Lý do thị trường bất động sản chưa thể “bùng nổ” ở quý 3

Thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất

Trong sáu tháng đầu năm, thị trường bất động sản đã có phản ứng tích cực với nhiều tín hiệu tốt, theo Nhân Dân. Theo đó mức độ quan tâm, tìm kiếm thông tin về bất động sản của khách hàng, nhà đầu tư tăng cao; lượng giao dịch đối với loại hình căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền có xu hướng tăng (quý sau cao hơn quý trước và cao hơn so cùng kỳ); nguồn cung bất động sản sau một thời gian còn hạn chế đang có dấu hiệu chuyển biến theo chiều hướng tích cực, ghi nhận sự quay trở lại của hàng loạt dự án cũ được tái khởi động, dự án mới mở bán; lãi suất ngân hàng được điều chỉnh giảm, các chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách có lợi cho người mua nhà đã gia tăng niềm tin khách hàng, thanh khoản trên thị trường.

Mặc dù thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, tuy nhiên thị trường và các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang phải tiếp tục đối diện với nhiều khó khăn, thách thức do chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố bất lợi trong và ngoài nước.

Sáu tháng đầu năm, về nguồn cung: Đối với nhà ở thương mại, đã có 18 dự án hoàn thành, 23 dự án được cấp phép mới và 984 dự án đang triển khai; nhà ở xã hội có tám dự án hoàn thành… Giá chào bán căn hộ chung cư bình dân toàn thị trường có xu hướng tăng từ cuối năm 2023, nhất là các thành phố lớn, chủ yếu do nguồn cung phân khúc này khan hiếm… Lượng giao dịch thành công đạt hơn 253 nghìn giao dịch, tập trung chủ yếu vào phân khúc đất nền.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến 28/2/2024, dư nợ tín dụng đối với hoạt động bất động sản đạt 1.113.673 tỷ đồng. Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào bất động sản đạt khoảng 1,89 tỷ USD, tăng 4,7 lần so cùng kỳ.

Đáng lưu ý, qua tổng hợp báo cáo của các địa phương, từ năm 2021 đến nay, trên địa bàn cả nước có 503 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô 418.200 căn. Trong số đó, mới hoàn thành 75 dự án với quy mô 39.884 căn; khởi công xây dựng 128 dự án tương đương 15.379 căn và chấp thuận chủ trương đầu tư 300 dự án với khoảng 262.937 căn. “Nhìn vào những con số nêu trên, mục tiêu Chính phủ giao hoàn thành 130 nghìn căn nhà ở xã hội trong năm nay khó đạt được”, ông Đậu Minh Thanh nhận định.

Chưa thể “bùng nổ” ở quý 3

Dù ghi nhận sự hồi phục tích cực từ tâm lý người mua nhưng thị trường vẫn khó có biến động lớn trong quý 3 bởi khách hàng vẫn chờ thay đổi từ chính sách và lãi suất huy động trên đà tăng trở lại, theo TTXVN.

Mặc dù cả 3 bộ luật quan trọng liên quan đến bất động sản là Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có hiệu lực sớm trước 5 tháng (từ 1/8/2024) sẽ “trợ lực” tích cực cho thị trường nhưng chính sách vẫn cần độ thẩm thấu.

Do đó, các chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản vẫn chưa thể bùng nổ ở quý 3.

Tiến sỹ Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM), nhận xét thị trường bất động sản rơi vào suy thoái kể từ đầu quý 2/2022. Theo quy luật 10 năm, thời gian suy thoái của thị trường vào khoảng 1,5 đến 2 năm. Đến quý 2/2024 là vừa đủ 2 năm, thị trường sẽ đi vào ổn định và phát triển.

Đồng thời chuyên gia này cũng đưa ra 3 phương án dành cho thị trường bất động sản Việt Nam nửa cuối năm 2024.

Theo ông Trần Kim Chung, phương án thứ nhất là trường hợp tất cả mọi yếu tố không có đột biến thì thị trường vẫn tiếp tục xu thế đi lên, nhưng chậm chạp. Phương án thứ hai là thị trường tăng trưởng mạnh mẽ khi có những “cú hích.”

Trái với 2 phương án trên, phương án thứ 3 không ai mong muốn, nhưng vẫn có thể xảy ra. Đó là thị trường bất động sản thoái trào trong trường hợp kinh tế thế giới rơi vào khó khăn, thương mại quốc tế suy thoái, đầu tư nước ngoài suy giảm, hoạt động sản xuất, kinh doanh trong nước không phục hồi, dòng tiền đầu tư vào thị trường, đặc biệt là tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp thoái lui… – ông Chung phân tích.

Tuy nhiên, theo chuyên gia này, dù diễn biến nào thì thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang tốt hơn so với 2 năm trước và thiên về phương án 2, nhất là khi Quốc hội cho phép Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024.

Phần lớn người mua nhà vẫn kỳ vọng giá sẽ giảm và các chính sách điều hành cũng như thay đổi mới về Luật sẽ làm thị trường tích cực hơn. Vì vậy, thị trường bất động sản quý 3/2024 sẽ chưa thể có sự bùng nổ nào.

Đồng quan điểm, Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn Lê Bảo Long nhận xét phần lớn người mua nhà vẫn giữ tâm lý “quan sát” thay vì tham gia thị trường. Nhà đầu tư thì cho rằng cần thêm thời gian để quan sát phản ứng của thị trường với những thay đổi trong chính sách, pháp lý và lãi suất mới có thể quyết định.

Ngoài ra, phần lớn người mua nhà vẫn kỳ vọng giá sẽ giảm và các chính sách điều hành cũng như thay đổi mới về Luật sẽ làm thị trường tích cực hơn. Vì vậy, thị trường bất động sản quý 3/2024 sẽ chưa thể có sự bùng nổ nào.

Bên cạnh đó, việc các ngân hàng rục rịch tăng lãi suất cũng khiến nhiều nhà đầu tư bất động sản đang sử dụng đòn bẩy tài chính tỏ ra lo lắng. Điều này khiến tâm lý nhà đầu tư có phần e ngại xuống tiền. Nhưng sức mua bất động sản phần lớn rơi vào nhóm có dòng tiền tích lũy, ít sử dụng đòn bẩy tài chính.

Dưới góc độ cơ quan quản lý nhà nước về lĩnh vực này, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), khẳng định Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật kinh doanh bất động sản 2023 là những dự án luật quan trọng, tác động đến nhiều chủ thể trong nền kinh tế.

Các bộ luật này đã thể chế hóa nhiều chủ trương, chính sách mới của Đảng và Nhà nước, khắc phục hạn chế, vướng mắc của các quy định hiện hành; đồng thời có nhiều quy định mang tính đổi mới, tiến bộ, được người dân và xã hội kỳ vọng sẽ tạo động lực cho phát triển kinh tế-xã hội trong giai đoạn mới.

Đào Vũ (T/h)