua nhà tại Việt Nam và song song với đó là ban hành bảng giá đất mới, đây cũng chính là thời điểm thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận giá nhà đất tăng mạnh một cách đột biến.

Năm 2003, Luật Đất đai 2003 chính thức được ra đời, cùng với đó là Nghị định 181 cũng được ban hành nhằm hạn chế tình trạng phân lô, bán nền và điều tiết lại giá cả bất động sản.

Năm 2005, bảng giá đất mới đã được điều chỉnh sát với giá thực tế, điều này đã gây áp lực lên các dự án bất động sản, nhiều dự án bỗng chốc rơi vào khó khăn vì chi phí giải tỏa mặt bằng trở nên tăng cao.

Tới năm 2007, nhiều hành lang pháp lý mới như: Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đăng ký bất động sản, Luật Thuế sử dụng đất, Luật Nhà ở đã đánh dấu một cột mốc quan trọng trong việc định hình thị trường bất động sản.

Đặc biệt, Việt Nam đã quyết định thí điểm cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam đã mở ra một trang mới cho thị trường bất động sản.

Năm 2013-2014, thị trường bất động sản chứng kiến một cuộc thay đổi lớn khi Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở 2014 đã ra đời và định hình thị trường.

PGS.TS Trần Đình Thiên cho biết: Năm 2007-2008, từ sốt nóng, thị trường bất động sản đã chuyển sang giai đoạn ảm đạm, và phải chờ tới cuối năm 2013, đầu năm 2014 thị trường mới bắt đầu khởi sắc trở lại.

Kể từ năm 2014, khi Luật Đất đai sửa đổi được thông qua, gói 30.000 tỷ đồng cho vay hỗ trợ nhà ở được tung ra với lãi suất 6%, kinh tế vĩ mô diễn biến tích cực với lạm phát giảm, tăng trưởng kinh tế tốt (GDP 6,7%), lãi suất dần ổn định… 

“Thị trường từ đây bắt đầu phục hồi với lượng hàng tồn kho bất động sản tiếp tục giảm, giá bán được điều chỉnh về sát nhu cầu người mua”, PGS.TS Trần Đình Thiên nói.

Thị trường đứng trước kỷ nguyên mới

Đứng trước kỷ nguyên mới, PGS.TS Trần Đình Thiên nhận định, mặc dù kinh tế thế giới vẫn đối diện với nhiều khó khăn và bất ổn nhưng Việt Nam lại sở hữu nhiều điều kiện tốt để bứt phá, nhất là thị trường bất động sản.

Dù vậy, ông Thiên lưu ý, Việt Nam cần nhận diện rõ tình trạng thiên lệch cơ cấu – mất cân đối cung cầu và hệ lụy của các phân khúc thị trường bất động sản hiện nay.

Đặc biệt, trong bối cảnh mới, kỷ nguyên mới, các doanh nghiệp bất động sản cần nắm bắt xu hướng mới và những thay đổi của nền kinh tế. Theo đó, xu hướng phát triển đô thị, nhà ở hiện nay là xanh; Smart City; Hạ tầng kết nối; hạ tầng công nghiệp…

“Sự phát triển này phù hợp với Quy hoạch Quốc gia và tầm nhìn kỷ nguyên mới”, ông Thiên nói.

Về triển vọng sáng lên của thị trường bất động sản, PGS.TS Trần Đình Thiên nhận định sẽ tốt lên và cơ hội bùng nổ sẽ dành cho các phân khúc: Thị trường bất động sản công nghiệp, nhà ở xã hội, đô thị sinh thái, đô thị thông minh và bất động sản du lịch.

Bên cạnh đó, PGS.TS Trần Đình Thiên cũng chỉ ra một số thách thức và cơ hội của thị trường bất động sản tương lai, đó là các yếu tố về kinh tế trên thế giới và đặc biệt là câu hỏi có tiếp tục khai thông được thị trường đất đai.

 Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, khai thông không chỉ các vướng mắc thủ tục, quy trình mà điểm then chốt chưa đụng đến là quyền tài sản và cơ chế định giá thị trường. Ngoài ra, vấn đề khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam cũng là vấn đề đáng được lưu tâm.

Đồng tình với quan điểm này, ông Đào Quốc Việt, Ban Quản trị Cộng đồng Review Bất động sản cho rằng, kỷ nguyên bứt phá là thông điệp mạnh mẽ về sự kết nối, sự chuyển động và sự dịch chuyển phá vỡ mọi giới hạn của toàn ngành bất động sản trong thời đại mới. 

“Không chỉ sự là kết nối giữa các doanh nghiệp, chủ đầu tư, các đơn vị phân phối, giữa các thành tố quan trọng trong thị trường bất động sản mà còn là sự kết nối giữa những giá trị thực với lợi ích xã hội, những doanh nghiệp như những toa tàu đưa chuyến hàng giá trị cùng lăn bánh trên hành trình xây dựng nền kinh tế bất động sản vững chắc”, ông Đào Quốc Việt nhận định.