Lý giải đà tăng giá của mặt bằng cho thuê

Từ cuối năm 2024 đến nay, dọc các tuyến đường lớn, sầm uất ở trung tâm TP HCM như Nguyễn Huệ, Lê Lợi (quận 1), Võ Văn Tần, Hai Bà Trưng (quận 1, quận 3), Phan Xích Long (quận Phú Nhuận), Nguyễn Trãi (quận 5), Ba Tháng Hai (quận 10)…, ngày càng có khá nhiều mặt bằng cho thuê bị đóng cửa dù đang trong mùa kinh doanh sầm uất nhất năm. Nguyên nhân hàng đầu được chỉ ra là do giá thuê quá cao.

Mặt bằng trống, giá thuê vẫn tăng

Theo một số môi giới cho thuê mặt bằng tại TP HCM, tình trạng hàng quán, cửa hàng ế ẩm, ai cũng thấy nhưng nghịch lý là giá thuê mặt bằng vẫn không hề giảm. Hầu hết chủ nhà đều thông báo tăng giá thuê 10%-15% từ đầu năm 2025. Người kinh doanh có năn nỉ hay đàm phán, chủ nhà chỉ “bớt lộc” vài triệu đồng hoặc một vài % trong 1-2 tháng, còn tiền thuê thực tế cao hơn rất nhiều so với trước.

Anh Thái Trần, quản lý một cửa hàng thời trang nam nữ trên đường Nguyễn Trãi, cho biết đang muốn nhượng lại cửa hàng diện tích 80 m2, khi hợp đồng thuê còn tới 4 năm và giá thuê 60 triệu đồng/tháng, cọc 3 tháng. Nguyên do là “không có duyên chủ nhà” và anh có kế hoạch chuyển sang kinh doanh loại hình khác. Tuy nhiên, khi chúng tôi gặng hỏi, anh Thái Trần mới nói thật là do buôn bán không thuận lời, anh nhiều lần đàm phán xin giảm giá thuê mặt bằng nhưng chủ nhà không đồng ý, mà còn báo sẽ tăng 5% từ năm 2025.

Dữ liệu từ Batdongsan.com cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2024, giá thuê nhà phố tại quận 1, 3, 10, TP Thủ Đức (quận 2 cũ) và quận Bình Thạnh tăng 10%-30%. Đáng chú ý, giá thuê trên đường Nguyễn Trãi tăng hơn 100% so với cùng kỳ năm trước, khiến nhiều cửa hàng trả mặt bằng. Hiện tuyến đường này tràn ngập bảng cho thuê, với số điện thoại môi giới dán khắp mặt tiền, tạo cảnh tượng nhếch nhác.

Không riêng TP HCM, ở Hà Nội, nhiều tuyến phố thời trang ở trung tâm như: Kim Mã, Thái Hà, Chùa Bộc, Phạm Ngọc Thạch… cửa hàng cũng đóng cửa hàng loạt. Những căn nhà mặt tiền cho thuê với giá từ vài chục triệu tới hàng trăm triệu đồng/tháng, nay bỏ trống chờ khách tới thuê. Bà Nguyễn Thị Lan, có cửa hàng 3 tầng cho thuê ở phố Kim Mã (quận Ba Đình), cho hay mặt bằng để trống 3 tháng nay, nếu có khách sẽ cho thuê được hơn 100 triệu đồng/tháng. Theo bà Lan, nhiều thương hiệu, cửa hàng trên tuyến phố này liên tục đóng cửa, rời đi. Nguyên nhân chủ yếu do kinh doanh ế ẩm nên chuyển sang bán trực tuyến chứ không hẳn vì giá mặt bằng quá cao.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm nhà phố cho thuê ở Hà Nội và TP HCM trong quý IV đều giảm. Trong khi giá mặt bằng cho thuê nhà phố ở Hà Nội và TP HCM có xu hướng tăng liên tục từ năm 2023 đến nay. Như tại Hà Nội, quý I/2023, giá cho thuê chỉ 65 triệu đồng/căn nhà phố/tháng nhưng đến quý IV đã tăng lên 70 triệu đồng/tháng; còn ở TP HCM cũng tăng từ 65 triệu đồng/tháng lên 80 triệu đồng/tháng.

Khó tìm tiếng nói chung!

Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc Công ty CP Tư vấn và Phát triển bất động sản (BĐS) SGO Homes (Hà Nội), xác nhận nhà mặt phố cho thuê đang trong tình trạng ế ẩm, chỉ trục phố chính, vị trí đẹp mới thu hút được một số nhãn hàng, ngành nghề thuê. “Mặt bằng thị trường chung ảm đạm, nguyên nhân là do mua bán online phát triển mạnh nên doanh nghiệp, người bán hàng không cần mặt phố để trưng bày sản phẩm nhiều” – ông Chung cho biết.

