Nhà đầu tư “săn” đất nền, nhóm sản phẩm nào chiếm ưu thế?

“Săn” đất nền chờ thời?

Theo báo cáo của Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất Động Sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services – FERI), trong 9 tháng đầu năm 2024, số lượng doanh nghiệp bất động sản quay lại hoạt động trong 9 tháng tăng 39,7% so với cùng kỳ năm 2023.

Cùng với đó, số doanh nghiệp thành lập mới cũng ghi nhận 3,446 doanh nghiệp, tăng 1,4% so với cùng kỳ năm trước, minh chứng cho sự hấp dẫn và tiềm năng phát triển của thị trường.

Đặc biệt, quy mô vốn bình quân trên mỗi doanh nghiệp thành lập mới đã tăng 10,8% so với cùng kỳ năm 2023. Điều này cho thấy, các doanh nghiệp thành lập mới có sự đầu tư tài chính nhiều hơn vào lĩnh vực bất động sản, khẳng định sự lạc quan vào tương lai của thị trường.

Một đơn vị nghiên cứu thị trường khác là Công ty CP DKRA (DKRA Việt Nam) cũng cho biết, thị trường quý III/2024 có nhiều biến động tích cực, trong đó phân khúc đất nền xuất hiện tín hiệu tích cực.

Cụ thể, phân khúc đất nền trong quý 3/2024, nguồn cung sơ cấp tăng khoảng 11% so với cùng kỳ năm trước. 

Tuy nhiên, nguồn cung mới vẫn duy trì ở mức khan hiếm, chỉ chiếm khoảng 3% trên tổng cung sơ cấp và tăng nhẹ 2% so với Quý 3/2023.

Theo khảo sát của Người Đưa Tin, thị trường đất nền Tp.HCM và một số khu vực lân cận trong trong nhiều tháng qua đang dần thoát khỏi cảnh “dậm chân tại chỗ”. Một số khu vực như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chính xuất hiện lượng khách đi “săn” và giao dịch mua bất động sản.

Đơn cử tại khu vực Phước Hiệp (huyện Củ Chi), khu đất rộng hơn 130m2 là đất ở nông thôn, hình thức sử dụng riêng xen đất cây trồng hằng năm hiện được rao với giá hơn 5,2 – 6 triệu đồng/m2. Khu vực Phước Thạnh (huyện Củ Chi) rao bán với giá hơn 2,4 triệu đồng/m2 cho đất trồng cây hằng năm khác (diện tích hơn 500m2 giá hơn 1,4 tỷ).

Ngoài ra, tại huyện Bình Chánh, khu vực xã Vĩnh Lộc A, một số môi giới rao bán đất với giá trên 15 triệu đồng/m2 tuỳ từng khu vực và loại hình đất. Tại khu vực Tp.Thủ Đức, số lượng rao bán đất nền dự án cũng tăng. Tuy nhiên, ở khu vực Tp.Thủ Đức giá đất cao, nên việc “săn mua” cũng hạn chế vì ảnh hưởng bởi dòng tài chính.

Chia sẻ với Người Đưa Tin, ông Văn Dũng (nhà đầu tư) nhận định: “Thị trường bất động sản trong những tháng qua, phân khúc căn hộ được nhiều người hướng tới. Tuy nhiên trong 2 tháng vừa qua, phân khúc đất nền lại đang được các nhà đầu tư chú ý chủ yếu là đất ở khu vực vùng ven, đất có diện tích lớn”.

“Trong nhiều năm qua đất nền biến động liên tục, có những nơi đã nằm ở đỉnh của giá. Tuy nhiên, vừa qua khi Tp.HCM có ý định ban hành bảng giá đất mới, nhiều khu vực đất nền đã xuất hiện giao dịch. So với giai đoạn đầu năm, giá đất hiện vẫn ở mức cao. Tuy nhiên, hiện nay nhiều người dân không đủ điều kiện để lên thổ cư, hoặc một số người cần tiền buộc phải chuyển nhượng đất. Điều này cũng đang tác động rất nhiều đến thị trường đất nền hiện tại”, ông Dũng thông tin.

