Nghị quyết 18/NQ-TW năm 2022 về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XIII đã nêu rõ chủ trương là thực hiện giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua 2 hình thức là đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Cơ chế đã có, nhưng địa phương kém mặn mà
Đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án là hai cơ chế hiệu quả để mở khoá nguồn lực đất đai từ đất vào phát triển kinh tế địa phương. Tuy nhiên qua triển khai thực hiện thì cả hai cơ chế này đều đang bộc lộ bất cập.
Đối với hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, theo ông Trần Đại Nghĩa, Uỷ viên Thường vụ Hội Pháp luật Xây dựng Việt Nam, hiện nay đã bộc lộ hạn chế khi chỉ căn cứ tiêu chí tài chính để lựa chọn nhà đầu tư. Điều này đã dẫn đến tình trạng giá đất trúng đấu giá quá cao, gây lũng đoạn thị trường, điển hình là vụ việc Tân Hoàng Minh trúng đấu giá đất ở Thủ Thiêm năm 2022. Hơn nữa loại hình này chỉ áp dụng được khi Nhà nước đã có sẵn quỹ đất sạch, trong khi điều này không phổ biến, vì đa số quỹ đất phát triển dự án thường ở tình trạng “da beo”, tức là đất chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng.
 |
| Đấu thấu dự án có sử dụng đất giúp khai thác hiệu quả nguồn lực từ đất vào phát triển kinh tế địa phương. |
Ông Nghĩa cho hay, trong thực tế hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất là phổ biến hơn. Bên cạnh đó, hình thức này cũng có nhiều điểm ưu việt hơn. Cụ thể là việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có tính cạnh tranh và công bằng hơn, khi cơ sở để lựa chọn nhà đầu tư dựa trên nhiều chỉ tiêu về năng lực, kinh nghiệm, kỹ thuật… chứ không chỉ dựa vào tài chính. Các nhà đầu tư cũng phải cam kết tiến độ thực hiện dự án thông qua việc ký hợp đồng với Nhà nước, nếu vi phạm hợp đồng sẽ có nguy cơ bị thu hồi dự án mà không được đền bù. Điều này giúp hạn chế việc để đất hoang hóa. Quan trọng nhất là đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất giúp tăng thu cho ngân sách nhà nước từ nguồn lực đất đai, tăng hiệu quả quản lý, phân bổ, sử dụng đất đai.
Tuy nhiên, ghi nhận từ các địa phương cho thấy, các dự án đầu tư có sử dụng đất đưa ra kêu gọi đầu tư trong thời gian qua đều chưa nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư. Liên tục trong hai năm 2021-2022, các địa phương đã mở hồ sơ đăng ký thực hiện dự án có sử dụng đất, lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu thầu. Nhưng phần lớn dự án đưa ra đấu thầu lại chỉ có duy nhất một nhà đầu tư tham gia nên cuối cùng đều chuyển sang thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư. Cụ thể là tháng 3/2022, tỉnh Thái Nguyên mở hồ sơ đăng ký thực hiện một số dự án như Dự án Khu đô thị Hòa Bình quy mô hơn 900 tỷ đồng; Dự án Khu đô thị City Home 1.214 tỷ đồng; Dự án Khu đô thị và dịch vụ tiện ích Sông Công 2 (Khu B) 1.724 tỷ đồng… và đều chỉ có một nhà đầu tư đăng ký.
Tại Thanh Hóa, tỉnh có tốc độ đô thị hóa nhanh, đất đai tăng giá mạnh trong thời gian qua, nhiều dự án cũng chỉ một nhà đầu tư quan tâm, như Khu đô thị Tây Nam Đại lộ Nam sông Mã 1; Khu dân cư mới thị trấn Lang Chánh; Khu dân cư mới Thung Ổi; Khu dân cư phía Đông Nam thị trấn Phong Sơn, huyện Cẩm Thủy… Hay tỉnh Lai Châu, trong năm 2021 tổ chức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện hai dự án đầu tư có sử dụng đất gồm Khu đô thị mới thị trấn Tân Uyên và Khu đô thị Thiên đường Mắc Ca. Kết quả là mỗi dự án chỉ có một nhà đầu tư nộp hồ sơ đăng ký thực hiện. Tỉnh Bình Định trong năm 2021 đánh giá sơ bộ năng lực, kinh nghiệm của các nhà đầu tư đăng ký thực hiện 24 dự án thì có đến 23 dự án chuyển sang chấp thuận chủ trương đầu tư. Một số địa phương lớn như TP. Hồ Chí Minh thậm chí chưa có bất kỳ dự án có sử dụng đất được triển khai đấu thầu.
Cần đa dạng các tiêu chí đánh giá, thu hút nhà đầu tư
Theo các địa phương, việc tiến hành đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa được địa phương mặn mà, cũng như chưa thu hút được nhà đầu tư tham gia do chưa xác định được giá trị tiền sử dụng đất nộp ngân sách nhà nước tại thời điểm đấu thầu. Do không được tham gia vào quy hoạch tổng thể, nên nhà đầu tư cũng chưa đánh giá được hiệu quả đầu tư, khiến họ thêm dè dặt. Một số bên mời thầu xác định sơ bộ phương án giải phóng mặt bằng chưa thực sự phù hợp với tình hình thực tế…
Hiện nay phương pháp tính toán giá trị nộp ngân sách Nhà nước (m3) được quy định tại Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư. Theo đó, giá trị m3 độc lập với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nhà đầu tư dựa trên năng lực tài chính của bản thân và tính toán các giá trị lợi thế của khu đất theo phương án kinh doanh của mình, từ đó đề ra con số bỏ thầu (M3) không thấp hơn m3. Số M3 sẽ được lấy làm căn cứ xác định nhà đầu tư nào trúng thầu dự án.
Theo các địa phương (bên mời thầu), khi áp dụng quy định này họ gặp nhiều khó khăn trong việc thu thập dữ liệu kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn, do kết quả trúng đấu giá có ở nhiều đơn vị khác nhau. Trường hợp nếu thu thập thiếu các dữ liệu này sẽ ảnh hưởng đến kết quả tính toán m3. Đó là lý do vì sao các địa phương, thành phố lớn khó áp dụng cơ chế này vì kết quả trúng đấu giá ở từng khu vực rất khác nhau, gây khó khăn cho quá trình thu thập số liệu.
Vấn đề tiếp theo của việc lựa chọn nhà đầu tư liên quan đến các tiêu chí để lựa chọn. Nghị định 25 quy định tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư phải căn cứ trên hồ sơ kỹ thuật và hồ sơ tài chính. Song điều này chưa đủ để lựa chọn được nhà đầu tư thực sự tốt. Ví dụ, một nhà đầu tư sau khi đã đáp ứng được toàn bộ các yêu cầu về kỹ thuật, đến hồ sơ tài chính thì nhà đầu tư này bỏ thầu ở mức M3 nhỏ hơn so với các nhà đầu tư khác, tuy nhiên trong dự án của mình thì nhà đầu tư lại bố trí nhiều cây xanh, công viên, tiện ích công cộng, hạ tầng xã hội… Từ thực tế này cho thấy chúng ta cần bổ sung các tiêu chí xã hội để đánh giá năng lực nhà đầu tư chứ không chỉ dựa trên yếu tố kỹ thuật hay tài chính thông thường.
