Niềm tin dần trở lại, dòng tiền sẽ ‘rẽ’ đến sản phẩm ‘sẵn sàng’ giao dịch, sắp điều chỉnh giá đất tại TPHCM

Thị trường bất động sản quý II/2024 tiếp tục ghi nhận những tín hiệu khởi sắc. (Ảnh: Linh An)

Niềm tin với thị trường đang dần trở lại

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, niềm tin đối với thị trường BĐS Việt Nam đang dần trở lại. Cơ sở cho nhận định này bắt nguồn từ thực tế, nền kinh tế Việt Nam đã bước qua nửa đầu năm 2024 với kết quả tăng trưởng vượt trội, tạo nền tảng để phấn đấu đạt và vượt mục tiêu tăng trưởng cho cả năm 2024. Theo đó, tăng trưởng tổng sản phẩm trong nước (GDP) quý II/2024 ước đạt 6,93% và 6 tháng ước đạt 6,42%, vượt kịch bản được đưa ra tại Nghị quyết 01/NQ-CP.

Trên nền tảng tăng trưởng của kinh tế, ông Đính cho biết, thị trường BĐS quý II/2024 tiếp tục ghi nhận những tín hiệu khởi sắc. Sự khởi sắc là minh chứng cho thấy dòng tiền của nhà đầu tư đang quay lại, đồng nghĩa với niềm tin đang trở lại với thị trường BĐS.

Thực tế, nguồn cung mới và lượng giao dịch của thị trường tăng mạnh, lần lượt gấp 3 lần và 2,4 lần so với quý trước. Cụ thể, dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, trong quý II, nguồn cung nhà ở sơ cấp đạt khoảng 27.335 sản phẩm, với hơn 14.400 giao dịch thành công. Lượng giao dịch tăng mạnh do chất lượng nguồn cung và nhu cầu được cải thiện.

Cũng theo Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, nguồn cung thị trường chủ yếu là các dự án căn hộ và lực cầu đến cả từ nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư, ước tính tăng khoảng 30% so với quý trước. Sự tăng trưởng được củng cố khi niềm tin thị trường phục hồi đáng kể, lãi suất đang duy trì ổn định ở mức thấp, cùng với đó, các chủ đầu tư đang mạnh tay triển khai các chương trình ưu đãi hấp dẫn…

Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 và khoản 2, điều 209 của Luật các tổ chức tín dụng sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8 tới đây, sớm hơn 5 tháng so với quyết định trước đó sẽ tạo đà cho sự tăng trưởng của thị trường, càng củng cố niềm tin của nhà đầu tư với thị trường BĐS.

Ông Đính nhấn mạnh, tới thời điểm hiện tại, căn hộ chung cư vẫn đang là phân khúc chủ đạo, dẫn dắt thanh khoản thị trường. Cụ thể, hơn 70% nguồn cung và 75% lượng giao dịch của thị trường BĐS sơ cấp trong quý II được đóng góp bởi phân khúc căn hộ. Các dự án căn hộ mới mở bán, với phần lớn là các dự án có mức giá trên 50 triệu đồng/m2, tập trung tại Hà Nội, đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ rất tốt, lên tới 90% sau một thời gian ngắn chính thức mở bán.

Trong bối cảnh thị trường BĐS chưa phục hồi hoàn toàn, nguồn cung vẫn còn khan hiếm, phân khúc căn hộ vẫn sẽ tiếp tục là lựa chọn hấp dẫn, ít rủi ro cho nhà đầu tư. Bởi những biến động của giai đoạn trước là bài học để lớp nhà đầu tư mới cũng như các nhà đầu tư “lão làng” đặt ra các yêu cầu khắt khe hơn trong việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng đòn bẩy tài chính.

Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, trên cơ sở cân nhắc kỹ những yếu tố vĩ mô, dòng tiền sẽ dần “rẽ” hướng sang các loại hình khác, có các yếu tố sau:

Thứ nhất là vị trí – yếu tố quan trọng nhất trong đầu tư BĐS. Thứ hai là tiềm năng phát triển. Các BĐS ở khu vực có chủ trương phát triển và quy hoạch hiệu quả, có chính sách thu hút đầu tư hấp dẫn, đẩy mạnh đầu tư vào hệ thống hạ tầng giao thông đô thị sẽ có tiềm năng tăng giá rõ ràng. Thứ ba là các sản phẩm có pháp lý sạch, đã có sổ đỏ/sổ hồng hoặc các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.

Do đó, ngoài phân khúc căn hộ, trong ngắn hạn, dòng tiền sẽ dần “rẽ” đến các sản phẩm “sẵn sàng” giao dịch và sở hữu các yếu tố nói trên.

Sắp điều chỉnh giá đất tại TPHCM, cao nhất 810 triệu đồng/m2

Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) TPHCM đang lấy ý kiến các sở, ngành và đơn vị trên địa bàn thành phố về dự thảo quyết định điều chỉnh Quyết định số 02/2020, quy định bảng giá đất đã được UBND TP ban hành vào tháng 1/2020.

