Nghịch lý thị trường, vừa thiếu vừa thừa; lý do ‘sóng’ đầu tư đang đổ dồn về nhiều địa phương

Bất động sản mới nhất: Phối cảnh dự án Harbour Center Hải Phòng. (Nguồn: Công ty TNHH khách sạn Silk Path)

Liên tiếp ra mắt dự án mới tại các địa phương

Mới đây, Hải Phòng mới đón thêm một dự án mới là Harbour Center, có vị trí tại số 3 đường Lê Lai, quận Ngô Quyền. Dự án bao gồm 74 lô liền kề, shophouse (nhà phố thương mại), có quy mô 5 tầng, tổng diện tích sử dụng khoảng 400 m2. Trong đó, diện tích mặt sàn dao động 68,6 – 161,8 m2, mặt tiền phổ biến từ 6-13,8m. Dự án có tổng diện tích hơn 11.000 m2, do Công ty TNHH khách sạn Silk Path làm chủ đầu tư.

Hưng Yên đón thêm nguồn cung dự án mới là The Fibonan – công trình tòa nhà hỗn hợp 32 tầng với 3 tầng hầm thuộc dự án khu biệt thự và nhà ở Hưng Thịnh – xã Cửu Cao, huyện Văn Giang (Hưng Yên). Dự án do An Phú Invest làm chủ đầu tư. Quy mô của The Fibonan là 20.992m2, trong đó diện tích đất xây dựng là 4.370m2 với 656 căn, có diện tích đa dạng từ 43-96m2.

Hà Nam có thêm dự án mới là Sun Urban City Hà Nam. Dự án có vị trí tại trung tâm mới thành phố Phủ Lý với quy mô hơn 400ha, trong đó, 200ha dành phát triển mặt nước, 19ha dành cho công viên Sun World, 17ha hồ cảnh quan, 28ha hành chính mới, 13ha công viên nội khu và 60ha dự án. Về loại hình sản phẩm, dự án đa dạng với căn hộ, shophouse và biệt thự với 40 tòa nhà cao 9 tầng gồm khoảng 15.000 căn hộ, 4.500 căn nhà phố thương mại và 1.200 căn biệt thự song lập và đơn lập.

Thanh Hoá cũng đón thêm nguồn cung dự án mới đến từ dự án Central Riverside. Dự án có vị trí tại phường Đông Hải, TP Thanh Hóa do Taseco Land làm chủ đầu tư. Được biết, Central Riverside có diện tích 15,6 ha với 493 sản phẩm. Trong đó có 339 căn liền kề có diện tích từ 80-134 m2, 94 căn shophouse có diện tích từ 104-197m2 và 60 căn biệt thự có diện tích từ 180-361 m2.

Bắc Giang có thêm dự án mới là The Terra – Bắc Giang của chủ đầu tư Văn Phú – Invest. Dự án nằm trong khu đô thị phía Nam, phường Dĩnh Kế (thành phố Bắc Giang). Dự án được hình thành trên quy mô diện tích 45.059 m2 gồm 2 tháp cao 28 tầng với tổng 688 căn hộ, 66 biệt thự và 43 căn liền kề.

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGOHomes cho biết, trên thực tế, chung cư Hà Nội vẫn duy trì sức hút và vẫn chiếm sóng thị trường trong cả mua ở và đầu tư. Tuy nhiên, từ quý II năm nay, phân khúc này đã bắt đầu san sẻ miếng bánh đầu tư cho các phân khúc, thị trường khác trước sự nở rộ mạnh mẽ của BĐS tỉnh. Bên cạnh sự nở rộ của dự án mới của thị trường tỉnh, thì nguyên nhân thực sự còn bắt nguồn từ việc giá BĐS tại Hà Nội ở các phân khúc hiện đang quá cao khiến nhà đầu tư thấy không còn hấp dẫn.

Làn sóng dịch chuyển bắt đầu từ tháng 3/2024 và ngày càng mạnh mẽ hơn. Trong làn sóng di chuyển, các nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội theo các trục kinh tế liên quan đến khu công nghiệp, các tỉnh có kinh tế phát triển, theo các trục đường giao thông phát triển như Bắc Ninh – Bắc Giang; Hưng Yên – Hải Dương – Hải Phòng – Quảng Ninh.

