M&A bất động sản chờ sóng lớn cuối năm

Ít thương vụ được chốt

Dù áp lực bên bán vẫn rất lớn, song thị trường M&A bất động sản nửa đầu năm 2024 vẫn khá trầm lắng, khi chỉ ghi nhận vài thương vụ được chốt. Chẳng hạn, cuối tháng 6/2024, Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt thông qua chủ trương chuyển nhượng toàn bộ 49% cổ phần tại Công ty BIDICI với giá chuyển nhượng không thấp hơn 130% mệnh giá (10.000 đồng/cổ phiếu).

Ngay sau đó 4 ngày, Phát Đạt đã chuyển nhượng thành công 25% cổ phần Công ty BIDICI cho một cá nhân với giá trị 769,5 tỷ đồng và tỷ lệ sở hữu của Phát Đạt tại BIDICI giảm từ 49% xuống 24%. Nhờ thương vụ này, Phát Đạt đã báo lãi 50 tỷ đồng trong quý II/2024, dù doanh thu chỉ ghi nhận hơn 8,3 tỷ đồng.

Được biết, BIDICI được thành lập vào tháng 10/2020, với dự án đầu tư tại khu đất chung cư cao tầng, Phân khu 9, thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội (Bình Định) mà Phát Đạt trúng đấu giá vào tháng 6/2019.

Còn với Tập đoàn Nam Long, sau nhiều lần “trễ hẹn” do vướng mắc trong thủ tục cập nhật giấy chứng nhận đầu tư, doanh nghiệp này trong tháng 6/2004 đã hoàn tất chuyển nhượng 25% vốn tại Dự án Paragon Đại Phước (hay còn gọi là Nam Long Đại Phước) cho đối tác Nishi Nippon Railroad (Nhật Bản), với giá trị 662 tỷ đồng.

Dự án Paragon Đại Phước có quy mô 45 ha, nằm tại đảo Đại Phước (tỉnh Đồng Nai). Thực tế, từ năm 2022, Tập đoàn Nam Long đã nhận được khoản tiền nói trên, là tiền đặt cọc để chuyển nhượng 25% cổ phần tại Paragon Đại Phước. Cũng nhờ hoàn tất thương vụ này, Nam Long thoát lỗ trong quý II/2024, khi tổng doanh thu giảm gần 74% so với cùng kỳ.

Ngoài hai thương vụ nói trên, thị trường cũng ghi nhận thêm một số thương vụ khác, như Tập đoàn Kim Oanh hợp tác với 3 tập đoàn: Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi, NTT Urban Development để phát triển Dự án Một Thế Giới (The One World) tại Bình Dương.

Một Thế Giới có quy mô gần 50 ha, tổng vốn đầu tư hơn 1 tỷ USD. Dự án được chia làm 6 dự án thành phần. Chủ đầu tư dự kiến xây dựng trước các tiện ích gồm trung tâm hội nghị – triển lãm, trung tâm thương mại Aeon, khách sạn 5 sao, trường liên cấp quốc tế. Các sản phẩm này sẽ được giới thiệu ra thị trường trong năm 2025.

Trong khi đó, phân khúc bất động sản công nghiệp cũng ghi nhận thương vụ Tripod Technology Corporation mua lại một lô đất công nghiệp rộng 18 ha tại Bà Rịa – Vũng Tàu từ Sonadezi Châu Đức.

Với vốn đầu tư 250 triệu USD, Nhà máy Electronic Tripod Việt Nam (Châu Đức) góp phần hiện thực hóa kế hoạch mở rộng và phát triển ngành công nghiệp điện tử công nghệ cao của Tập đoàn công nghệ Tripod. Đây cũng là dự án công nghệ cao có quy mô lớn nhất tại Khu công nghiệp Châu Đức tính đến thời điểm hiện nay.

Kỳ vọng tăng tốc

Áp lực bên bán vẫn rất lớn và M&A được xem là một giải pháp giúp doanh nghiệp tạm thời vượt qua khó khăn trước mắt, nhất là khi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 1/8 vừa qua được kỳ vọng sẽ khơi thông các thủ tục pháp lý, qua đó đẩy nhanh thủ tục mua bán dự án.

