Lý do chung cư dưới 25 triệu đồng/m2 ‘tuyệt chủng’ ở thành phố lớn, Hà Nội bỏ 2 quyết định liên quan đấu giá đất

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, phân khúc căn hộ chung cư bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) – nhà ở vừa túi tiền, đã “tuyệt chủng”. (Ảnh: Linh An)

Nhu cầu nhà ở vừa túi tiền bị “bỏ rơi”

Thị trường BĐS Việt Nam đã dần “tăng nhiệt” nhờ động lực dẫn dắt từ nguồn cung mới và chính sách hỗ trợ từ Chính phủ. Tuy nhiên, sự gia tăng của nguồn cung – được đóng góp chủ yếu bởi phân khúc cao cấp, mới chỉ đáp ứng được một phần rất nhỏ nhu cầu về nhà ở của người dân, còn nhu cầu của đại đa số người dân – nhà ở vừa túi tiền, lại đang bị “bỏ rơi”, khiến tình trạng mất cân đối cung – cầu ngày càng trầm trọng.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, phân khúc căn hộ chung cư bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) – nhà ở vừa túi tiền, đã “tuyệt chủng”, trong vài năm trở lại đây và rất khó, thậm chí không có khả năng xuất hiện trở lại tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.

Cụ thể, thống kê của VARS chỉ ra, giai đoạn 2018-2023, không chỉ liên tục sụt giảm về số lượng, cơ cấu nguồn cung căn hộ tại 2 đô thị đặc biệt còn ngày càng mất cân đối. Cơ cấu nguồn cung ngày càng “nghiêng” về phân khúc cao cấp, hạng sang.

Tại Hà Nội, trước khi cán mốc, tỷ trọng căn hộ bình dân mở bán mới đã đạt mức 35% vào năm 2018, giảm xuống 20% vào năm 2019 và chỉ còn 12% vào năm 2020. Sang đến năm 2021, 2022, nguồn cung căn hộ bình dân tại Hà Nội tiếp tục giảm, chỉ đạt khoảng 4% tổng nguồn cung căn hộ mở bán.

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, kể từ 2018, tỷ trọng căn hộ bình dân sụt giảm mạnh với tốc độ 2 chữ số, từ mức chiếm 20% vào năm 2018, còn 0,5% vào năm 2020 trước khi biến mất hoàn toàn vào năm 2021.

Cho đến 9 tháng đầu năm 2024, nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội chứng kiến mức phục hồi đáng kể, nhưng tình trạng mất cân đối cung – cầu thậm chí còn trở nên nghiêm trọng hơn khi khoảng 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh trong 9 tháng đầu năm 2024 có giá bán từ 50 triệu đồng/m2 trở lên.

Mặc dù mức giá tăng cao, các dự án mở bán mới hay có đợt ra hàng mới đều đạt tỷ lệ bán rất tốt bởi nhu cầu mua căn hộ, cả để ở và đầu tư, luôn duy trì ở mức cao và trong xu hướng tăng. Một số dự án căn hộ ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên tới 99% ngay thời điểm chính thức mở bán.

Thực trạng này khiến giá căn hộ chung cư liên tục tăng và thiết lập mặt bằng mới, ở ngưỡng cao trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, vượt xa khả năng chi trả và tốc độ gia tăng thu nhập của đại đa số người dân.

Nghiên cứu về chỉ số giá căn hộ, phản ánh mức biến động giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu 150 dự án được VARS chọn lọc và quan sát cũng cho thấy, tính đến quý III/2024, giá bán trung bình của cụm mẫu dự án ở Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu VNĐ/m2, tăng 64,0% so với quý II/2019.

Giá bán bình quân cụm mẫu dự án ở Thành phố Hồ Chí Minh tăng từ 49,2 triệu đồng/m2 lên 64,2 triệu đồng/m2, phản ánh mức tăng 30,6% so với kỳ gốc.

