Mất cân đối nguồn cung, giá nhà còn biến động

Dự án Eaton Park (TP. Thủ Đức) của Tập đoàn Gamuda Land đang gây xôn xao thị trường, với giá bán được đánh giá là rất cao so với mặt bằng chung trong khu vực. Eaton Park chính thức ra hàng trong tháng 4/2024. Giá bán căn hộ Eaton Park đợt đầu tiên vào khoảng 120 triệu đồng/m2, tương đương 6 – 7 tỷ đồng/căn hộ 1 phòng ngủ (50 – 55 m2); từ 8 – 10 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ (70 – 75 m2); từ 13 – 15 tỷ đồng/căn 3 phòng ngủ (104 – 105 m2). Mức giá này được đánh giá là cao nhất trong khu vực TP. Thủ Đức.

Tại quận 7, TP.HCM, sau thành công sự kiện ra mắt tòa căn hộ The Aurora, Phú Mỹ Hưng cũng sắp tung ra thị trường dự án thấp tầng Phú Mỹ Hưng L’Arcade. Mức giá được các môi giới rỉ tai nhau dự kiến lên đến 80 – 120 tỷ đồng cho một căn nhà phố có diện tích đất khoảng 98 m2, xây dựng 1 tầng hầm, 1 trệt, 4 lầu và 1 sân thượng. Như vậy, giá lên đến hơn 780 triệu đồng/m2 đất.

Dự án có giá bán cao, được lý giải là do nguồn cung giới hạn, chỉ 37 sản phẩm hướng đến cư dân, khách hàng mua làm tài sản vừa ở, vừa kinh doanh lâu dài.

Đây là dự án có số lượng sản phẩm ít nhất từng được Phú Mỹ Hưng giới thiệu. Theo chủ đầu tư, dự án này chỉ xuất hiện một lần tại khu thương mại tài chính quốc tế trong Khu đô thị Phú Mỹ Hưng.

Giá căn hộ các tỉnh vùng ven cũng tăng theo. Một số dự án căn hộ tại Bình Dương công bố gần đây đã xác lập mặt bằng giá mới. Chẳng hạn, Dự án Picity Sky Park (TP. Dĩ An) có quy mô hơn 1 ha, với 1.794 sản phẩm căn hộ, bắt đầu loan tin trên thị trường và tiến hành nhận giữ chỗ với giá bán 42 – 45 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT).

Nếu như thời điểm trước đại dịch Covid-19, hầu hết dự án căn hộ tại Bình Dương có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2, thì nay đều vượt ngưỡng 35 triệu đồng/m2. Còn tại TP.HCM, đến thời điểm hiện tại không còn dự án có giá bán dưới 50 triệu đồng/m2.

Không chỉ dự án mới, kể cả dòng sản phẩm thứ cấp cũng không ngừng tăng giá. Hàng loạt dự án căn hộ trên thị trường thứ cấp khu Đông TP.HCM ghi nhận giá bán tăng mạnh 60 – 70% trong 5 năm qua.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc bày tỏ, thị trường sẽ không có sự tăng giá đột biến theo kiểu “sốt nóng”, nhưng nói để hạ nhiệt hay “ghìm cương” giá nhà thì rất khó. “Không phải doanh nghiệp muốn bán giá cao để tự làm khó mình, mà không thể thấp hơn vì hàng loạt chi phí tăng, buộc giá bán phải tăng”, vị này nói.

Chẳng hạn, một dự án chung cư tại Long An mà doanh nghiệp này triển khai, khi thực hiện dự án phải tự đàm phán để đền bù với người dân. Thời điểm đầu triển khai, giá đền bù chỉ vào khoảng 300.000 – 400.000 đồng/m2, nhưng vì một số hộ dân không chịu, đến nay phải chấp nhận tăng lên mấy chục lần. Đó mới chỉ là khâu đền bù giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất sạch; từ đất sạch chuyển sang dự án đầy đủ pháp lý còn cả một quá trình dài và chi phí cho khâu này cũng rất lớn. Thủ tục dự án càng kéo dài, chi phí đầu tư càng tăng cao là điều tất yếu. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) bày tỏ nỗi lo thị trường bất động sản TP.HCM năm nay có thể tiếp tục mất cân đối cung cầu nhà ở. Nguồn cung nhà ở thiếu hụt, dẫn tới giá nhà có thể bị đẩy lên, hoặc neo giá cao, trong bối cảnh nhà ở bình dân, nhà ở xã hội ngày càng khan hiếm. Số liệu tổng hợp của HoREA cho thấy, 71% nguồn cung thị trường nhà ở TP.HCM thuộc phân khúc cao cấp, còn lại là nhà ở trung cấp.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng chỉ ra, trong 10 năm (2013 – 2023), giá nhà đất đã tăng hàng chục lần. Riêng năm 2021, giá nhà bình quân tăng trưởng 2 chữ số.

VARS ước tính, mỗi năm, Việt Nam thiếu hụt khoảng 300.000 đơn vị nhà ở do phát sinh thêm các hộ gia đình thành thị mới, đặc biệt là từ nhu cầu “ra ở riêng” của thế hệ trẻ tách từ các đại gia đình. Do đó, giá nhà sẽ còn tăng cao hơn.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc kênh Batdongsan cho rằng, chờ đợi chung cư hạ giá là điều rất khó, vì nguồn cung chưa thể cải thiện nhanh chóng. Trong khi đó, nhu cầu sở hữu nhà ở ngày càng tăng, nhất là tại các đô thị lớn.

Cũng theo ông Quốc Anh, người mua chung cư thời điểm này cần xác định rõ mục đích của bản thân là gì. Nếu mua để ở, người mua có thể cân nhắc xuống tiền ngay khi tài chính cho phép và bản thân họ tìm được căn nhà ưng ý. Trường hợp để đầu tư ngắn hạn, người mua chưa nên xuống tiền vội, vì giá và mức độ quan tâm chung cư giai đoạn này chưa ổn định. Khi cần thanh khoản nhanh, nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn.