Nhà đất tăng giá chóng mặt, ai là “thủ phạm”?

Giá cao hay giá “ảo”

Gia đình anh Đỗ Công Trường đang sống tại căn chung cư diện tích hơn 90m2 ở phường Dương Nội, quận Hà Đông, Hà Nội. Nghe nói chung cư đang được giá nên anh chị dự định bán đi để thêm tiền mua một mảnh đất xây nhà. Ban đầu, anh rao bán căn chung cư với giá 5 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau đó có rất nhiều môi giới gọi điện nói rằng chung cư đang sốt nên căn hộ của gia đình anh phải nâng giá lên 6 tỷ đồng. “Một số môi giới đến xem nhà và hứa sẽ dẫn khách đến đặt cọc. Họ nói nếu ai hỏi thì tôi phải bảo là 6 tỷ mới bán, vì giá 5 tỷ là quá rẻ. Nghe vậy, tôi đã từ chối nhiều khách gọi điện hỏi mua với giá 5 tỷ vì sợ bán hớ, còn khách nghe tôi đưa ra giá 6 tỷ thì đều lắc đầu bỏ đi. Nhưng suốt gần 1 tháng nay, gia đình tôi chờ mãi cũng không thấy môi giới nào dẫn khách đến” – anh Trường cho hay.

Giá chung cư tăng nóng thời gian qua do thiếu nguồn cung trầm trọng

Tương tự, chị Đinh Thúy Liên cho biết đã cùng 2 người bạn khác rủ nhau mua một mảnh đất ở Văn Giang, Hưng Yên vào năm 2021 giá hơn 3 tỷ đồng với ý định lướt sóng kiếm lời. Nhưng sau đó, thị trường bất động sản “đóng băng”, mảnh đất của chị bị kẹt, bán lỗ thì tiếc mà bán giá cao thì không ai mua. Bỗng nhiên thời gian gần đây, hàng loạt môi giới bắt đầu liên hệ lại và cho biết mảnh đất của chị có thể bán được với giá 4,5 – 5 tỷ đồng. Thấy được giá, nhóm bạn của chị quyết định bán để chốt lời. Tuy nhiên, suốt từ tháng 6 đến nay, hết môi giới này gọi điện, môi giới kia đến xem, nhưng khi chị liên hệ lại thì môi giới đều hẹn để thu xếp thêm với khách. “Mặt bằng giá nhà đất được đẩy lên rất cao nhưng thực tế việc mua bán rất khó khăn, giao dịch thành công không nhiều. Chúng tôi cũng muốn chốt lời để xoay vòng vốn cho các kênh đầu tư khác, nhưng suốt 4 tháng qua chỉ thấy môi giới gọi điện định giá mà vẫn không bán được” – chị Liên chia sẻ.

Theo một chuyên gia có kinh nghiệm trong giới đầu tư bất động sản, việc người bán nhà liên tục được đưa ra mức giá nhà cao chót vót như trên khá phổ biến trong những giai đoạn thị trường bất động sản nóng sốt. Đây có thể là chiêu trò của những người tham gia đầu cơ, lướt sóng thị trường hoặc một số “cò” đất, mục đích là làm nhiễu loạn thị trường để trục lợi, kiếm lời.

Bộ Xây dựng cũng thừa nhận, việc giá đất tăng cao thời gian qua có sự góp phần của hiện tượng “tạo giá ảo”, “thổi giá” của giới đầu cơ và các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản; lợi dụng sự thiếu hiểu biết, đầu tư theo tâm lý đám đông của người dân để trục lợi. “Đây là các cá nhân hoạt động môi giới tự do, không có chứng chỉ môi giới bất động sản, yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn chụp giật, thông đồng làm giá, thổi giá cao so với giá trị thực tế, thao túng thị trường, gây thiệt hại cho khách hàng và làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản” – Bộ Xây dựng nhận định.

