Nghị quyết 33 tháo gỡ nhiều điểm nghẽn cho thị trường bất động sản

Nghị quyết 33 tháo gỡ nhiều điểm nghẽn cho thị trường bất động sản

Nghị quyết 33 của Chính phủ vừa ban hành đang dần tháo gỡ những điểm nghẽn lớn nhất trên thị trường bất động sản hiện nay như vốn và pháp lý.

Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3 vừa qua của Chính phủ “về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” (viết chung là Nghị quyết 33) đã nhận được nhiều ý kiến tích cực từ giới chuyên gia, doanh nghiệp.

Tháo gỡ khó khăn về vốn và pháp lý

Trao đổi với Dân trí, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, Nghị quyết 33 của Chính phủ đã đánh giá chính xác tình hình thị trường bất động sản hiện nay, xác định cụ thể các khó khăn, vướng mắc chủ yếu, chỉ rõ các nguyên nhân, nhất là nguyên nhân chủ quan.

Theo ông Châu, điều quan trọng nhất là nghị quyết này đã đề ra các quan điểm và mục tiêu để xây dựng, phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững, gắn bó hữu cơ với sự phục hồi và phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế đất nước trong bối cảnh tình hình thế giới và nền kinh tế toàn cầu đang diễn biến phức tạp, nhiều thách thức.

Bên cạnh đó, Nghị quyết 33 đã chỉ đạo tổng thể các giải pháp rất đúng, rất trúng và giao nhiệm vụ rất cụ thể cho từng bộ, ngành, chính quyền cấp tỉnh và chỉ rõ trách nhiệm của các doanh nghiệp bất động sản, theo tinh thần, tất cả các chủ thể có liên quan phải đề cao trách nhiệm. 

Còn theo ông Phạm Đức Toản – Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), Nghị quyết 33 là bước tiếp theo chương trình tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản của Thủ tướng và các bộ, ngành đã đưa ra. Đáng chú ý, tại nghị quyết này, Chính phủ chỉ đạo tập trung tháo gỡ 2 nút thắt chính của thị trường bất động sản là vướng mắc pháp lý và tắc nghẽn dòng tiền.

“Giải quyết pháp lý cho các dự án vẫn là khâu được doanh nghiệp mong chờ nhất, tuy nhiên việc sửa đổi luật không đơn giản chút nào, không phải giải quyết “một sớm, một chiều được”. Do đó, tôi nghĩ, trong khi tình hình thị trường, trái phiếu khó khăn, lãi suất cao, doanh nghiệp phải tự thân vận động vượt qua khó khăn này, tìm mọi cách để tạo ra dòng tiền”, ông Toản nhấn mạnh.

Hoãn nợ, giãn nợ cho doanh nghiệp gặp khó khăn

Một trong những điểm đáng chú ý tại Nghị quyết 33 là Chính phủ sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Cùng với đó là có biện pháp xử lý phù hợp cho các doanh nghiệp bất động sản khó khăn như giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ… Bên cạnh đó, các dự án bất động sản có đủ điều kiện pháp lý, khả năng tiêu thụ sản phẩm và kế hoạch trả nợ cũng sẽ được tạo điều kiện tiếp cận tín dụng.

Đồng tình với giải pháp giãn, hoãn nợ cho doanh nghiệp, TS. Nguyễn Trí Hiếu – chuyên gia tài chính ngân hàng – cho biết, ông đã nhiều lần đề xuất, Chính phủ cần có chương trình hoãn, giãn nợ quốc gia cho tất cả doanh nghiệp sắp đến hạn, nhưng chỉ áp dụng cho các doanh nghiệp làm ăn chân chính.

Đối với vấn đề cơ cấu lại tránh nhảy nhóm nợ, ông Hiếu cho rằng, sẽ không thể giải quyết được tận gốc vấn đề khi doanh nghiệp vẫn phải thanh toán nợ trong tương lai, tình trạng nợ xấu kéo dài sẽ gây thiệt hại cho cả doanh nghiệp và ngân hàng.

Bởi theo ông, phần lớn doanh nghiệp được cơ cấu nợ thì sau 3-5 năm vẫn không cải thiện được bao nhiêu. Nếu cơ cấu nợ mà doanh nghiệp vẫn không thể phục hồi thì nên xử lý theo quy trình tái cơ cấu, để doanh nghiệp lẫn ngân hàng chủ động biện pháp xử lý, trích lập dự phòng rủi ro ngay từ đầu. Nếu không thì cả doanh nghiệp lẫn ngân hàng đều mất cảnh giác trong khi bản chất các khoản nợ xấu vẫn còn đó.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia này cho rằng, Ngân hàng Nhà nước có thể kiềm chế lạm phát, chẳng hạn như cung tiền qua thị trường mở để ổn định lãi suất. Tuy công cụ đang giới hạn khiến chính sách tiền tệ tiếp tục khó khăn, nhưng nếu các giải pháp Chính phủ đã nêu ra được triển khai quyết liệt, tạo được niềm tin nhà đầu tư, thị trường bất động sản sẽ sớm phục hồi. Do đó, về lâu dài, chúng ta cần có thêm các giải pháp để đảm bảo duy trì được thị trường vốn ổn định, bền vững.

Cũng chia sẻ về vấn đề này, ông Phạm Đức Toản cho biết khó khăn của doanh nghiệp hiện nay là do lãi suất vay quá cao, gây đình trệ cho tất cả các hoạt động. 

“Lãi suất cao, doanh nghiệp không dám vay, vay làm cũng không có lãi, trừ doanh nghiệp đang ở giai đoạn quá khó khăn, họ mới đi vay. Còn đối với một số doanh nghiệp mới đang có kế hoạch phát triển thì họ đã dừng lại, giãn tiến độ ra, chứ không chấp nhận vay lúc này”, ông Toản nói và cho rằng, khó khăn này sẽ ảnh hưởng tới hoạt động của cả nền kinh tế.

