Tín hiệu tích cực
Với những điều chỉnh vĩ mô của nhà nước như cho phép các địa phương điều chỉnh giảm giá khởi điểm và nới lỏng tín dụng kinh doanh bất động sản, phân khúc đấu giá đất đang có dấu hiệu phục hồi.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đóng băng, các giao dịch mua bán liên quan đến phân khúc đất đấu giá những tháng đầu năm 2023 đến nay cũng trầm lắng. So với các năm trước 2021 và 2022, 9 tháng đầu năm 2023, số lượng các sản phẩm, giao dịch liên quan đến đất đấu giá giảm hẳn, chỉ bằng 30% so với cùng kỳ, có những khu vực đưa ra đấu giá nhưng không hề có người mua.
Tuy nhiên, trong thời gian qua, trên địa bàn tỉnh đã xuất hiện nhiều điểm sáng về đấu giá đất.
Cụ thể, xã Thịnh Sơn (Đô Lương) đưa 8 lô đất ra đấu thì có 28 hồ sơ khách hàng đăng ký mua và đã bán được 7 lô; xã Thượng Sơn, quy hoạch 15 lô đưa ra bán thì có 41 khách hàng đăng ký và bán được 9 lô; xã Quang Sơn quy hoạch 16 lô đưa ra bán, có 41 khách hàng đăng ký và bán được 9 lô; xã Nam Sơn đưa 16 lô ra bán, có 64 khách hàng đăng ký và bán được 9 lô; xã Lạc Sơn đưa 13 lô ra bán, có 61 khách hàng đăng ký và bán được 13 lô; xã Bồi Sơn đưa 16 lô ra bán, có 62 khách hàng đăng ký và bán được 14 lô…
Đại diện Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản (Sở Tư pháp) là đơn vị tổ chức bán đấu giá nhiều khu đất tại huyện Đô Lương cho biết: Mỗi khu đất đưa ra bán đấu giá để khai thác ở Đô Lương, có 3- 4 hồ sơ đăng ký. Mặc dù số lượng hồ sơ bán ra giảm so với trước nhưng đây là tín hiệu khá tích cực so với mặt bằng chung. Mức giá đấu thành không tăng nhiều so với giá khởi điểm và giá tối thiểu phải trả (dao động từ 10-20%) nhưng khu vực Đô Lương đã giữ nhiệt cho đấu giá đất cả tỉnh.
Từ đầu quý 3, tín hiệu tích cực đã mở rộng sang Nghi Lộc và một số địa phương khác. Ông Nguyễn Phấn Khởi – Phó Phòng Tài chính kế hoạch huyện Nghi Lộc cho biết: Năm 2023 huyện dự kiến đưa khoảng 200 lô đất ra khai thác với số tiền khoảng 220 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến hết tháng 8, huyện đã đấu giá hoàn thành vượt kế hoạch với số tiền khoảng 400 tỷ đồng. Khác với trước đây, nhiều phiên đấu giá đất không có người mua hoặc kể cả đấu giá thành vẫn lo người mua đất bỏ cọc nhưng hiện tượng trên đã giảm, người mua chủ yếu là dân địa phương, sau khi mua xong là nộp tiền ngay để ra bìa.
Từ tháng 7 lại đây, thị trường đấu giá đất tại huyện Nghi Lộc sôi động hẳn. Cụ thể, khu đất trước trụ sở UBND xã Nghi Thuận đưa ra đấu, bán hết 100%. Sau đó, đưa thêm 4 lô ra đấu cũng bán được ngay, giá chênh 7% so với khởi điểm. Tại thị trấn Quán Hành bán được 4/4 lô; xã Nghi Phong đấu đợt 1 ở xóm 1 bán được 34/38 lô, giá đấu tăng so với giá khởi điểm 25%; đợt 2 xã Nghi Phong tiếp tục đấu được 29/29 lô, tăng so với giá khởi điểm là 22%; xã Nghi Xá bán được 34/36 lô đưa ra đấu; xã Phúc Thọ bán được 14/14 lô; xã Nghi Trường sắp đưa ra đấu 40 lô nhưng bán ra tới 400 bộ hồ sơ.
Tìm hiểu thêm, chúng tôi được biết, mặc dù gam màu chung của thị trường đất đấu giá Nghệ An đang khá trầm lắng và tâm lý nhà đầu tư thận trọng nhưng từng khu vực, địa bàn cụ thể đã có tín hiệu khởi sắc. Cụ thể, cuối tháng 6, huyện Nghĩa Đàn đấu giá 40/40 lô đất tại khối Tân Hồng, thị trấn Nghĩa Đàn; xã Nam Giang (Nam Đàn) qua 3 lần đấu đã bán được 72/72 lô với giá bình quân từ 700 đến 1,5 tỷ đồng/lô.
Cần những cú hích để tạo đà
Từ diễn biến và kết quả các phiên đấu giá cho thấy thị trường đấu giá đất trên địa bàn Nghệ An ít nhiều đã có tín hiệu phục hồi. Tuy vậy, theo các nhà đầu tư, đây chỉ là những trường hợp cá biệt, chưa phản ánh được xu thế thị trường trong thời gian tới.
