Phân khúc đất nền, bất động sản vùng ven Tp.HCM khởi sắc

Hiếm dự án

Những năm gần đây, thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh dường như không có nhiều chủ đầu tư chào bán, hoặc giới thiệu đến các nhà đầu tư phân khúc đất nền, nhà phố.

Theo đánh giá của các chuyên gia, phân khúc này hiện nay vẫn chịu nhiều ảnh hưởng bởi các khó khăn đến từ yếu tố pháp lý, quỹ đất hạn hẹp đã khiến nguồn cung mới vắng bóng.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group nhận định: “Quỹ đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh hiện nay không có nhiều cho việc phát triển các dự án nhà phố, đất nền mới. Chủ yếu là những dự án đã được duyệt quy hoạch từ nhiều năm trước, hầu như các chủ đầu tư không còn mặn mà làm dự án đất nền, nhà phố vì vướng nhiều thủ tục pháp lý. Bên cạnh đó, việc tập trung vào phân khúc căn hộ chung cư ngày càng nhiều nhằm đáp ứng nhu cầu ở của người dân và giảm tải được số lượng dân cư mặt đất”.

Theo báo cáo DKRA Group (đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản) nguồn cung và lượng tiêu thụ mới đất nền trong tháng 4/2024 duy trì ở mức thấp, tỷ lệ giảm lần lượt là 71% và 97% so với cùng kỳ năm 2023.

Theo đó, chỉ có 4 dự án được mở bán, bao gồm 1 dự án mới và 3 dự án là mở bán giai đoạn tiếp theo. Đáng chú ý, nguồn cung mới thị trường chủ yếu đến từ khu vực giáp ranh thành phố Hồ Chí Minh.

Trong đó, số dự án tại tỉnh Bình Dương chiếm hơn 50% tỷ trọng nguồn cung thị trường (50,6%). Các thị trường tiếp theo như tỉnh Tây Ninh chiếm 31,7%, tỉnh Long An chiếm 2,5% và thành phố Hồ Chí Minh chiếm 15,2% nguồn cung mới. Các dự án thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo chủ lực nguồn cung mới trong tháng.

Một số dự án được điều chỉnh giá bán cho phù hợp với tình hình thực tế, ghi nhận mức giảm trung bình 4% so với lần mở bán trước đó. Các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, ưu đãi khách hàng địa phương, hỗ trợ dòng vốn,… được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Vùng ven có quỹ đất thuận lợi

Có thể thấy, ngược lại với thành phố Hồ Chí Minh thì các tỉnh lân cận như Đồng Nai; Bình Dương; Long An hiện nay lại đang xuất hiện nhiều dự án bất động sản thiên về phân khúc đất nền, nhà phố.

Anh Phạm Bình Ân (nhân viên môi giới) cho biết; thời gian gần công ty của anh có nhận phân phối một số sản phẩm đất nền ở tỉnh Bình Dương và Long An.

Đây là các sản phẩm hàng tồn, thuộc dự án đã mở bán hơn 1 năm trước. Anh Quang cho biết giai đoạn này thị trường đã qua rồi giai đoạn “ăn xổi”. Khách hàng chỉ tin tưởng xuống tiền mua các nền đất có sổ, pháp lý rõ ràng.

“Dù giá sản phẩm có đắt một tí nhưng nếu pháp lý rõ ràng thì vẫn có cơ hội thuyết phục khách hàng. Còn tại thành phố Hồ Chí Minh thì nguồn hàng không có, giá cả đắt đỏ hơn nên tìm kiếm được nhà đầu tư cũng vất vả”, anh Ân chia sẻ.

Ông Phạm Lâm, CEO DKRA Group cho hay, thanh khoản thị trường thứ cấp duy trì tín hiệu tích cực. Giao dịch phát sinh chủ yếu ở sản phẩm hoàn chỉnh pháp lý, được triển khai bởi các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thời gian qua, nhiều hơn nhà đầu tư đã trở lại đi “săn” đất, ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao. Dù mức giá giao dịch thành công giảm từ 20-30% so với đỉnh sốt, nhưng đã đi vào ổn định và không còn dấu hiệu giảm giá.

Các chuyên gia của VARA đánh giá giao dịch thị trường sẽ chỉ tập trung tại các lô nhỏ ở các khu vực có hạ tầng hoàn thiện, đảm bảo pháp lý. Trước việc Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã siết chặt hoạt động phân lô bán nền nên đa số nhà đầu tư sẽ cắt lỗ để “thoát hàng” lô đất to, chưa tách thửa.

Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội để các nhà đầu tư săn những lô đất đã tách thửa, pháp lý hoàn chỉnh. Bởi khi luật mới chính thức có hiệu lực thì hoạt động chia lô, tách thửa đất bị kiểm soát chặt chẽ hơn sẽ khiến nguồn cung đất nền trở nên khan hiếm hơn, từ đó giá trị sản phẩm sẽ tăng cao.

Nhận định về phân khúc đất nền hiện nay, Lê Đình Lăng, Giám đốc Công ty TNHH Đầu tư xây dựng và Phát triển địa ốc Song Long cho hay: “Có thể thấy, dư địa tại các tỉnh như Bình Dương, Long An về đất nền còn rất là nhiều.

Các tỉnh này đều nằm lận cận thành phố Hồ Chí Minh, kết nối hạ tầng thuận lợi, đặc biệt các tuyến đường vành đai đang được xây dựng nên liên kết vùng và di chuyển đi lại dễ dàng hơn. Bên cạnh đó, tại các tỉnh thành trên dự án pháp lý thuận lợi, giá cả cũng rẻ hơn nên thu hút được khách hàng”.