Sau một thời gian dài lên kế hoạch bán dự án, nhưng bất thành, HĐQT Công ty Vạn Phát Hưng mới đây tiếp tục ra nghị quyết thông qua chủ trương chuyển nhượng 99% cổ phần tại Công ty cổ phần Bất động sản Nhà Bè (Nhà Bè Land) – chủ đầu tư Dự án Khu dân cư Nhơn Đức Nhà Bè (TP.HCM). Đây cũng là mục tiêu kinh doanh chính của Công ty trong năm 2024.

Các quy định mới cởi mở hơn là tiền đề để thị trường bất động sản Việt Nam đón làn sóng đầu tư nước ngoài mạnh mẽ trong thời gian tới.

Luật sư Nguyễn Trúc Hiền, thành viên Công ty Luật TNHH Quốc tế Việt Nam (VILAF)

Thực tế, từ năm 2021, Lotte Land chuyển cho Vạn Phát Hưng 200 tỷ đồng để tạm ứng mua 55% cổ phần Nhà Bè Land, song theo chia sẻ của lãnh đạo doanh nghiệp này, trong giai đoạn khó khăn vừa qua, việc chờ đợi các luật mới được áp dụng cũng như sự phụ thuộc vào quyết định của các cơ quan ban ngành khiến quá trình thực hiện bị chậm.

Ông Phùng Điền Trọng, Phó tổng giám đốc Vạn Phát Hưng cho biết, phần quan trọng nhất để hoàn thành việc chuyển nhượng vốn nằm ở pháp lý dự án, cụ thể ở đây là việc chấp thuận chủ trương đầu tư cho dự án. Trong những năm qua, việc hoàn thiện thủ tục pháp lý dự án đều phải chờ quyết định phê duyệt của các cơ quan chức năng, nên thời gian kéo dài, dẫn đến đa số dự án ở TP.HCM bị chậm tiến độ, trong đó có dự án trên của Công ty.

Tuy vậy, nhiều khả năng, Dự án Khu dân cư Nhơn Đức Nhà Bè sẽ được chấp thuận chủ trương đầu tư trong quý III/2024, sau khi các luật mới về đất đai có hiệu lực. Đây là điều kiện tiên quyết để không chỉ Lotte Land, mà cả các đối tác khác quan tâm có thể thực hiện việc chuyển nhượng.

Ngoài pháp lý – điều kiện cần để một dự án được M&A thành công, thì các chính sách trong luật mới cũng mở ra nhiều triển vọng cho các nhà đầu tư nước ngoài.

Chẳng hạn, Luật Kinh doanh bất động sản quy định, nhà đầu tư chuyển nhượng dự án cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án, gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai; sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng và hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến giao dịch chuyển nhượng, bên mua sẽ được cấp sổ hồng.

Khác với trước đây, sau thời điểm hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, nhà đầu tư phải mất rất nhiều thời gian để được cấp sổ hồng cũng như được bàn giao đất. Đây là một điểm mới tích cực và được kỳ vọng sẽ góp phần đẩy nhanh quy trình thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản.

Luật sư Nguyễn Trúc Hiền, thành viên Công ty Luật TNHH Quốc tế Việt Nam (VILAF) đánh giá, lĩnh vực bất động sản luôn thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư trong và ngoài nước, nhưng thời gian trước tồn tại nhiều rào cản, đặc biệt là về pháp lý, khiến hoạt động M&A dự án chưa thể bứt phá.

Luật Đất đai 2024 cũng bổ sung nhiều quyền lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, như về việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, sử dụng đất do nhận chuyển nhượng dự án bất động sản và mở rộng phương thức nhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

“Các quy định mới cởi mở hơn là tiền đề để thị trường bất động sản Việt Nam đón làn sóng đầu tư nước ngoài mạnh mẽ trong thời gian tới”, bà Hiền nhấn mạnh.