Hạn chế “quy hoạch treo”
Liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, có thể thấy, Luật Đất đai (sửa đổi) đã bổ sung một số điểm tiến bộ, đó là quy định về lấy ý kiến Nhân dân đối với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện. Điều này hết sức cần thiết bởi kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện là căn cứ của hầu hết các quan hệ pháp luật giữa Nhà nước và người sử dụng đất phát sinh trong lĩnh vực đất đai như: giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. Quy định này được thực thi tốt sẽ góp phần bảo đảm thực hiện dân chủ, công khai và minh bạch trong quản lý và sử dụng đất ở Việt Nam.
Đối với kế hoạch sử dụng đất hằng năm, Luật Đất đai (sửa đổi) quy định cấp huyện phải được thực hiện trong phạm vi 2 năm (thay vì 3 năm như trước). Nếu quá 2 năm liên tục xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm mà chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất mà cơ quan có thẩm quyền không hủy bỏ, điều chỉnh, công bố lại thì người dân không còn bị hạn chế các quyền sử dụng đất đã được pháp luật quy định. Như vậy, việc thu hẹp từ 3 năm xuống còn 2 năm thể hiện quan điểm của Đảng, Nhà nước ta hạn chế đến mức thấp nhất “quy hoạch treo”, làm ảnh hưởng đến các quyền, lợi ích chính đáng của người sử dụng đất.
Dù vậy, qua nghiên cứu các điều, khoản cho thấy, mặc dù Luật Đất đai (sửa đổi) đã hạn chế quy hoạch treo bằng cách thu hẹp khoảng cách từ 3 năm xuống còn 2 năm, song gốc của vấn đề lại nằm ở chỗ: Một là, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có bảo đảm công khai, minh bạch kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt; Hai là, việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải được thực hiện nghiêm túc căn cứ vào “quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt” theo khoản 5 Điều 116, chấm dứt tình trạng căn cứ máy móc vào chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất cấp huyện theo từng năm tài chính; Ba là, cán bộ, công chức, viên chức chịu trách nhiệm như thế nào nếu cố tình hạn chế các quyền sử dụng đất mặc dù quy hoạch đã treo quá thời gian quy định là 2 năm (Luật hiện hành là 3 năm)…
Thực tế trên đòi hỏi Nghị định hướng dẫn về thi hành Luật Đất đai (sửa đổi) phải chi tiết về các loại trách nhiệm pháp lý đối với các hành vi không lấy ý kiến người dân đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; không công khai quy hoạch, kế hoạch; hạn chế người dân thực hiện các quyền của người sử dụng đất mặc dù quy hoạch, kế hoạch đã “treo” quá 3 năm (sau ngày 1.1.2025 là 2 năm).
Xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất
Trên cơ sở định hướng của Nghị quyết số 18-NQ/TW, Luật Đất đai năm (sửa đổi) đã bỏ khung giá đất để giao toàn quyền tự chủ về cho chính quyền địa phương. Mặt khác, bảng giá đất cũng thay đổi từ thời hạn 5 năm đến thời hạn 1 năm và được sửa đổi, bổ sung hằng năm. Đặc biệt, việc định giá đất đã bổ sung nguyên tắc “công khai, minh bạch” bên cạnh nguyên tắc “trung thực, khách quan”. Đồng thời, để tránh tình trạng trốn thuế trong quá trình thực hiện các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất, Luật Đất đai (sửa đổi) đã mạnh dạn quy định sử dụng bảng giá đất để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Đáng chú ý, từ ngày 1.1.2025, pháp luật Việt Nam không sử dụng phương pháp chiết trừ trong quy trình định giá đất.
Tuy vậy, để các quy định về giá đất được áp dụng hiệu quả, hạn chế tình trạng chênh lệch về giá đất và phát sinh các loại giá khác nhau trong quá trình thanh tra, kiểm toán, cần có hướng dẫn chi tiết hơn về điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất. Cụ thể, trong đa số các trường hợp, làm thế nào để bảo đảm nguyên tắc: tương ứng với các điều kiện nhất định thì chỉ áp dụng một phương pháp cố định. Đặc biệt, trong trường hợp các điều kiện về định giá đất đa dạng có thể áp dụng nhiều phương pháp cùng một lúc thì các văn bản hướng dẫn nên quy định rõ ràng rằng phương pháp nào sẽ được viện dẫn. Trong trường hợp phải chọn 2 nguyên tắc định giá cùng một thời điểm thì phải quy định rõ cách thức để chọn mức giá cuối cùng.
Bên cạnh đó, cần xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, đặc biệt là bảng giá đất, thông qua quản lý thị trường đất đai ổn định và áp dụng công nghệ thông tin quá trình công khai giá đất. Muốn có được điều này, các quy định pháp luật về đất đai nên tiến gần đến việc áp dụng một giá đất thống nhất. Bởi, nếu ngay trong cơ quan nhà nước, áp dụng các quy định pháp luật mà còn nhiều giá đất khác nhau thì thị trường giá đất còn nhiều biến động và còn tồn tại tình trạng hai giá đất. Thực tế cho thấy, nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định đúng với giá thị trường tại thời điểm đấu giá làm mức giá khởi điểm thì mức giá cuối cùng sẽ lên rất cao, cao hơn giá trị thực tế của thửa đất. Khi đó, dù có đấu giá thành thì việc triển khai dự án gặp nhiều khó khăn bởi chi phí đất đai quá cao, khó mà tìm được đầu ra cho sản phẩm sau khi triển khai dự án.