Bên cạnh đó, theo ông Toản, khi các vấn đề pháp lý tồn tại của dự án chưa được giải quyết, chủ đầu tư cũng không thể có sản phẩm bán ra thị trường. Thực trạng này khiến doanh nghiệp không có dòng tiền, dù tài sản vẫn có. Do đó, việc quy định hoãn nợ, giãn nợ cho doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn thời điểm này hoàn toàn cần thiết. 

Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng phát triển nhà ở xã hội

Nghị quyết 33 cũng được các chuyên gia đánh giá sẽ tạo ra động lực phát triển phân khúc nhà ở xã hội, cho người thu nhập thấp trong năm nay. Cụ thể, các vấn đề về quy hoạch, bố trí quỹ đất, quyền lợi và ưu đãi chủ đầu tư, xác định giá và đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội…, đã được định hướng rõ ràng. Từ đây, các địa phương đưa ra giải pháp phù hợp.

Bên cạnh đó, để có vốn hỗ trợ phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, Chính phủ giao Ngân hàng Nhà nước triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng từ nguồn vốn góp của 4 ngân hàng lớn, cho chủ đầu tư, người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Mức lãi suất gói tín dụng này sẽ thấp hơn 1,5-2% lãi suất vay trung dài hạn bình quân của các ngân hàng thương mại Nhà nước trong từng thời kỳ. Nguồn vốn của gói tín dụng này có thể lớn hơn nếu có sự tham gia của các ngân hàng thương mại khác.

Theo nhận định của các chuyên gia, khi nguồn cung nhà ở xã hội được đưa ra thị trường, giao dịch sẽ sôi động trở lại, vì đánh trúng nhu cầu thực sự. Sức ấm của phân khúc này sẽ lan tỏa hơi nóng tới cả thị trường chung, giúp bất động sản hồi phục trở lại.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh – Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với lãi suất thấp hơn thị trường 1,5-2%, nhằm tập trung phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân là tín hiệu khá tích cực trong Nghị quyết 33 của Chính phủ.

Trước đó, tín hiệu về chính sách rất quan trọng của thị trường bất động sản 2013 liên quan đến gói tín dụng ưu đãi là 30.000 tỷ đồng, với mức lãi suất khoảng 5-6% và ngay lập tức đã có tác dụng như một “ngòi nổ” để giảm bớt tâm lý nặng nề ở thị trường và giúp cho thị trường có thanh khoản. 

“Với Nghị quyết 33 này, Chính phủ cũng đã đưa ra những quy định rõ ràng về cái gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. Tôi nghĩ đây là một tín hiệu rất là tích cực, thể hiện rõ quan điểm nhất quán sẽ tập trung vào một trong những cái chính sách tác động lớn đến thị trường. Việc này áp dụng gói tín dụng với cả một quy mô lớn hơn rất là nhiều, phản ánh đúng sự phát triển của thị trường”, ông Quốc Anh nêu.

Đồng quan điểm trên, theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, việc hướng nguồn vốn đến phân khúc, dự án khả thi, đáp ứng nhu cầu sử dụng thực của người dân là hoàn toàn hợp lý. Thị trường bất động sản thời gian qua tăng nóng làm giá nhà đất tăng quá cao.

“Chúng ta vẫn không có dự án nhà ở giá thấp dù người dân rất cần. Vì vậy việc ưu tiên vốn cho nhà ở bình dân là rất hợp lý để tạo ra nguồn lực phát triển phân khúc này và nâng cao chất lượng an sinh xã hội, nhưng cũng cần đảm bảo những chuẩn mực về tín dụng cho vay bất động sản. Đồng thời, doanh nghiệp phải tính toán, đảm bảo về dòng tiền, chỉ số lợi nhuận, chỉ số đòn bẩy tài chính”, ông Hiếu lưu ý.

Tuy nhiên, theo ông Hiếu, khả năng hấp thụ của thị trường còn phụ thuộc vào những điều kiện áp dụng của gói chính sách và hiệu quả của quá trình thực thi. Đồng thời, một trong những trở ngại của các gói tín dụng ưu đãi, đó là nhiều người dân có nhu cầu nhưng không chứng minh được thu nhập để đủ điều kiện vay nếu không có giao dịch qua tài khoản ngân hàng, mặc dù họ là những người có thu nhập và khả năng trả nợ.

“Chính sách, điều kiện tiếp cận chính sách cần đúng quy định nhưng cũng phải được đơn giản hóa hết sức có thể. Hãy cho phép các địa phương giúp người dân chứng minh thu nhập. Cũng lưu ý có cơ chế giám sát để dòng vốn chảy vào đúng chỗ, đúng dự án khả thi, đúng doanh nghiệp có năng lực trả nợ, tránh xảy ra tình trạng người đã có nhà, hay không phải đối tượng có thu nhập thấp nhưng vẫn được hưởng hỗ trợ, làm xói mòn lòng tin của người dân vào chính sách tốt đẹp của Chính phủ.

Ở góc độ doanh nghiệp, CEO EZ Property Phạm Đức Toản cho rằng, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng này vẫn cần cụ thể hơn về cách thức hoạt động, đối tượng cho vay, đặc biệt là lãi suất. Bởi hiện tại lãi suất cho vay trên thị trường đang ở mức cao, việc chỉ giảm 1,5-2% sẽ khó thu hút được chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và khó khăn cho cả người vay.

Trần Kháng

16/3/2023

16/03/2023