Tồn kho ngày một lớn

Thông tin trên Cafebiz, số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy, những tháng đầu năm, thị trường BĐS đã dần sôi động trở lại, lượng khách hàng tìm kiếm và giao dịch cũng tăng dần. Lượng giao dịch BĐS đầu năm 2024 tăng gần 30% so với cuối năm 2023.

Tuy nhiên, thị trường BĐS vẫn tồn tại nhiều khó khăn. Trong đó, số dự án hoàn thành, cấp phép mới, đủ điều kiện bán trong tương lai đều thấp hơn so với cùng kỳ năm 2023. Đáng chú ý, lượng tồn kho BĐS còn rất lớn, chủ yếu là nhà ở riêng lẻ và đất nền với 19.323 sản phẩm, tăng 43% so với cuối năm ngoái.

Báo cáo tài chính của 10 doanh nghiệp BĐS phát triển mảng nhà ở niêm yết trên sàn chứng khoán cũng chỉ ra, tổng giá trị tồn kho tính tới 31/6 là hơn 269.135 tỷ đồng, tăng gần gần 3% so với cùng kỳ. Thực tế, trong những năm qua giá trị tồn kho của nhiều doanh nghiệp không giảm mà ngày càng “phình to”.

Hàng tồn kho của doanh nghiệp được ghi nhận ở hai khoản mục gồm BĐS thành phẩm và BĐS dở dang. Đối với BĐS thành phẩm, trong bối cảnh thị trường còn khó khăn, nhiều doanh nghiệp đã hoãn kế hoạch ra hàng đợi đến khi thị trường ấm lên, dẫn đến giá trị tồn kho tại một số doanh nghiệp không giảm.

Đối với BĐS dở dang, đây là loại hình tồn kho chủ yếu của các doanh nghiệp BĐS. Nguyên nhân khiến tồn kho BĐS dở dang liên tục tăng do việc pháp lý tại nhiều dự án bị ách tắc trong nhiều năm qua. Có thể thấy, sau giai đoạn thị trường bùng nổ nguồn cung (năm 2018), việc phê duyệt dự án nhà ở tại các đô thị cũng bắt đầu chậm lại, do các vướng mắc về thủ tục pháp lý ngày càng bộc lộ sâu sắc. Điều này khiến nguồn cung trên thị trường giảm đều qua các năm, nhất là ở các đô thị lớn như TPHCM và Hà Nội.

Bên cạnh đó, một nguyên nhân khác khiến hàng tồn kho tăng cao là thị trường trải qua giai đoạn phát triển nóng, nhiều chủ đầu tư đổ rất nhiều tiền vào các tỉnh phát triển các dự án mang tính đầu cơ, đầu tư như đất nền, BĐS nghỉ dưỡng…

Đến nay, thị trường đầu tư chững lại khiến khó tìm khách mua, không thể thanh khoản dù đã hoàn thành. Với loại hàng tồn kho này, doanh nghiệp sẽ khó giải quyết trong bối cảnh thị trường chung chưa sôi động trở lại.

Báo cáo của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra rằng, nghịch lý là dù thị trường đang thiếu nguồn cung mới nhưng tồn kho của các doanh nghiệp BĐS niêm yết vẫn lớn, cho thấy sản phẩm chưa khớp với nhu cầu thực tế của thị trường.

TPHCM đang điều chỉnh, chưa xây dựng bảng giá đất mới

Bảng giá đất mới của TPHCM sẽ được xây dựng và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Hiện nay, Thành phố đang thực hiện bảng giá điều chỉnh theo Luật Đất đai 2024.

Thông tin trên được Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Toàn Thắng đưa ra tại phiên họp kinh tế – xã hội chiều 1/8.

Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM Nguyễn Toàn Thắng tại phiên họp KT-XH Thành phố, ngày 1/8. (Ảnh Vân Anh)

Theo ông Thắng, trong nội dung triển khai Luật Đất đai năm 2024 (sửa đổi), UBND cấp tỉnh được xem xét, sử dụng hoặc điều chỉnh bảng giá đất cũ. Trên cơ sở đó, TPHCM có chủ trương điều chỉnh chứ chưa xây dựng bảng giá mới.

Việc điều chỉnh bảng giá đất gồm 7 bước, hiện tại, Sở đã hoàn thành 6 bước. Toàn bộ dữ liệu của đơn vị tư vấn thu thập trên toàn địa bàn đã được cân chỉnh lại và chuyển cho tổ giúp việc của HĐND TPHCM xem xét, thẩm định.