Tại Đà Nẵng, chỉ số giá thị trường Đà Nẵng cho thấy mức tăng 46,2% trong quý III, cao hơn mức tăng của Thành phố Hồ Chí Minh, với hơn 50% nguồn cung mới trong quý III có giá trên 80 triệu đồng/m2.

Như vậy có thể nói, tại các đô thị lớn, mặc dù nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền rất lớn và không được đáp ứng. Nhưng nguồn cung căn hộ cao cấp cũng không dư thừa và chỉ mới đáp ứng được một phần nhu cầu nhất định.

Đâu là nguyên nhân?

VARS cho rằng, khó có thể “xuất hiện” nhà ở vừa túi tiền tại khu vực trung tâm Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, bởi số lượng dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư trong những năm gần đây chỉ “đếm trên đầu ngón tay”, trong năm 2023 và đầu 2024, hầu như không có dự án mới thuộc phân khúc nhà ở vừa túi tiền được triển khai, các dự án BĐS đang triển khai chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp.

Lý giải nguyên nhân, VARS cho rằng:

Thứ nhất, nguyên nhân chính khiến nhà ở vừa túi tiền không nhận được nhiều sự quan tâm từ các nhà phát triển BĐS là do biên lợi nhuận từ phân khúc này thấp hơn so với các phân khúc cao cấp.

Để xây dựng được nhà ở vừa túi tiền, nhà phát triển phải tối ưu hóa chi phí từ quỹ đất, xây dựng đến vận hành. Trong khi đó, tính toán của các nhà phát triển dự án cho thấy, với biên lợi nhuận chỉ khoảng 15%, chỉ cần tồn đọng vốn 1-2 năm hoặc bán chậm 1-2 năm là nhà phát triển sẽ lỗ.

Hơn thế nữa, quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, thời điểm hiện tại và thời gian tới chủ yếu nằm trong các đại đô thị với hàng loạt hạ tầng, tiện ích chung cần đầu tư, cộng với chi phí đầu vào, nhất là chi phí đất, ngày càng tăng cao, giá không thể vừa túi tiền.

Thứ hai, mặc dù Chính phủ đã và đang đưa ra nhiều chính sách nhằm khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, nhưng các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai và quy hoạch lại đang là rào cản lớn. Quy trình cấp phép phức tạp, thời gian kéo dài, cùng với việc quỹ đất phát triển nhà ở tại các thành phố lớn ngày càng khan hiếm khiến cho các nhà phát triển dự án phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đầu tư vào phân khúc này.

Ngoài ra, chính sách hỗ trợ tín dụng dành cho người mua nhà ở phân khúc này cũng chưa được triển khai đồng bộ. Các gói hỗ trợ tài chính cho người thu nhập trung bình và thấp, như lãi suất ưu đãi, nguồn vốn vay, còn gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận và thủ tục phức tạp.

Thứ ba, các dự án cao cấp mang lại biên lợi nhuận cao và cũng không khó bán. Bởi nhu cầu về nhà ở cao cấp, bao gồm cả nhu cầu để ở và nhu cầu đầu tư rất lớn, từ nhóm khách hàng có thu nhập cao đang không ngừng gia tăng cùng sự phát triển kinh tế và người nước ngoài từ làn sóng đầu tư nước ngoài cũng như Việt kiều trên cơ sở hành lang pháp lý mới “nới lỏng” điều kiện sở hữu cho đối tượng này.

Thậm chí, số lượng khách hàng sẵn sàng trả thêm khoản tiền chênh lệch để sở hữu các sản phẩm giới hạn, cao cấp nhất trong dự án cũng không ít. Điều này càng khiến phân khúc nhà ở vừa túi tiền trở nên kém hấp dẫn với các nhà phát triển dự án.

