Một chu kỳ mới sắp đến

Nửa chặng đường thăng trầm

Phải khẳng định rằng, bất động sản là ngành nghề rất quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế – xã hội của Việt Nam, đóng góp rất lớn trong GDP, khoảng 3,6% vào năm 2022. Nếu cộng gộp các ngành liên quan tới bất động sản như xây dựng và tài chính – ngân hàng, thì tỷ trọng này còn cao hơn nữa.

Mặc dù chưa đến “điểm cuối” của chặng đường kinh tế 5 năm, thế nhưng có thể khẳng định rằng, bất động sản là một trong những ngành nghề có biến động mạnh nhất, lúc “nóng sốt”, khi thì “trầm lắng”.

Từ đầu năm 2021 cho tới hết quý I/2022, thị trường bất động sản tăng trưởng rất “nóng”. Bất chấp các tác động của đại dịch COVID-19 và các lệnh giãn cách xã hội, “sốt” đất “nổ” ra khắp nơi, từ các tỉnh phía Bắc như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hải Phòng, Lào Cai, cho tới các tỉnh miền Trung, Tây Nguyên và miền Nam như Lâm Đồng, Bình Phước, Tây Ninh, Gia Lai,….

Vào thời điểm “nóng” nhất, giá đất tăng phi mã, có những nơi giá tăng 3 – 5 lần chỉ trong chưa đầy 1 tuần. Trong cơn “lên đồng” của thị trường bất động sản, người người, nhà nhà “đổ” tiền vào đầu cơ đất đai, số lượng hồ sơ giải quyết đất đai tại các địa phương tăng đột biến khiến cơ quan tiếp nhận luôn trong tình trạng quá tải.

Theo lý giải của các chuyên gia vào thời điểm đó, sau 2 năm dịch hoành hành, khiến nhiều ngành kinh tế bị ảnh hưởng, nhiều kế hoạch đầu tư hạ tầng và dự án bị đình trệ.

Do đó, khi Việt Nam bắt đầu mở cửa nền kinh tế, các địa phương ồ ạt công bố kế hoạch đầu tư hạ tầng, quy hoạch, kế hoạch triển khai dự án, thì các nhà đầu tư bắt đầu chú ý và xây dựng chiến lược đón đầu, họ đua nhau đổ xô vào những khu vực xuất hiện thông tin quy hoạch. Vì thế mà “sốt đất” diễn ra khắp nơi.

Tuy nhiên, cơn “lên đồng” của bất động sản không kéo dài được lâu. Từ giữa năm 2022 cho tới nay, thị trường bất động sản rơi vào cảnh trầm lắng, nguồn cung và khối lượng giao dịch gần như chạm “đáy”. Ngay cả phân khúc “hot” một thời như đất nền cũng không còn được nhà đầu tư ưa chuộng.

Nhiều ý kiến đã “mổ xẻ” nguyên nhân dẫn đến hiện tượng từ “đỉnh” xuống “vực” của thị trường, như sự vào cuộc mạnh mẽ của các địa phương, hay dòng vốn tín dụng đầu tư bất động sản bị thắt chặt,… Song tựu chung lại thị trường bất động sản Việt Nam ở giai đoạn này phát triển chưa thật sự bền vững.

Nửa chặng đường sau, một chu kỳ mới sắp đến

Trong giai đoạn đầu năm 2024, thị trường đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất, nhưng chưa thể bứt phá.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết: “Vùng đáy” khó khăn của thị trường rơi vào quý I/2023. Kể từ đó tới nay, thị trường bất động sản dần phục hồi trở lại.

Chủ tịch HoREA dự báo, thị trường sẽ phục hồi rõ nét vào cuối năm 2024 và trở lại bình thường vào khoảng giữa năm 2025 trở đi, do độ trễ của chính sách và do độ trễ của quy trình thủ tục đầu tư xây dựng, triển khai thực hiện có tính đặc thù của các dự án bất động sản.

Đồng tình với nhận định này, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam phân tích: Ngay từ đầu năm 2024, thị trường bất động sản được nhận định đã bước qua thời kỳ khủng hoảng, khó khăn và có dấu hiệu của sự hồi phục.

Nói cách khác, giống như cơ thể vừa khỏi bệnh sau đợt ốm “thập tử nhất sinh”, thị trường bất động sản đang “chập chững đứng dậy” hoạt động trở lại. Tuy nhiên, vẫn còn rất yếu khi tình trạng hồi phục ở mức độ rất thấp.

Theo phân tích và đánh giá của ông Đính, thị trường bất động sản năm 2024 vẫn tăng trưởng tốt hơn năm 2023 nhưng chỉ ở thước đo 70 – 80% so với cùng kỳ của những năm 2018 – 2019 chứ chưa thể vượt lên được.

“Dù chưa thể trở lại bình thường như giai đoạn hoàng kim năm 2018 – 2019, nhưng việc đang có dấu hiệu phục hồi và “sức khỏe” của thị trường đang khá dần lên là điều đáng mừng” – ông Đính nói.

Trong nửa chặng đường sau trong chặng đường kinh tế 5 năm, Quốc hội, Chính phủ và các Bộ, ngành, địa phương đã tích cực “gỡ rối” cho thị trường bất động sản.

Trong đó, nổi bật nhất là việc Quốc hội thông qua 3 luật quan trọng liên quan tới bất động sản: Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024.

Dự kiến, 3 luật này sẽ có hiệu lực từ 1/1/2025, tức là năm cuối cùng của chặng đường kinh tế 5 năm. Tuy nhiên, nhằm tạo bệ phóng cho bất động hồi phục, Chính phủ đã đề xuất trước Quốc hội cho phép 3 luật này được thi hành sớm khoảng 5 tháng, bắt đầu từ 1/8/2024.

Giới chuyên gia nhìn nhận, các quy định mới trong Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 sẽ tạo ra chu kỳ tăng trưởng mới.

Ông Nguyễn Văn Đính phân tích: Ba luật mới khi có hiệu lực sẽ tháo gỡ điểm nghẽn của thể chế, pháp luật trong việc xử lý thủ tục, hồ sơ; phê duyệt các dự án đầu tư mà giai đoạn trước đang gặp khó khăn. Từ đó, giúp cho thị trường trở nên thực chất hơn, chuyển động theo đúng với khuôn khổ của pháp luật.

“Tôi cho rằng, sau khi 3 luật có hiệu lực, thị trường sẽ bước vào thời kỳ tăng trưởng mới, nghiêm ngặt, kỷ luật, chặt chẽ và công bằng hơn. Chắc chắn, thị trường bất động sản sẽ không nóng “bùng” lên, mà phát triển ổn định và an toàn” – ông Đính cho biết.

Ví dụ, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã sửa đổi nhiều quy định chặt chẽ hơn trong việc công khai thông tin bất động sản khi đưa vào kinh doanh, bổ sung các hành vi bị cấm sẽ hạn chế các nhầm lẫn liên quan đến tính pháp lý của dự án. Chẳng hạn, việc chuyển nhượng dự án bất động sản được quy định chặt chẽ, rõ ràng hơn thông qua các mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Hay như Luật Đất đai 2024 mang đến những thay đổi đáng kể về nguyên tắc xác định giá đất, tập trung vào việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường, sẽ giúp tăng cường tính minh bạch và thanh khoản cho thị trường bất động sản. Tất cả những yếu tố này sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững, an toàn hơn trong giai đoạn mới.

An An