Sở đang điều chỉnh, cập nhật giá đất giao dịch hiện hành, giá bồi thường đã được phê duyệt, giá cụ thể của thị trường để đảm bảo không gây thất thoát trong bối cảnh bảng giá cũ quá thấp.

Ông Nguyễn Toàn Thắng lấy ví dụ, trên địa bàn có một số tuyến đường theo bảng giá cũ chỉ 1-2 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá giao dịch thực tế lên tới 100-200 triệu đồng/m2. Do đó, Thành phố cần cân chỉnh lại để có bảng giá phù hợp nhất sử dụng trong giai đoạn này.

Trong tháng 7, số lượng hồ sơ đất đai của TPHCM tiếp tục tăng với gần 40.000 hồ sơ, nhiều nhất vẫn là các hồ sơ mua bán, thế chấp. Nguồn thu liên quan đất đai của TPHCM là hơn 12.000 tỷ trong 7 tháng qua.

Theo Phó Chủ tịch UBND TPHCM Võ Văn Hoan, người dân và dư luận rất quan tâm đến việc bảng giá đất mới. Vì thế, thông tin này cần được bàn thảo, xem xét kỹ.

Sở Tài nguyên và Môi trường đang hoàn tất những bước cuối cùng để trình UBND TPHCM ban hành bảng giá đất tại địa phương theo Luật Đất đai 2024.

Rút ngắn thời gian cấp sổ đỏ lần đầu từ 1/8

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 101/2024/NĐ-CP (Nghị định 101) quy định về điều tra cơ bản đất đai, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 1/8.

Trong đó, Nghị định 101 quy định rõ thời gian đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu không quá 20 ngày làm việc.

Còn thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) lần đầu là không quá 3 ngày làm việc.

Theo quy định trên, cả quá trình thực hiện đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu và cấp sổ đỏ, sổ hồng lần đầu là không quá 23 ngày làm việc.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện đối với thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu được tăng thêm 10 ngày làm việc.

Trong khi đó, theo quy định trước đây, thời gian thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ và không quá 40 ngày đối với các khu vực vùng sâu, vùng xa.

Như vậy, trong nghị định mới ban hành, Chính phủ đã rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục đăng ký và cấp sổ đỏ, sổ hồng lần đầu.

Thời gian cấp sổ đỏ lần đầu được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ đã đảm bảo tính đầy đủ, thống nhất theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 19 Nghị định 101.

Cùng với đó, Nghị định 101 cũng quy định cụ thể về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất.

Theo nghị định này, thời gian đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện như sau:

– Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không theo phương án dồn điền, đổi thửa hoặc trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày làm việc.

– Trường hợp bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm là không quá 10 ngày làm việc và không tính thời gian xác định giá đất, ký hợp đồng thuê đất.

– Trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng là không quá 5 ngày làm việc.

– Trường hợp xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng là không quá 3 ngày làm việc.

Nội dung đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu gồm: thông tin về người sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; người được giao đất để quản lý gồm tên, giấy tờ nhân thân, pháp nhân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và người được giao đất để quản lý.

Thông tin về thửa đất gồm số thửa đất, số tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích, loại đất, hình thức sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất và các thông tin khác về thửa đất.

Thông tin về tài sản gắn liền với đất gồm loại tài sản, địa chỉ, diện tích xây dựng, diện tích sàn, diện tích sử dụng, hình thức sở hữu, thời hạn sở hữu và các thông tin khác về tài sản gắn liền với đất.

Yêu cầu về đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc quyền quản lý đất hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất.

Các yêu cầu khác của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao đất để quản lý phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai (nếu có).

Về nơi tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, Nghị định 101 quy định: cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả gồm bộ phận một cửa theo quy định của UBND cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã; văn phòng đăng ký đất đai; chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Người yêu cầu đăng ký được lựa chọn nộp hồ sơ theo các hình thức: nộp trực tiếp tại các cơ quan quy định, nộp thông qua dịch vụ bưu chính, nộp tại địa điểm theo thỏa thuận giữa người yêu cầu đăng ký và văn phòng đăng ký đất đai, nộp trên cổng dịch vụ công quốc gia hoặc cổng dịch vụ công cấp tỉnh.