Theo Sở TN-MT, bảng giá đất năm 2020 của TPHCM bị khống chế bởi khung giá đất và mức giá tối đa chỉ 162 triệu đồng/m2. Qua thu thập thông tin thị trường, mức giá tối đa này chưa tiệm cận với giá đất trên thị trường nên cần phải điều chỉnh.

Bên cạnh đó, bảng giá đất năm 2020 có hạn chế khi chỉ sử dụng cho 8 trường hợp để thực hiện các thủ tục đất đai và chu kỳ xây dựng bảng giá đất kéo dài 5 năm, khó cập nhật biến động thị trường.

Sở TN-MT TPHCM cho rằng giá đất trên thị trường tại TPHCM năm nay và các năm trước dần ổn định, phản ánh đúng giá trị thật của BĐS. Tuy nhiên, thời gian tới sẽ không có biến động về giá đất do tồn kho căn hộ và nhà phố còn lớn, một số phân khúc thị trường như nhu cầu thuê đất, thuê văn phòng tuy có giảm nhưng giá vẫn giữ ở mức cao.

Việc xây dựng quyết định điều chỉnh bảng giá các loại đất có tính đến xu hướng và mức độ biến động của thị trường, đảm bảo bảng giá các loại đất tương đồng với giá đất thị trường. Nếu được thông qua, bảng giá đất mới sẽ được áp dụng từ ngày 1/8 đến hết ngày 31/12 năm nay.

Sau đó, Sở TN-MT sẽ tổng kết, đánh giá tác động về mặt kinh tế, xã hội. Từ đó, tiếp tục điều chỉnh bảng giá các loại đất trên địa bàn TPHCM để áp dụng trong năm 2025.

Bảng giá đất dự kiến áp dụng có 4.565 tuyến đường, tăng 577 tuyến đường so với bảng giá đất hiện hành. Căn cứ theo bảng giá đất điều chỉnh dự kiến áp dụng, giá đất tại nhiều tuyến đường trên địa bàn TPHCM đã tăng mạnh so với giá hiện hành.

Tại Q.1, nơi có giá đất ở cao nhất TPHCM, nếu như giá đất ở tại đường Đồng Khởi, Lê Lợi hay Nguyễn Huệ trước đây chỉ 162 triệu đồng/m2 thì giá dự kiến áp dụng tăng gấp 5 lần, lên 810 triệu đồng/m2.

Giá đất ở tại nhiều tuyến đường thuộc khu vực trung tâm thành phố cũng tăng gấp 5 lần so với giá cũ, như đường Alexandre De Rhodes (từ 92,4 triệu đồng/m2 lên 462 triệu đồng/m2), Công xã Paris (từ 96,8 triệu đồng/m2 lên 484 triệu đồng/m2), Đông Du (từ 88 triệu đồng lên 440 triệu đồng/m2)…

Bình Dương: 8 năm có 112 dự án đủ điều kiện mở bán

Thống kê của Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cho thấy, từ tháng 3/2016 đến ngày 15/7/2024 có 112 dự án nhà ở đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai với tổng số gần 58.700 sản phẩm.

Thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương. (Nguồn: Báo Bình Dương)

Nổi bật trong danh sách dự án có độ “an toàn” cao do Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cung cấp là 18 dự án với số lượng căn hộ từ 1.000 sản phẩm trở lên như: Dự án Trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Bình Dương 1 và 2 tại phường Bình Hòa, thành phố Thuận An do Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn – KL làm chủ đầu tư với lần lượt 2.575 sản phẩm và 2.491 sản phẩm. Đây cũng là hai dự án cung cấp ra thị trường nhiều sản phẩm nhất trong 112 dự án đủ điều kiện.

Tiếp theo đó là dự án Khu căn hộ Bcons Garden tại phường Dĩ An, thành phố Dĩ An do Công ty Cổ phần Địa ốc Bcons làm chủ đầu tư với 1.815 sản phẩm. Cùng với đó, Công ty Cổ phần Địa ốc Bcons cũng có thêm 4 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai tại thành phố Dĩ An gồm: Chung cư Bcons – Suối Tiên, phường Đông Hòa với 642 căn hộ để ở và 11 căn hộ dịch vụ thương mại; Chung cư Bcons Miền Đông, phường Đông Hòa với 768 sản phẩm; Chung cư An Bình tại phường An Bình, với 764 sản phẩm. Chung cư Ngôi Sao tại phường Đông Hòa với 1.002 sản phẩm.

Ngoài ra, cùng chung hệ sinh thái Bcons còn có dự án Chung cư Lê Trọng Tấn tại phường An Bình với 522 sản phẩm do Công ty Cổ phần BĐS Bcons PS làm chủ đầu tư.

Dự án có số lượng sản phẩm nhiều thứ ba phải kể đến là Chung cư Thuận Giao tại phường Thuận Giao, thành phố Thuận An do Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Thuận Lợi làm chủ đầu tư với 1.802 sản phẩm.

Ngoài ra, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Thuận Lợi cũng có 4 dự án đủ điều kiện mở bán khác tại thành phố Bến Cát gồm: Khu dân cư Mỹ Phước 4 – Khu A, phường Mỹ Phước với 692 sản phẩm; Khu nhà ở nông thôn An Điền tại phường An Điền, với 413 sản phẩm; Quỹ đất 20% nhà ở xã hội dự án Khu nhà ở thương mại Thuận Lợi 2 tại phường Hòa Lợi với 249 sản phẩm; Quỹ đất nhà ở xã hội thuộc dự án Khu dân cư Cầu Đò tại phường An Điền với 223 sản phẩm.

Cùng danh sách với các dự án trên còn nhiều cái tên quen thuộc với thị trường bất động sản Bình Dương như: Chung cư Phúc Đạt Connect, phường Phú Lợi, thành phố Thủ Dầu Một do Công ty TNHH Sản xuất và Thương mại Phúc Đạt làm chủ đầu tư; Chung cư cao tầng Bình Dương do Công ty Cổ phần Tổng Công ty Tecco miền Nam làm chủ đầu tư; Chung cư Vạn Xuân Bình Dương (Happy One), phường Phú Hòa, thành phố Thủ Dầu Một do Công ty Cổ phần Tập đoàn địa ốc Vạn Xuân làm chủ đầu tư…

Cũng theo Sở Xây dựng Bình Dương, từ đầu năm 2024 đến nay, có 5 dự án đủ điều kiện mở bán theo quy định gồm: Khu căn hộ, căn hộ dịch vụ, khu dịch vụ thương mại, văn phòng cho thuê (ROXANA PLAZA) tại phường Vĩnh Phú, thành phố Thuận An do Công ty TNHH Xây dựng dịch vụ thương mại BĐS Tường Phong làm chủ đầu tư; Khu nhà ở Trúc Quyên tại phường Khánh Bình, thành phố Tân Uyên do Công ty TNHH Dịch vụ thương mại BĐS Trúc Quyên làm chủ đầu tư; Khu đô thị sinh thái Chánh Mỹ (giai đoạn 1) tại phường Chánh Mỹ, thành phố Thủ Dầu Một do Tổng Công ty Đầu tư Phát triển nhà và đô thị làm chủ đầu tư; Lô B12 dự án Khu đô thị mới (tại các lô B8, B9, B10, B12, B13, B14, B15 quy mô 18,9ha) thuộc Khu liên hợp công nghiệp – dịch vụ – đô thị Bình Dương (Khu đô thị – nhà ở phức hợp Tân Thành – Bình Dương), tại phường Hòa Phú, thành phố Thủ Dầu Một do Công ty TNHH Sycamore làm chủ đầu tư và một dự án của Công ty Cổ phần BĐS Bcons PS làm chủ đầu tư như đã nói trên.

Từ 1/8, giá đền bù đất nông nghiệp sẽ tăng

Luật Đất đai 2024 đã bỏ quy định về khung giá đất và đất sẽ được định giá theo nguyên tắc thị trường. Theo đó, khi bỏ khung giá đất, mỗi địa phương sẽ quyết định bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá mỗi năm 1 lần để phù hợp với giá đất thị trường (thay vì 5 năm/ lần và căn cứ vào giá đất tối thiểu – tối đa do Chính phủ ban hành như hiện nay).

Từ 1/1/2026, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ áp dụng bảng giá đất mới. Bảng giá đất mới được quy định tiệm cận với giá đất thị trường, có thể tăng lên so với hiện hành. Trong khi đó, giá đền bù được tính theo giá đất cụ thể. Như vậy, sẽ kéo theo giá đền bù đất tăng so với hiện nay, trong đó có đất nông nghiệp.

Ngoài ra, theo Luật Đất đai mới, người dân được đền bù đất nông nghiệp cũng sẽ được hưởng thêm một số khoản chi phí như chi phí hỗ trợ di dời vật nuôi, chi phí hỗ trợ tháo dỡ, di dời tài sản gắn liền với đất…

Bên cạnh đó, người dân cũng sẽ được hưởng thêm nhiều quyền lợi về bồi thường, đền bù tái định cư khi bị thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024.

Điều 96 nêu rõ việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.

Theo đó, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 95 của luật này thì được bồi thường bằng đất nông nghiệp hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở.

Về việc bố trí tái định cư, theo quy định tại khoản 6, Điều 111, Luật Đất đai 2024, người dân bị thu hồi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở nếu đủ điều kiện được bồi thường mà có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở và địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, nhà ở thì sẽ được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư.

Như vậy, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp có thể được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở nếu có nhu cầu và quỹ đất địa phương cho phép.