Nhiều tín hiệu tích cực từ phân khúc đất nền

Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2024 của DKRA Group cũng nhận định, với phân khúc đất nền, lượng giao dịch, thanh khoản thị trường ghi nhận tín hiệu tích cực với lượng tiêu thụ gấp 2,8 lần cùng kỳ năm 2023, nhưng vẫn ở mức thấp so với giai đoạn năm 2019 trở về trước.

Đáng chú ý, giao dịch tập trung cục bộ ở nhóm sản phẩm hoàn thiện hạ tầng, pháp lý với mức giá trung bình dưới 50 triệu đồng/m2 tại Tp.HCM hay dưới 22 triệu đồng/m2 ở vùng phụ cận.

Thị trường giáp ranh Tp.HCM dẫn dắt thị trường mới với tỷ trọng nguồn cung và lượng tiêu thụ lần lượt đạt 52% và 78%. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì xu hướng đi ngang so với thời điểm đầu năm và vẫn neo ở mức cao. Trong khi, thị trường thứ cấp ghi nhận mức tăng khoảng 3% so với quý trước.

Nhận định về thị trường đất nền hiện nay, ông Nguyễn Viết Hùng, Tổng giám Công ty CP Kinh doanh Westland cho rằng: “Nhiều năm nay đất nền vẫn là phân khúc đầu tư, đầu cơ và tạo ra giá trị lợi nhuận cao. 

Nhất là trong giai đoạn vừa qua, Tp.HCM dự kiến ban hành bảng giá đất mới, đây vừa là cơ hội cho người dân cũng là cơ hội cho người đầu tư. Việc “săn” tìm các quỹ đất nền, đất hộ dân trong thời gian này chính là hướng đi lâu dài, chờ bảng giá đất của Tp.HCM được ban hành, giá thị trường sẽ tăng lên và nhiều khu vực sẽ biến động về thanh khoản”.

“Giá đất nền của nhiều khu vực như tỉnh Bình Dương, Long An không quá nổi bật như những năm trước đây. Tại Tp.HCM, phân khúc này chỉ tập trung ở các khu vực Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi… và giá hiện tại cũng khá ổn định, Luật Đất đai chính thức có hiệu lực cũng đã giúp cho thị trường rõ ràng hơn, không còn cảnh đẩy giá quá cao. Nhà đầu tư cũng cân nhắc các vấn đề quy hoạch, tiềm năng tăng giá trị của sản phẩm rồi mới mua. Điều này, khiến phân khúc đất nền ổn định. Dù không rầm rộ thanh khoản, nhưng dòng tiền vẫn chảy vào đất nền đúng với giá trị”, ông Hùng chia sẻ.

Phân tích góc nhìn thị trường trong quý cuối năm, ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – BĐS Dat Xanh Services chia sẻ: “Thị trường bất động sản 3 tháng cuối năm 2024 dự báo 3 kịch bản tăng trưởng với những chuyển biến tích cực hơn, với nguồn cung mới được cải thiện đáng kể so với quý III năm 2024.

Kịch bản lý tưởng nguồn cung mới tăng mạnh 40% – 50%, lãi suất thả nổi ở mức 8% – 9%, giá bán tăng 10-15% và tỉ lệ hấp thụ đạt 40-45%. Đây là kịch bản lạc quan nhất, kỳ vọng vào sự phục hồi sớm của thị trường.

Bên cạnh đó, nguồn cung mới tăng 25-35%, lãi suất thả nổi ở mức 9-11%, giá bán tăng 5-10% và tỉ lệ hấp thụ đạt 35-40%. Đây là kịch bản khả thi nhất, phản ánh sự tăng trưởng được cải thiện tích cực hơn của thị trường.