Vỡ giao dịch vì người mua không có khả năng chi trả
Thông tin thị trường nhà ở Hà Nội quý I năm nay, đơn vị cung cấp các dịch vụ về bất động sản và quản lý đầu tư JLL Việt Nam cho biết, nguồn cung thị trường nhà liền thổ gồm nhà liền kề, biệt thự tiếp tục chứng kiến một quý ảm đạm khi nhiều dự án lớn ngừng mở bán trong quý này. Nguồn cung mới ghi nhận 60 căn được mở bán, giảm 92,9% theo năm, chủ yếu đến từ các dự án nhỏ và vừa ở khu vực phía tây và phía đông TP Hà Nội.
Do tâm lý thị trường yếu kém cùng với các khó khăn trong vấn đề giải ngân khiến hoạt động giao dịch trong quý I của thị trường nhà liền thổ (biệt thự, liền kề) gần như đóng băng. Trong khi một vài dự án lớn tạm thời ngừng giao dịch.
Đáng chú ý, một vài dự án nhỏ và vừa chứng kiến nhiều giao dịch hoàn cọc hay trả hàng do ngân hàng siết chặt room tín dụng cho vay bất động sản, khiến người mua không đủ khả năng chi trả. Điều này khiến tỷ lệ hấp thụ trong quý chạm mức âm 19 căn.
Một dãy biệt thự chưa có người ở tại khu đô thị mới Nam Cường (Hà Đông, Hà Nội) (Ảnh minh họa: Hà Phong).
Trước đó, báo cáo thị trường quý IV/2022 của nhiều đơn vị nghiên cứu cho thấy, số lượng giao dịch nhà liền kề, biệt thự được đánh giá là thấp nhất trong nhiều năm qua.
Theo Savills Việt Nam, trong quý IV/2022, thị trường chỉ ghi nhận 196 giao dịch được thực hiện, giảm 34% theo quý và 52% theo năm. Cả năm 2022, hoạt động mua bán ảm đạm khi chỉ có 1.458 giao dịch, giảm 44% theo năm.
Trong khi đó, theo báo cáo thị trường bất động sản của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý IV năm ngoái, ước lượng giao dịch thực chỉ đạt 20% lượng chào bán với hơn 435 giao dịch, giảm 66% so với quý 3/2022.
Giá nhà liền kề, biệt thự vẫn neo cao
Về giá của nhà liền kề, biệt thự tại Hà Nội, theo bà Trang Lê – Giám đốc cấp cao khối tư vấn và nghiên cứu JLL Việt Nam, đa số các dự án có mức giá thấp so với mức trung bình của thị trường (dưới 6.500 USD/m2, tương đương 153 triệu đồng/m2) đã đóng bảng hàng do chủ đầu tư áp dụng chiến lược “chờ và xem” khiến giỏ hàng sơ cấp quý này chủ yếu còn lại các dự án giá cao, khiến giá bán trung bình của nhà liền kề, biệt thự tăng 9,02% theo quý, đạt mức 7.134 USD/m2 (khoảng 167 triệu đồng/m2) đất trong quý I.
Tuy nhiên, theo bà Trang, nếu loại bỏ yếu tố thay đổi trong giỏ hàng sơ cấp, giá bán trung bình của các dự án hiện hữu đều giảm nhẹ 0,8% theo quý do các chủ đầu tư đều không thay đổi nhiều về bảng giá và chính sách bán hàng.
Dù bỏ hoang nhiều năm, nhưng nhà liền kề, biệt thự tại khu đô thị Nam An Khánh (Hoài Đức, Hà Nội) vẫn có giá cao (Ảnh: Hà Phong).
Còn bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao, bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội – cho rằng giá nhà liền kề, biệt thự đã có xu hướng giảm nhẹ trong quý cuối cùng của năm 2022, nhưng việc điều chỉnh giá không đáng kể và sẽ khó giảm tiếp trong tương lai.
Theo bà Hằng, mặt bằng giá chung của nhà liền thổ tại thị trường Hà Nội vẫn neo ở mức cao. Biệt thự ở khu vực Hà Nội có giá từ 10 tỷ đồng đến 30 tỷ đồng, chiếm đến 55% tỷ trọng, trong khi đó mức giá trên 30 tỷ đồng cũng chiếm đến 20% tỷ trọng và dưới 10 tỷ đồng cũng chiếm khoảng 22% tỷ trọng.
Cũng theo vị này, đối với chủ đầu tư hiện nay, chi phí đầu tư ban đầu cũng cao hơn. Những chi phí này bao gồm chi phí đất, vốn, chi phí tài chính trong quá trình phát triển dự án do có những vấn đề phát sinh khiến chi phí cao hơn dự phòng. Đơn cử như câu chuyện về tiến trình xin cấp phép, phê duyệt dự án kéo dài, khiến các chi phí đầu tư tăng lên, từ đó tác động đến giá thành của sản phẩm.
Hiện tại, theo khảo sát của Dân trí, tại các quận trung tâm như Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, người mua gần như không có sự lựa chọn mới. Các dự án nhà ở, liền kề tại quận Thanh Xuân và Tây Hồ có giá lên tới 400 triệu đồng/m2 gần như không có giao dịch.
