Phân khúc bất động sản “cá biệt”, vẫn chìm đắm trong khó khăn

Condotel giảm giá cả tỷ đồng vẫn khó bán

Đất nền, nhà phố, chung cư, khu công nghiệp… – những phân khúc địa ốc trên đều đã ghi nhận sự khởi sắc trong năm 2024. Tuy nhiên, thị trường vẫn đang tồn tại một dòng sản phẩm “đóng băng” từ năm này qua năm khác. Đó chính là condotel.

Các dự án condotel vẫn đang chật vật tìm cách quay trở lại thị trường.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, anh Chiến Nguyễn (thành viên của đơn vị nghiên cứu thị trường SPE.R và cũng là môi giới viên) cho biết, tại khu vực Đà Nẵng, cả sàn giao dịch lẫn người mua đều tỏ thái độ hờ hững với các dự án condotel. Thậm chí, kể cả khi giá căn hộ đã giảm xuống cả tỷ đồng, lượng khách hỏi mua vẫn chỉ như “muối bỏ biển”.

“Vào năm 2021, một dự án condotel tại Hội An rao căn một phòng ngủ với giá 4 tỷ đồng. Đến nay, mức giá đã hạ xuống còn 3 tỷ đồng. Tuy nhiên, dự án vẫn khó thoát hàng. Hiện tại, hầu hết các chủ đầu tư đều đã phải giảm giá căn hộ ít nhất là 20%. Một số đơn vị khó khăn về tài chính còn có mức giảm sâu hơn”, anh Chiến Nguyễn chia sẻ.

Theo DKRA, sức cầu chung của thị trường condotel đang ở mức rất thấp. Trong tháng 4/2024, cả nước không ghi nhận bất cứ dự án nào mở bán mới. Lượng giao dịch sơ cấp do đó cũng chỉ là con số không tròn trĩnh.

“Những khó khăn về pháp lý, nguồn vốn, cùng với sự giảm sút trong niềm tin của nhà đầu tư… đã khiến thị trường duy trì trạng thái trầm lắng kéo dài và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn”, các chuyên gia của DKRA kết luận.

Dưới góc nhìn của các nhà đầu tư quốc tế, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels khu vực châu Á – Thái Bình Dương, đánh giá phân khúc condotel nói riêng và bất động sản nghỉ dưỡng nói chung đang tồn tại quá nhiều rào cản đối với khối khách hàng ngoại. Đặc biệt là trong các quy định, thủ tục liên quan đến việc phát triển dự án. 

“Vì vậy, các nhà đầu tư thường chuyển hướng sang tìm kiếm các tài sản đã đi vào hoạt động, nhất là các dự án khách sạn, resort chất lượng, thuộc phân khúc 5 sao tại các đô thị trung tâm như TP.HCM và Hà Nội. Tuy nhiên, những bất động sản này thường khá khan hiếm trên thị trường, cũng như ít cởi mở với các nhu cầu chuyển nhượng”, ông Mauro Gasparotti tiết lộ về tình hình đầu tư của khối ngoại.

Nhiều vấn đề bất cập chưa thể xử lý

Theo chia sẻ của anh Chiến Nguyễn, tính pháp lý của dự án là mối quan tâm số một hiện nay của các nhà đầu tư condotel. Đồng thời, đây cũng là “bài toán” khó nhất của các chủ đầu tư. Tuy nhiên, vấn đề này sẽ khó lòng được giải quyết trong “một sớm một chiều”.

“Nhà nước đang dành dự sự ưu tiên tới các dự án nhà ở xã hội, chung cư và các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân, cùng với đó là nỗ lực bình ổn giá bất động sản. Những vướng mắc trong các dòng sản phẩm như condotel sẽ khó lòng được ‘đưa lên giải quyết hàng đầu. Chưa kể, rủi ro về sai phạm cho người duyệt dự án là rất lớn. Vậy nên, các khó khăn tồn đọng sẽ khó được xử lý trong tương lai gần”, anh Chiến Nguyễn bày tỏ quan ngại.

Liên quan tới việc cấp sổ đỏ cho condotel, vào tháng 4/2023, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP đã được Chính phủ ban hành để tháo gỡ các nút thắt cho doanh nghiệp. Vào thời điểm nghị định được ra mắt, nhiều người đã coi đây là “tin vui” cho thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Tuy nhiên, trong một văn bản được Bộ Tài nguyên và Môi trường gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương vào đầu năm nay. Bộ đã thẳng thắn cho biết, còn nhiều dự án condotel, cùng với các biệt thự du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, thương mại dịch vụ (officetel)… vẫn chưa được cấp sổ đỏ.

Không chỉ vậy, theo anh Chiến Nguyễn, lý do khiến phân khúc condotel “rơi tự do” trên thị trường địa ốc đến từ việc các chủ đầu tư đã đưa ra những cam kết quá hão huyền.

“Các chủ đầu tư cam kết mức lợi nhuận rất cao để bán được sản phẩm, có nơi lên tới hơn 10%/năm. Tuy nhiên, trong điều kiện vận hành lý tưởng nhất, mức lợi nhuận tối đa cũng chỉ là 6 – 8%/năm. Còn lại, mức thông thường chỉ khoảng 5%/năm. Dẫu vậy, nếu dùng con số này để quảng bá, chủ đầu tư sẽ khó lòng bán được hàng”, anh Chiến Nguyễn cho biết.

Theo ông Mauro Gasparotti, thị trường condotel tại Việt Nam đã trải qua một giai đoạn “sốt nóng” trong giai đoạn năm 2016 – 2019. Vào thời điểm đó, ước tính trung bình có 12.000 sản phẩm mở bán mỗi năm. Tuy nhiên, “quý hồ tinh, bất quý hồ đa”. Nhiều sản phẩm mở bán trong giai đoạn này đã mải mê chạy đua cam kết lợi nhuận, mà thiếu đi sự cân nhắc thấu đáo đến kết quả hoạt động tổng thể.

Một số thị trường khác trong khu vực Đông Nam Á cũng từng chứng kiến giai đoạn phát triển nóng của các sản phẩm condotel, chẳng hạn như Indonesia với trường hợp của Bali vào giai đoạn năm 2008. Hiện thị trường này đã bước qua giai đoạn bùng nổ dự án mới và tiến tới giai đoạn phát triển chậm rãi nhưng đi sâu vào chất lượng. 

“Nhìn chung, mỗi một thị trường đều sẽ trải qua một chu kỳ nhất định. Dẫu vậy, so với Thái Lan và Indonesia, thị trường Việt Nam vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức hơn”, ông Mauro Gasparotti nhấn mạnh.