Có một thực tế là trong khi địa bàn các huyện, phân khúc đấu giá đất ít nhiều đã tái khởi động lại thì tại địa bàn TP. Vinh và các thị xã: Cửa Lò, Hoàng Mai hay Thái Hòa, thị trường vẫn “án binh bất động”. Các phiên đấu giá tại thị xã Thái Hòa, thị xã Hoàng Mai hay thị xã Cửa Lò, TP. Vinh đang vắng người mua.
Ông Nguyễn Văn Tứ – Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất TP. Vinh cho biết: Theo kế hoạch năm nay thành phố sẽ đưa trên 1.000 sản phẩm/lô đất ra bán và dự kiến thu ngân sách từ khai thác quỹ đất là 1.200 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến cuối tháng 9, thành phố chỉ mới đấu giá được trên dưới 10 lô đất và các phiên đấu giá đều không có người mua. Mặc dù từ tháng 7 lại đây, các phường, xã đã đề xuất giảm giá khởi điểm nhưng do giá giảm chưa nhiều nên thị trường vẫn chưa có gì khởi sắc.
Từ nay đến cuối năm, dự kiến thành phố sẽ đưa khoảng 300 lô đất bao gồm 50 lô tại xã Hưng Đông, 60 lô ở xã Nghi Kim, 60 lô ở phường Hưng Dũng, 30 lô tại xã Nghi Đức và gần 100 lô tại xã Nghi Ân ra bán đấu giá. Tuy nhiên, do giá khởi điểm đưa ra vẫn khá cao, cụ thể mới nhất là 55 lô tại xóm Kim Trung, xã Nghi Ân có giá bình quân từ 2-4,6 tỷ đồng/lô nên không dễ thu hút giới đầu tư.
Tình hình đấu giá đất tại thị xã Thái Hòa, Hoàng Mai và Cửa Lò cũng gần như tương tự. Ông Nguyễn Ngọc Tuấn – Trưởng phòng Tài chính kế hoạch Thị xã Thái Hòa chia sẻ: Thái Hòa được hưởng cơ chế đặc thù của tỉnh, được để lại 100% tiền sử dụng đất để đầu tư hạ tầng đô thị. Vì thế, thời gian vừa qua, Thị xã khẩn trương hoàn thiện hạ tầng và thủ tục để đưa gần 100 lô đất tại 4 phường ra đấu giá nhưng thị trường khá trầm lắng, giá khởi điểm còn khá cao nên chưa có nhiều người mua.
Ông Nguyễn Quốc Khánh – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Nghệ An cho biết: Mức giá khởi điểm các khu đất tại các đô thị hiện nay đang dựa trên mặt bằng giá thời điểm sốt đất cuối năm 2021 và đầu năm 2022 nên ít người mua. Kinh nghiệm tại các huyện cho thấy, nếu đưa ra giá khởi điểm hợp lý thì người dân địa phương mua, thay vì giới đầu tư mua đầu cơ, lướt sóng như trước đây.
Theo các nhà đầu tư, phân khúc đấu giá đất tại một vài huyện có tín hiệu phục hồi là được hỗ trợ bởi các thông tin khá tích cực. Cụ thể, huyện Đô Lương được hỗ trợ bởi tương lai gần sẽ trở thành thị xã, hạ tầng được đầu tư khá đồng bộ; các vị trí mà huyện Đô Lương đưa ra đấu giá để khai thác tại các xã đều là những vị trí đẹp, giao thông thuận lợi nên được giới đầu tư đánh giá cao.
Một nhà đầu tư tại TP. Vinh phân tích thêm: Các khu đất tại huyện Nghi Lộc có nhiều người mua đều là sắp sáp nhập về thành phố Vinh như Phúc Thọ, Nghi Phong hoặc lân cận TP. Vinh. Bên cạnh đó, tại Nghi Lộc và Diễn Châu, các Tập đoàn đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN là WHA và VSIP đầu tư mở rộng, đồng nghĩa với việc sẽ có thêm nhiều nhà đầu tư vào thuê đất nên nhu cầu đất để làm nhà ở cho công nhân, chuyên gia ở các xã Nghi Thuận, Nghi Xá, Nghi Long (Nghi Lộc), Diễn Thọ, Diễn An (Diễn Châu) đã tác động đến tâm lý nhà đầu tư.
Mặc dù thị trường đấu giá đất tại một vài huyện đang có dấu hiệu phục hồi nhưng bối cảnh chung là kinh tế suy thoái, các doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp nhỏ và vừa bị ảnh hưởng nặng nề sau 2 năm Covid-19 nên rất khó để thị trường bất động sản nói chung và thị trường đấu giá đất nói riêng phục hồi trong ngắn hạn. Phải chậm nhất là cuối năm và đầu năm 2024, khi các chính sách điều chỉnh vĩ mô của Nhà nước phát huy hiệu quả; điều kiện vay kinh doanh bất động sản nới lỏng, lãi suất huy động và cho vay giảm và kinh tế vượt qua khó khăn thì dòng vốn đầu tư quay trở lại kênh bất động sản thì khi đó thị trường bất động sản mới khởi sắc và phục hồi.
