Mặc kệ tồn kho ngày càng lớn, giá vẫn tăng vù vù, thị trường vào mùa cuối năm, bảng giá 14 chung cư vừa mở bán

Dù tồn kho tăng mạnh, giá bất động sản tại một số địa phương vẫn có xu hướng tăng, đặc biệt tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và các đô thị lớn. (Ảnh: Linh An)

Tồn kho BĐS phình to

Theo Bộ Xây dựng, trong quý III/2024, lượng hàng tồn kho chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền có 25.937 sản phẩm, tăng 52% so với quý II. Số liệu dựa trên thống kê của 60/63 địa phương.

Lượng hàng tồn kho trên là của dự án đủ điều kiện đưa vào giao dịch theo quy định của pháp luật nhưng chưa giao dịch trong kỳ báo cáo. Trong đó, lượng tồn kho chung cư trong quý này có 4.688 căn, nhà ở riêng lẻ 12.250 căn, đất nền 8.999 nền. Riêng lượng tồn kho nhà ở riêng lẻ, đất nền trong quý III tăng 150,6% so với quý trước.

Bộ Xây dựng cũng cho biết, có hơn 141.360 giao dịch chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền diễn ra trong quý vừa qua. Trong đó, gần 103.000 lượt giao dịch thuộc loại hình đất nền, chiếm đến 73%.

So với quý II, lượng giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ đã có xu hướng tăng, trong khi giao dịch đất nền giảm 18%.

Dù tồn kho tăng mạnh, giá BĐS tại một số địa phương vẫn có xu hướng tăng, đặc biệt tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh (TPHCM) và các đô thị lớn.

Bộ Xây dựng đánh giá, hiện tượng tăng giá có tính cục bộ, xảy ra ở một số khu vực, loại hình, phân khúc BĐS dẫn đến tác động làm tăng giá chung.

Với chung cư, giá căn hộ tại Hà Nội, TPHCM tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ, mặt bằng giá dự án mới đã tăng khoảng 4-6% theo quý và 22-25% theo năm. Thậm chí, một số khu vực tăng cục bộ khoảng 35-40% so với quý trước.

Với biệt thự, nhà ở liền kề trong dự án, Bộ Xây dựng cho biết, tại Hà Nội, giá có xu hướng tiếp tục tăng so với quý trước. Phần lớn dự án mở bán mới trong quý này có vị trí thuận lợi, nằm ở các khu vực đang được đầu tư mạnh về cơ sở hạ tầng, do đó mức giá chào bán sơ cấp tương đối cao.

Còn tại TPHCM, giá sơ cấp gần như ổn định. Một số khu vực giá giảm mạnh ở phân khúc cao cấp, diện tích rộng, giảm khoảng 14% theo quý và 28% theo năm. Riêng các sản phẩm có giá dưới 10 tỷ đồng có giao dịch khá tốt.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho rằng, hàng tồn kho là điều bình thường nếu nằm trong kế hoạch, chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp. Vấn đề đáng lo ngại đối với hàng tồn kho là các sản phẩm đã xây xong và bán ra thị trường nhưng lại không được thị trường chấp nhận, tức mức thanh khoản thấp.

Theo ông Châu, hàng tồn kho lớn đối với doanh nghiệp kinh doanh yếu, dùng đòn bẩy tài chính cao sẽ là “núi nợ” đè lên vai doanh nghiệp, khi không có tính thanh khoản, doanh nghiệp sẽ gặp khó.

Lãnh đạo một doanh nghiệp BĐS tại Hà Nội nhìn nhận, nguyên nhân dẫn đến tình trạng tồn kho BĐS bên cạnh việc một số doanh nghiệp thực sự gặp khó khăn trong việc thanh khoản sản phẩm cũng có hiện tượng “ôm” hàng chờ tăng giá, tìm kiếm lợi nhuận cao.

Trong bối cảnh trên, Bộ Xây dựng khuyến nghị doanh nghiệp địa ốc cần chủ động rà soát, tiết giảm chi phí, tích cực áp dụng công nghệ hiện đại trong xây dựng để giảm giá thành sản phẩm phù hợp với tình hình thực tiễn của thị trường, theo tinh thần “lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ”.

Ngoài ra, doanh nghiệp cũng nên chủ động giải quyết các khó khăn về pháp lý, nguồn vốn, có trách nhiệm tập trung mọi nguồn lực xử lý nợ xấu để tiếp tục triển khai dự án, mở bán ra thị trường, tránh việc đầu tư dàn trải.

TPHCM: Giá nhà chung cư chạm mốc 80 triệu đồng/m2

Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, nguồn cung căn hộ mở mới tại TPHCM trong quý III/2024 ghi nhận con số thấp nhất trong 5 năm qua (với 125 căn), giảm 89% so với quý trước. Nguyên nhân chính được xác định là do các vướng mắc pháp lý kéo dài, gây ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các dự án mới.

