Nhà ở xã hội, nhưng giá như nhà thương mại

Dự án nhà ở xã hội New Lavida Dĩ An có giá bán thấp nhất hơn 25 triệu đồng/m2

Nghịch lý giá nhà ở xã hội

Từ tháng 9 tới nay, tại TP. Dĩ An (tỉnh Bình Dương), Tập đoàn Lê Phong tiến hành mở bán rầm rộ Dự án nhà ở xã hội Tân Đông Hiệp (tên thương mại New Lavida Dĩ An). Dự án được xây dựng trên tổng diện tích đất quy hoạch 10.320 m2, với 2 block (Block A có 308 căn hộ, trong đó có 200 căn nhà ở xã hội, 108 căn nhà ở thương mại; Block B có 565 căn nhà ở xã hội, diện tích 30 – 64 m2).

Trong vai khách hàng có nhu cầu mua nhà ở xã hội tại dự án này, phóng viên được nhân viên môi giới tên Diệp giới thiệu là thuộc Công ty cổ phần Dịch vụ bất động sản Danh Khôi (DKRS), đơn vị phân phối độc quyền. Giá bán của căn hộ 30 m2 là gần 26 triệu đồng/m2, tức 768 triệu đồng/căn. Giá bán của căn 57 m2 hai phòng ngủ là gần 1,5 tỷ đồng/căn.

Cũng theo nhân viên môi giới, khách hàng mua dự án nhà ở xã hội này sẽ đóng 30 triệu đồng đặt cọc, sau đó, trong 10 – 20 ngày tiếp theo, sẽ ký hợp đồng đặt cọc mua nhà và thanh toán 10% giá trị sản phẩm; 30 ngày sau đó đóng thêm 10% giá trị; sau 30 ngày tiếp theo thanh toán 10% giá trị căn hộ và ký hợp đồng mua bán.

Cũng theo nhân viên môi giới tên Diệp, đối tượng được mua nhà phải đang làm việc tại tỉnh Bình Dương, chưa sở hữu bất động sản nào của tỉnh Bình Dương, thu nhập dưới 15 triệu đồng/tháng đối với người độc thân và dưới 30 triệu đồng/tháng với người có gia đình.

Tuy nhiên, khi được hỏi giá dự án mang tên TT AVIO nằm sát bên dự án nhà ở xã hội này, nhân viên tên Diệp cho biết, dự án đó cũng do DKRS phân phối độc quyền, với giá bán khoảng 29 triệu đồng/m2.

Một dự án cách đó khoảng 1 km mang tên Phú Đông Sky One có giá từ 30,5 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, tại TP. Dĩ An, nhiều chung cư thương mại của Tập đoàn Bcons có giá bán thấp nhất là 24 triệu đồng/m2 và có thể nhận nhà vào ở ngay.

Tại TP.HCM, Dự án nhà ở xã hội Thủ Thiêm Green House do Công ty cổ phần Đầu tư Thủ Thiêm Group làm chủ đầu tư đang được mở bán. Theo quảng cáo, dự án này có giá bán thấp nhất là 25 triệu đồng/m2, chưa bao gồm VAT. Mức giá này được đánh giá là khá cao, thậm chí bằng giá nhiều dự án nhà ở thương mại bàn giao trước đó.

Kiểm soát giá bán, nhưng giá vẫn quá cao

Ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản độc lập cho biết, Nhà nước có quy định rõ ràng về kiểm soát giá bán nhà ở xã hội đối với các doanh nghiệp tư nhân tham gia phát triển dự án nhà ở xã hội.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, chủ đầu tư Dự án được trao quyền xác định giá nhà ở xã hội dựa theo chi phí xây dựng thực tế, mà chưa có cơ chế kiểm tra, giám sát hiệu quả. Do đó, không thể chắc chắn rằng, giá thuê mua nhà ở xã hội sẽ được xác định theo đúng công thức quy định. Cơ quan giám sát cần đóng vai trò quan trọng trong việc kiểm tra việc tính giá nhà ở xã hội cho thuê mua, để tránh tình trạng giá nhà ở xã hội không chênh lệch so với nhà ở thương mại đang lưu thông trên thị trường, vốn không nhận được hỗ trợ tài chính từ Nhà nước.

– Ông Võ Văn Ngọc, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Tây Land

Theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, lợi nhuận của các nhà đầu tư khi phát triển nhà ở xã hội bị giới hạn. Cụ thể, lợi nhuận tối đa từ việc phát triển và bán nhà ở xã hội không được vượt quá 10% tổng mức đầu tư dự án. Điều này nhằm tránh tình trạng đầu cơ và đảm bảo giá nhà ở xã hội không bị đẩy lên quá cao. Bên cạnh đó, cũng xác định giá bán dựa trên chi phí thực tế. Giá bán nhà ở xã hội được xác định dựa trên tổng chi phí xây dựng thực tế của dự án, bao gồm chi phí đất đai (nếu có), chi phí xây dựng và các chi phí liên quan. Nhà đầu tư phải tính toán và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá bán.

“Ngoài ra, để giảm áp lực lên giá bán nhà ở xã hội, Nhà nước có những chính sách hỗ trợ như miễn giảm tiền sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp cho các chủ đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội”, ông Hoàng nói.

Tuy nhiên, chuyên gia này cho rằng, hiện có khá nhiều bất cập. Cụ thể, giá xây dựng đầu vào cho nhà ở xã hội hiện khoảng 13,5 triệu đồng/m2. Điều này cho thấy, giá nhà ở xã hội đang bị đẩy lên quá mức.

Ông Võ Văn Ngọc, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Tây Land cho rằng, giá nhà ở xã hội hiện nay được kiểm soát thông qua cam kết về giá của chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Khi nhận được hỗ trợ tài chính của Nhà nước như thuế, đất, ưu đãi tín dụng, chủ đầu tư phải cam kết giá thuê mua phải thỏa mãn 2 điều kiện: giá bán không cao hơn giá thị trường và định suất lợi nhuận không được vượt 10%. Tuy nhiên, việc kê khai chi phí do chủ đầu tư cung cấp, nên rất khó kiểm soát được giá vốn thực sự mà chủ đầu tư đã bỏ ra cho dự án nhà ở xã hội.

Nhằm giảm bớt gánh nặng về tài chính về nhà ở cho người có thu nhập thấp, trước đây, Luật Nhà ở năm 2014 quy định, chủ đầu tư không được tính những ưu đãi của Nhà nước vào giá nhà ở xã hội. Tuy nhiên, việc không kiểm soát chặt chẽ giá vốn đầu tư dẫn đến việc tách bạch phần ưu đãi của Nhà nước ra khỏi giá nhà ở xã hội, nên rất khó kiểm soát. Điều này dẫn đến tình trạng giá nhà ở xã hội ở nước ta hiện nay vẫn cao và vượt rất xa khả năng chi trả của người dân. Đây chính là rào cản lớn nhất đối với việc tiếp cận nhà ở xã hội của những người có nguồn lực tài chính hạn chế.