Dù vậy, nguyên nhân chính khiến giá nhà tăng cao thời gian qua là do chi phí liên quan đến đất đai, đầu tư xây dựng tăng; thiếu nguồn cung bất động sản, đặc biệt là phân khúc bình dân, trong khi nhu cầu rất lớn… Ngoài ra, biến động của nền kinh tế trong thời gian qua liên quan đến thị trường chứng khoán, trái phiếu, vàng… đã tác động đến tâm lý của người dân, nhà đầu tư, dẫn đến xu hướng chuyển dịch dòng tiền của người dân, nhà đầu tư sang đầu tư nhà, đất để làm nơi “trú ẩn” an toàn cho nguồn tiền tích lũy, nguồn vốn đầu tư. Theo đó, Bộ Xây dựng cho biết, tại Hà Nội và TP.HCM, mặt bằng giá nhà ở quý III-2024 tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ, mặt bằng giá dự án mới đã tăng khoảng 4 – 6% theo quý và 22 – 25% theo năm. Cá biệt có một số khu vực tăng 35 – 40% tùy từng vị trí so với quý trước.

Môi giới có phải là thủ phạm?

Về phía Hội Môi giới bất động sản cũng thừa nhận, trong câu chuyện tăng giá nhà, không loại trừ những trường hợp đầu cơ, trục lợi, lợi dụng sự mất cân bằng của cung – cầu để ôm hàng, thổi giá nhằm “lướt sóng”, kiếm chênh lệch. Dù vậy, các chuyên gia cho rằng cần xác định rõ đây là hành vi của những “tay đầu cơ”, có tài chính, khác hoàn toàn với môi giới bất động sản. Hành vi của họ là quan sát, lắng nghe, theo dõi từng biến động của thị trường. Và ngay khi nhận thấy cơ hội, họ “liều lĩnh chốt deal”, để rồi găm hàng, tìm “mồi ngon” và sang tên, hưởng chênh lệch. “Những đối tượng này hoàn toàn khác với môi giới bất động sản. Bởi môi giới bất động sản làm nghề và hưởng thù lao từ hoạt động tư vấn, giới thiệu và chốt khách. Họ không đủ tài chính để ôm hàng, chờ tăng giá. Nếu có thì số lượng cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay, không đủ để điểm mặt đặt tên, chứ chưa nói đến nguy cơ “tạo sóng” hay lũng đoạn thị trường” – ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản khẳng định.

Cùng quan điểm, ông Lê Đình Chung – Tổng Giám đốc SGO Homes cho rằng, xu hướng tăng giá bất động sản là điều không thể tránh khỏi, nhưng việc giá bất động sản tăng trưởng mạnh trong một thời gian rất ngắn là điều bất bình thường. Theo ông Chung, giá bất động sản tăng cao, nguyên nhân chủ yếu do các chủ đầu tư lớn độc quyền nguồn cung, dẫn dắt về giá. Chi phí đầu tư tăng cao, nhu cầu mua lớn trong khi nguồn cung khan hiếm khiến các chủ đầu tư đặt kỳ vọng cao hơn về lợi nhuận. Bản thân người môi giới không có khả năng can thiệp về mức giá của thị trường. Hơn thế, môi giới bất động sản là đối tượng không mong muốn giá bất động sản tăng nhất. Bởi khi chủ đầu tư bán giá cao, cơ hội chốt khách sẽ khó khăn hơn, môi giới sẽ vất vả hơn, nhưng thực tế phần phí cho môi giới họ nhận về vẫn không thay đổi.

Trên thực tế, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 đã chính thức có hiệu lực kể từ ngày 1-8-2024, trong đó quy định, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện như: Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Các chuyên gia cho rằng, những đối tượng đầu cơ, “thổi giá” thời gian qua chủ yếu là những người không có chứng chỉ hành nghề, họ không thể gọi là môi giới bất động sản.

Một nhà đầu tư có kinh nghiệm cũng chia sẻ, trên thực tế chiêu “thổi giá” đất chủ yếu xuất phát từ những người đầu cơ, lướt sóng nhà đất chứ không hẳn từ lực lượng môi giới. Theo đó, khi họ bỏ tiền “ôm” đất ở một khu vực nào đó, họ có thể thông qua các “cò” đất để liên hệ với những người có nhu cầu bán nhà, đưa ra giá nhà cao bất hợp lý, khiến chủ nhà sợ bán hớ, trì hoãn kế hoạch bán nhà, tăng giá bán cao hơn, qua đó đẩy mặt bằng giá khu vực đó tăng cao. Trong khi các chủ nhà không thể bán được nhà ở mức giá cao thì những nhà đầu cơ này đã âm thầm “thoát hàng” khi đạt được lợi nhuận kỳ vọng.