Về số bán, đa số các dự án còn hàng tồn đang bán đều có lượng tiêu thụ tích cực, ghi nhận 1.280 giao dịch trong quý III/2024, giảm 25% so với quý trước. Việc thiếu hụt nguồn cung mở mới và nguồn cung hiện hữu lại chủ yếu là các dự án cao cấp và hạng sang đã đẩy giá bán trung bình của toàn thị trường TPHCM tiếp tục tăng, đạt 80,2 triệu/m2 (không bao gồm VAT và kinh phí bảo trì), tăng 5% so với quý II/2024.

Sự hạn chế về lựa chọn đã buộc người mua nhà và nhà đầu tư chỉ có thể hướng sự tập trung vào một số dự án lớn còn quỹ căn dồi dào như Vinhomes Grand Park. Vì thế, lượng tiêu thụ căn hộ tại thị trường Thành phố tập trung phần lớn ở khu Đông.

Dự án mở bán mới sẽ tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang

Theo OneHousing, trong quý IV/2024 nguồn cung thị trường căn hộ TPHCM sẽ được cải thiện đáng kể khi hàng loạt dự án bắt đầu triển khai cho khách hàng đặt chỗ trong trong quý III và quý IV/2024, đơn cử như dự án cao tầng The Global City của chủ đầu tư Masterise Homes. Dựa trên số lượng căn hộ đặt chỗ đã ghi nhận, thị trường tâm điểm phía Nam được kỳ vọng sẽ bắt đầu phục hồi lượng tiêu thụ và đạt mức tăng trưởng trong những tháng cuối năm 2024.

Sau khi các Luật liên quan đến BĐS có hiệu lực từ tháng 8/2024, các dự án cũ đã được tháo gỡ những vướng mắc pháp lý và đã bắt đầu triển khai kế hoạch bán hàng của mình. Điều này cho thấy những chuyển biến tích cực từ các chính sách pháp luật mới.

OneHousing dự báo nguồn cung mới tại TPHCM trong năm 2025 sẽ có sự tăng trưởng gần gấp đôi so với năm 2024, khoảng 12.000 căn. Tuy nhiên, các dự án mở mới chủ yếu vẫn ở phân khúc cao cấp và hạng sang, mức giá dự kiến tại các dự án có kế hoạch ra hàng thời gian tới đều trên 100 triệu đồng/m2.

Nhận định về thị trường này, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm nghiên cứu và Am hiểu khách hàng OneHousing cho biết: Thị trường căn hộ TPHCM đang dần thoát khỏi giai đoạn trầm lắng và sẵn sàng đón nhận những làn sóng tăng trưởng mới. Trong đó, khu Đông – thành phố Thủ Đức với quỹ đất rộng lớn và hạ tầng ngày càng hoàn thiện đang thu hút sự quan tâm của nhiều chủ đầu tư tên tuổi. Các dự án quy mô đang triển khai sẽ tạo nên một diện mạo hoàn toàn mới cho khu vực, thành phố Thủ Đức sẽ trở thành tâm điểm của thị trường BĐS Thành phố trong tương lai không xa.

Bảng giá 14 chung cư mới mở bán

Quý IV/2024, thị trường tiếp tục ghi nhận hàng loạt dự án căn hộ chung cư mới mở bán với nhiều mức giá khác nhau, phần lớn là các sản phẩm cao cấp.

Bảng giá 14 chung cư mới mở bán. (Nguồn: Lao Động)

Thị trường BĐS đang “vào mùa” bán hàng cuối năm, tuy nhiên người mua nhà vẫn không có nhiều sự lựa chọn bởi phần lớn sản phẩm mới đều thuộc phân khúc cao cấp.

Một đặc điểm dễ nhận thấy là nguồn cung dự án chung cư mới tại Hà Nội tập trung chủ yếu ở phía Tây, nằm trong quần thể đại đô thị. Bên cạnh đó, còn có nguồn hàng từ các dự án ở Đống Đa, Hà Đông, Tây Hồ, Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh…

Theo Báo Lao Động, nguồn cung căn hộ mới hầu hết đều là các dự án cao cấp, hạng sang, thiếu vắng các sản phẩm nhà ở vừa túi tiền (trung cấp, bình dân) nên mức giá trung bình các sản phẩm sơ cấp tại Hà Nội khá cao, khoảng từ 60-120 triệu đồng/m2. Thậm chí dự án thuộc huyện ngoại thành có giá bán hàng trăm triệu đồng/m2, hay giá căn hộ khu vực trung tâm lên đến gần 300 triệu đồng/m2, ngang ngửa giá liền kề, biệt thự…

Có thể thấy, chung cư mới mở bán ở Hà Nội không thiếu nhưng giá quá cao bởi các dự án mở bán chủ yếu nằm ở phân khúc cao cấp, hạng sang với mức giá trên trăm triệu đồng một m2.

