Nhà ở xã hội cũ trong nội đô tăng giá “phi mã”

Căn hộ tại Dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn đang được rao bán trên thị trường thứ cấp với giá hơn 40 triệu đồng/m2 (Ảnh: T.Vũ)

Mức tăng giá lên tới 460%

Ngày 26/8/2010, khu chung cư Ngô Thì Nhậm (quận Hà Đông) – một trong những dự án nhà ở xã hội đầu tiên tại Hà Nội chính thức mở bán. Thời điểm đó, các căn hộ tại đây được chủ đầu tư bán với giá hơn 8 triệu đồng/m2.

Đến nay, sau 14 năm, căn hộ chung cư Ngô Thì Nhậm đang được môi giới chào bán với giá 45 triệu đồng/m2, tăng 460% so với giá khởi điểm năm 2010.

Đà tăng giá “phi mã” này đang diễn ra tại nhiều dự án nhà ở xã hội trên địa bàn Thủ đô. Ví dụ, khu nhà ở xã hội Tây Nam Linh Đàm (quận Hoàng Mai), giá tại thời điểm bàn giao nhà vào năm 2016 chỉ hơn 13 triệu đồng/m2. Hiện tại, giá căn hộ  68 m2 đã chạm mức 3,5 tỷ đồng (51 triệu đồng/m2).

Tương tự, Dự án Rice City Sông Hồng (quận Long Biên) có giá mở bán vào năm 2018 khoảng 13 triệu đồng/m2, nay tăng vọt lên 40 triệu đồng/m2, tăng gấp 3 lần sau 4 năm.

Một dự án khác là Rice City Linh Đàm (quận Hoàng Mai) có giá khởi điểm khoảng 15 triệu đồng/m2 vào thời điểm năm 2014. Hiện tại, nhiều căn hộ ở đây được chào bán với giá hơn 50 triệu đồng/m2.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cho biết, các dự án nhà ở xã hội trong nội đô được hưởng lợi lớn từ hệ thống hạ tầng giao thông. Đây chính là điểm mấu chốt để kết nối dự án nhà ở tới các tiện ích như bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại…

“Tiềm năng trên giúp nhà ở xã hội trong nội thành liên tục tăng giá. Tuy nhiên, kể cả khi tăng lên, giá căn hộ vẫn chỉ khoảng 40 – 50 triệu đồng/m2. So với các dự án chung cư thương mại hiện nay, mức giá đó vẫn ‘dễ thở’ hơn nhiều”, ông Thịnh chia sẻ.

Theo vị chuyên gia kinh tế này, sự khan hiếm nguồn cung nhà ở xã hội nói riêng và nhà ở giá rẻ nói chung chính là một phần lý do khiến nhiều dự án cũ bị đẩy giá. Báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng chỉ ra rằng, hiện các dự án chung cư mới có giá dưới 45 triệu đồng/m2 đã “tuyệt chủng” tại Thủ đô.

“Lãnh đạo TP. Hà Nội cho biết, trong năm nay sẽ hoàn thành khoảng 10.000 căn nhà ở xã hội tại 7 dự án. Nhưng, kể cả khi mục tiêu này được thực hiện, số lượng đó cũng chỉ đáp ứng chưa tới 20% nhu cầu nhà ở của người lao động thu nhập thấp”, ông Thịnh phân tích.

Tuy nhiên, trên thực tế, không phải dự án nhà ở xã hội nào cũng có được đà tăng giá “thần tốc”. Một số dự án tại huyện Hoài Đức, Quốc Oai dù có giá bán tương đối thấp, chỉ khoảng 10 – 14 triệu đồng/m2, nhưng mở bán hơn 20 lần vẫn chưa hết hàng. Nguyên nhân được chỉ ra là khả năng kết nối hạ tầng tại những khu vực này còn hạn chế.

Cẩn thận khi mua lại nhà ở xã hội mới

Dù chưa được xây dựng xong, nhưng Dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn (Nam Từ Liêm) đã được môi giới rao bán tràn lan trên thị trường thứ cấp.

Trong vai người đi mua nhà, phóng viên Báo Đầu tư gặp anh Tuấn, nhân viên môi giới địa ốc và được biết, căn hộ tại NHS Trung Văn đang được bán lại với giá 41 triệu đồng/m2 (giá gốc là 19,5 triệu đồng/m2). Nhiều lần nói với anh Tuấn rằng, bản thân không thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội theo quy định, nhưng phóng viên vẫn được môi giới viên này cam đoan mua được căn hộ tại Dự án.

“Nhà ở xã hội phải ở đủ 5 năm mới được sang tên sổ đỏ. Bây giờ, mình sẽ mua theo hình thức công chứng vi bằng. Anh cứ yên tâm”, Tuấn quả quyết.

Tuy nhiên, theo ông Trần Vũ, Nhà sáng lập của đơn vị nghiên cứu SPE.R, môi giới viên trong trường hợp trên đã cố tình đánh tráo khái niệm.

“Công chứng có giá trị pháp lý, thể hiện sự bảo hộ của Nhà nước đối với các quan hệ dân sự. Còn vi bằng chỉ là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do thừa phát lại trực tiếp chứng kiến. Như vậy, vi bằng khác văn bản công chứng, không thể thay thế văn bản công chứng trong các quan hệ pháp lý, đặc biệt là trong giao dịch bất động sản”, ông Trần Vũ nhấn mạnh.

Vị chuyên gia của SPE.R cho biết, do các dự án nhà ở xã hội mới chưa đủ kiện thời gian ở theo quy định, nên một số người bán ‘lách luật’ bằng cách ký giấy tờ viết tay và lập vi bằng. Tuy nhiên, hình thức trên không thể thay thế hợp đồng mua bán và được công chứng bởi Nhà nước, đặc biệt là khi xét về khía cạnh giá trị pháp lý.

Trong trường hợp chủ nhà muốn bán lại căn hộ chưa đạt đủ thời hạn 5 năm, chỉ có 2 đối tượng được phép mua theo quy định, gồm chủ đầu tư dự án và các cá nhân đủ điều kiện thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội.

“Nếu chủ nhà và người mua vẫn cố tình thực hiện mua bán nhà ở xã hội không theo quy định, thì hợp đồng mua bán, chuyển nhượng sẽ bị vô hiệu. Bên mua sẽ bị buộc phải bàn giao lại nhà ở xã hội cho đơn vị quản lý. Nếu cố tình giao dịch, cả chủ nhà và khách mua sẽ bị xử phạt hành chính”, ông Trần Vũ cho biết.