Giao hơn 12,5ha đất cho dự án Khu nhà ở đô thị tại Duy Tiên

UBND tỉnh Hà Nam vừa ban hành Quyết định giao 125.012,07m2 đất cho Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng Trung Đông (Công ty Trung Đông) nhằm thực hiện dự án xây dựng Khu nhà ở đô thị tại thị xã Duy Tiên. Trong đó, có 11.979,28m2 là đất để triển khai xây dựng nhà ở xã hội.

Theo Quyết định, UBND tỉnh Hà Nam giao cho Công ty Trung Đông 125.012,07m2 đất tại các phường Hoàng Đông và Tiên Nội, thuộc thị xã Duy Tiên, để triển khai dự án xây dựng Khu nhà ở đô thị. Trong đó, 82.882,5m2 đất sẽ được sử dụng để xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội, bao gồm: Nhà ở xã hội (11.979,28m2), nhà văn hóa, trường học, đất cây xanh, mặt nước và các công trình giao thông… theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.

Sau khi đầu tư xây dựng, các công trình hạ tầng không được chủ đầu tư sử dụng sẽ được bàn giao lại cho chính quyền địa phương và các cơ quan chuyên ngành quản lý theo quy định.

Ngoài ra, UBND tỉnh Hà Nam cũng giao 42.129,57m2 đất ở cho Công ty Trung Đông với thời hạn sử dụng đất là 50 năm. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Bên cạnh đó, UBND tỉnh cũng cho Công ty Trung Đông thuê 10.409,48m2 đất tại phường Tiên Nội với mục đích sử dụng vào các hoạt động thương mại, dịch vụ, theo quy định của pháp luật với thời hạn 50 năm.

UBND tỉnh Hà Nam cho biết, phương thức giao đất, cho thuê đất là không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. UBND tỉnh Hà Nam yêu cầu UBND thị xã Duy Tiên phối hợp cùng chính quyền các phường Hoàng Đông và Tiên Nội, Sở Tài nguyên và Môi trường xác định mốc giới và bàn giao đất cho Công ty Trung Đông, đồng thời đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất, giải phóng mặt bằng đối với diện tích đất còn lại trong ranh giới dự án.

UBND tỉnh cũng yêu cầu Công ty Trung Đông tập trung nguồn lực để nhanh chóng triển khai dự án. Sau khi hoàn thành các công trình của dự án, công ty sẽ phải bàn giao các công trình hạ tầng và các phần đất không sử dụng cho chính quyền địa phương.

Các sở, ngành chức năng sẽ tiếp tục phối hợp, hỗ trợ công ty trong việc thực hiện các thủ tục đầu tư, nộp tiền sử dụng đất và triển khai dự án theo đúng quy định của pháp luật.

Dự án Khu nhà ở đô thị tại thị xã Duy Tiên là một trong những dự án quan trọng nhằm phát triển hạ tầng đô thị, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân và góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của địa phương.

Hà Nội: Bãi bỏ 2 quyết định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất

UBND thành phố Hà Nội vừa ban hành Quyết định số 67/2024/QĐ-UBND bãi bỏ 2 quyết định về quy định thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Quyết định có hiệu lực từ ngày 1/12/2024.

Cụ thể, UBND thành phố Hà Nội bãi bỏ toàn bộ Quyết định số 19/2019/QĐ-UBND ngày 15/10/2019 của UBND thành phố quy định thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Đồng thời, thành phố cũng bãi bỏ Quyết định số 07/2023/QĐ-UBND ngày 21/4/2023 của UBND thành phố về việc sửa đổi Điều 1 Quyết định số 19/2019/QĐ-UBND ngày 15/10/2019 về quy định thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Theo đó, tại Quyết định số 07/2023/QĐ-UBND, UBND thành phố Hà Nội sẽ phê duyệt giá khởi điểm cho việc đấu giá quyền sử dụng đất nhằm giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất với hình thức trả tiền 1 lần cho toàn bộ thời gian thuê, được áp dụng cho các thửa đất hoặc khu đất có giá trị từ 30 tỷ đồng trở lên.

Quyết định có hiệu lực từ ngày 1/12/2024.