Hơn nữa, duy trì mặt bằng kinh doanh offline có chi phí cao nên người thuê rất cân nhắc bảo đảm hiệu quả kinh doanh. Chưa kể, thị trường ảm đạm, giá vẫn tăng.

Ông Chung lý giải giá cho thuê nhà mặt phố tăng là do mặt bằng giá BĐS nói chung và nhà mặt phố nói riêng tăng trong năm 2024 với con số ước tính từ 30%-50% so với năm 2023. Ví dụ, nếu giá một căn nhà phố năm 2023 là 20 tỉ đồng, nay tăng lên 30 tỉ đồng nên người cho thuê cũng kỳ vọng giá cho thuê tăng để đạt được mức sinh lời mong muốn.

Ông Nguyễn Tất Thịnh, nhà sáng lập nền tảng BĐS công nghệ HouseZy.vn, cho biết tình trạng mặt bằng ế ẩm tại TP HCM đã diễn ra nhiều năm nay, mạnh mẽ nhất là sau đại dịch COVID-19 do kinh doanh online lên ngôi, thói quen tiêu dùng, mua sắm của người tiêu dùng cũng thay đổi mạnh mẽ, dẫn đến những tuyến đường vốn dĩ rất “hot” trước đây trở nên ế ẩm. Cùng với đó, chủ nhà tăng giá thuê theo giá trị gia tăng của mặt bằng, bất chấp các cửa hàng, nhất là chuỗi đang có chiến lược tiết giảm chi phí dẫn đến tình trạng mặt bằng ế ẩm. “Chủ những mặt bằng đẹp tại các quận trung tâm quận 1, quận 3, quận 5… đều là người có tài chính tốt nên họ cứ tăng giá. Họ cũng biết rõ người thuê là ai. Họ thuê không chỉ để kinh doanh mà còn làm thương hiệu, điển hình như mặt bằng Hàn Thuyên (quận 1) do Starbucks Coffee trả hồi giữa năm 2024, đang có rất nhiều thương hiệu nổi tiếng muốn thuê dù giá đã tăng gần chục ngàn USD so với trước. Với những mặt bằng giá trị như vậy, chủ nhà chỉ đồng ý với người chấp nhận giá họ đưa ra, chứ không bao giờ hạ giá” – ông Thịnh nói.

Ngoài ra, chủ những mặt bằng này cũng tính toán rất kỹ, nếu không cho thuê đúng đối tượng sẽ làm giảm giá trị mặt bằng, nếu cho người không đủ tiềm lực thuê, kinh doanh không ổn định, rất dễ gặp rủi ro.

Ông Phan Đình Phúc, CEO Seenee (đơn vị chuyên review các dự án, sản phẩm BĐS), cho rằng nhiều chủ nhà vẫn tăng giá thuê do so sánh lợi nhuận cho thuê với lãi suất ngân hàng, vốn đang thấp hơn. Họ cũng cân nhắc giá thuê của mình so với các mặt bằng tương tự để tránh làm giảm giá trị tài sản. Ngoài ra, vì tin vào khả năng thị trường phục hồi, các chủ nhà sẵn sàng chờ khách thuê phù hợp thay vì giảm giá, có thể ảnh hưởng đến giá thuê của cả khu vực. “Tại các quận trung tâm như quận 1, 3, 5, 10, nhiều chủ nhà có tiềm lực tài chính tốt và thường liên kết để duy trì mức giá chung. Họ lo ngại nếu một nơi giảm giá, toàn khu vực sẽ chịu tác động, khiến giá thuê và giá trị tài sản khó tăng. Trong khi đó, người thuê muốn mặt bằng đẹp với giá hợp lý, dẫn đến tình trạng không đạt thỏa thuận, mặt bằng bỏ trống kéo dài nhưng giá thuê vẫn tăng” – ông Phúc phân tích.

Các chuyên gia dự báo trong 2-3 năm tới, tình trạng mặt bằng bỏ trống tại Hà Nội, TP HCM, đặc biệt ở các quận trung tâm sẽ gia tăng do kinh tế còn khó khăn và sự chuyển dịch hành vi tiêu dùng sang mua sắm online, thương mại điện tử.

Để khắc phục, chủ nhà cần điều chỉnh giá thuê phù hợp với thị trường, giữ giá ổn định trong 3-5 năm và hỗ trợ giảm giá thuê ban đầu để khuyến khích người thuê. Về phía người thuê cũng cần chuẩn bị kế hoạch kinh doanh rõ ràng để tạo sự tin tưởng với chủ nhà, thậm chí cân nhắc chia sẻ mặt bằng với đơn vị khác nhằm giảm chi phí và rủi ro trong giai đoạn đầu.

Ông Lê Đình Chung cho rằng trong bối cảnh hiện nay, chỉ còn cách người cho thuê và người thuê chủ động bàn thảo, chia sẻ khó khăn với nhau để tìm phương án tốt nhất.