Theo ông Ngô Gia Hoàng, giảng viên Khoa Luật thương mại, Trường Đại học Luật TP.HCM, nếu xem chính sách nhà ở xã hội mang tính chất cứu trợ cho các đối tượng yếu thế trong xã hội, thì Nhà nước phải chịu trách nhiệm. Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc kích cầu tiêu dùng, từ đó tạo ra công ăn việc làm cho người dân, thúc đẩy sức tiêu thụ hàng hóa và từ đó nền kinh tế sẽ phát triển.
“Do đó, Nhà nước nên trực tiếp đầu tư nhà ở xã hội và có những khoản hỗ trợ trực tiếp dành cho các đối tượng yếu thế, thay vì ưu đãi để khuyến khích tư nhân đầu tư. Nhà nước cần lập ra một cơ quan quản lý nhà ở để quản lý tập trung, thống nhất từ khâu lập quy hoạch, kế hoạch, bố trí quỹ đất, tổ chức thực hiện các dự án nhà ở xã hội, cũng như quá trình phân phối nhà ở và quản lý vận hành nhà ở xã hội sau khi hoàn thành dự án”, ông Ngô Gia Hoàng nói.
Một dự án nhà ở xã hội đang được xây dựng
Ông Ngô Gia Hoàng cũng cho rằng, với cơ chế hiện nay là để cho tư nhân đầu tư và dành các ưu đãi để hạ giá thành, sau đó lại ban hành hàng loạt quy định để kiểm soát giao dịch nhà ở xã hội đã cho thấy tính kém hiệu quả, không khả thi và khó có thể đạt được mục tiêu đề ra. Bởi lẽ, luôn luôn tồn tại sự đối lập về mục tiêu lợi ích giữa Nhà nước (người hoạch định chính sách) và các doanh nghiệp bất động sản (người thực thi chính sách). Các chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không phải vì lợi ích của những người có nhu cầu mà hướng đến mục tiêu cao nhất là lợi nhuận của chính họ. Việc kinh doanh bị hạn chế về khách hàng, không chế về giá bán, định mức lợi nhuận… dẫn đến đầu tư không hiệu quả. Tư nhân hướng đến mục đích tư lợi nên họ thường không muốn đầu tư vào nhà ở xã hội.
Trong khi đó, chi phí đầu tư xây dựng các dự án nhà ở đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn và dài hạn. Doanh nghiệp muốn tham gia đầu tư đều phải vay với lãi suất cao, thời gian thu hồi vốn quá lâu nên vượt quá sức chịu đựng của họ. Chính vì vậy, hầu hết các doanh nghiệp chỉ chú trọng đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để bán thu hồi vốn nhanh và không bị nhiều ràng buộc như nhà ở xã hội. Việc xây dựng đầu tư nhà ở xã hội dường như chỉ là giải pháp tình thế để giải quyết hàng tồn kho hoặc để tiếp cận các các ưu đãi về tài chính, các gói tín dụng hỗ trợ để vượt qua khó khăn khi thị trường ảm đạm.
Tại hội thảo, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, hiện nay nguồn cung nhà ở xã hội nhỏ hơn cầu. Đa số các nước đều xây nhà ở xã hội để cho thuê. Ở Việt Nam, phần lớn người lao động có thu nhập thấp chỉ có khả năng để thuê nhà, trong khi các chủ đầu tư nhắm đến mục đích bán căn hộ. Phần lớn các dự án cho thuê nhà ở xã hội là dự án được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách.
Hiện nay, những người đủ điều kiện mua nhà cũng khó có thể mua vì không đủ khả năng để trả lãi và gốc vay ngân hàng. Ngược lại, những người đủ khả năng trả lãi gốc và vay thì không đủ điều kiện. Đây chính là nghịch lý của chính sách nhà ở xã hội và không đúng với bản chất của nhà ở xã hội là nhà ở cho người nghèo. Vì người nghèo khó có thể nghĩ đến chuyện mua nhà, khi còn nhiều vấn đề khác phải lo.
Ngoài ra, quy trình xét duyệt đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội còn lỏng lẻo, phụ thuộc vào chủ đầu tư nên đôi khi không đúng đối tượng, giá nhà bị đẩy lên cao đã làm chệch hướng chính sách nhân văn của Nhà nước. Do vậy, Nhà nước đầu tư nhà ở xã hội để cho thuê hoặc thuê mua là phù hợp. Người thuê sẽ khó trục lợi từ chính sách vì khi mua sẽ có thể bán lại để kiếm lời. Nhà nước xây dựng được quỹ nhà ở để cho thuê, vừa giữ lại tài sản cho những người sau, không phải xây thêm nhiều nhà ở. Đồng thời có quỹ nhà ở để bình ổn khi thị trường bất động sản biến động.