Vừa qua, Sở Xây dựng Hà Nội đã cập nhật danh sách các dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện mở bán trên địa bàn, tính đến hết tháng 8. Theo đó, nguồn cung nhà ở tại Thủ đô sắp có thêm hơn 5.300 căn hộ tại 9 dự án.

Khoảng 2 năm trước, nguồn cung nhà ở trên thị trường BĐS Hà Nội sụt giảm mạnh. Đến nửa đầu năm nay, số lượng dự án mới và căn hộ đưa ra thị trường dần phục hồi và tăng trở lại. Tuy nhiên, nhà ở vừa túi tiền vẫn trong tình trạng thiếu hụt khi các chủ đầu tư chủ yếu đưa ra thị trường sản phẩm hạng sang, cao cấp.

Dữ liệu của Savills cho thấy thị trường không có nguồn cung mới nào dưới 45 triệu đồng trong quý II. Trong khi đó, giá sơ cấp tiếp tục tăng 18% mỗi năm từ 2020 đến nay.

Hà Nội: Thu hồi hơn 7.100m2 đất

Mới đây, Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội Nguyễn Trọng Đông ký ban hành Quyết định số 5745/QĐ-UBND về việc thu hồi 7.178m2 đất tại ô đất ký hiệu F2-NT1 thuộc quy hoạch Khu đô thị mới Tây Mỗ – Đại Mỗ – Vinhomes Park tại phường Tây Mỗ; giao cho UBND quận Nam Từ Liêm để thực hiện Dự án xây dựng trường Mầm non Tây Mỗ 3, phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm.

Theo đó, thu hồi 7.178m2 đất tại ô đất ký hiệu F2-NT1 thuộc quy hoạch Khu đô thị mới Tây Mỗ – Đại Mỗ – Vinhomes Park tại phường Tây Mỗ do Công ty TNHH Đầu tư kinh doanh Phát triển đô thị Tây Hà Nội (nay là Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng Thái Sơn) đang quản lý, được UBND Thành phố giao tại Quyết định số 5612/QĐ-UBND ngày 19/10/2018; giao diện tích thu hồi tại ô đất ký hiệu F2-NT1 nêu trên cho UBND quận Nam Từ Liêm để thực hiện Dự án xây dựng trường Mầm non Tây Mỗ 3, phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm, theo dự án đầu tư được UBND quận Nam Từ Liêm phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi tại Quyết định số 1220/QĐ-UBND ngày 07/6/2022.

Vị trí, ranh giới, diện tích khu đất giới hạn bởi các điểm 1, 2, 3, 4 được xác định tại Bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng, tỷ lệ 1/500 do Công ty Cổ phần Đầu tư Tân Minh lập, được Phòng Quản lý đô thị quận Nam Từ Liêm thẩm định ngày 25/10/2022, Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng quận Nam Từ Liêm phê duyệt tại Quyết định số 333/QĐ-QLDA ngày 01/11/2022.

Hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Thời hạn sử dụng đất là lâu dài. Phương thức giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.

UBND Thành phố giao UBND quận Nam Từ Liêm có trách nhiệm liên hệ với Sở Tài nguyên và Môi trường để nhận bàn giao đất trên thực địa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo quy định. Đồng thời, liên hệ với Sở Xây dựng để được hướng dẫn thủ tục về xây dựng theo quy định. Chịu trách nhiệm xây dựng công trình theo dự án đầu tư, quy hoạch được duyệt và đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành về quy hoạch, đầu tư, xây dựng, đất đai và các quy định khác có liên quan.

Sử dụng đất đúng mục đích, ranh giới, diện tích xác định nêu trên; thực hiện dự án đầu tư, nghiệm thu, bàn giao công trình đưa vào sử dụng theo đúng quy định về quản lý tài sản công. Liên hệ với Sở Tài chính để được hướng dẫn hoàn trả số tiền giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng phân bổ tại lô đất ký hiệu F2-NT1 cho nhà đầu tư Dự án Khu đô thị mới Tây Mỗ – Đại Mỗ – Vinhomes Park (nếu có) theo quy định.

Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm xác định mốc giới và bàn giao đất trên thực địa cho UBND quận Nam Từ Liêm. Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội cập nhật đăng ký quyền sử dụng đất, làm thủ tục đăng ký biến động, chỉnh lý biến động đất đai vào hồ sơ địa chính theo quy định.

Sở Tài chính hướng dẫn hoàn trả số tiền giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng phân bổ tại lô đất ký hiệu F2-NT1 cho nhà đầu tư Dự án Khu đô thị mới Tây Mỗ – Đại Mỗ – Vinhomes Park (nếu có) theo quy định.

Các Sở: Xây dựng, Quy hoạch – Kiến trúc, Kế hoạch và Đầu tư, Giáo dục và Đào tạo hướng dẫn UBND quận Nam Từ Liêm thực hiện các nội dung quản lý chuyên ngành theo quy định.