Luật Nhà ở có hiệu lực sớm, sớm khắc phục bất cập của chung cư mini

Quốc hội đã nghe tờ trình và báo cáo thẩm tra dự án một luật sửa 4 luật trước khi thảo luận tại hội trường vào chiều 21/6.

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc quy định hiệu lực sớm của Luật Nhà ở sẽ khắc phục được các vấn đề của thực tiễn xảy ra trong thời gian vừa qua với chung cư mi ni.

Ngày 20/6, Bộ Tài nguyên và môi trường đã có báo cáo dự kiến một số nội dung tiếp thu, giải trình ý kiến thẩm tra của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đối với dự án Luật này.

Tại báo cáo thẩm tra, Ủy ban Kinh tế lo ngại về quy định Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024 và không sửa đổi các quy định chuyển tiếp trong Luật Nhà ở.

Vì quy định này chưa bảo đảm quyền lợi của các đối tượng chịu sự tác động trực tiếp của Luật, nhất là trong trường hợp một số chính sách mới của Luật Nhà ở năm 2023 có yêu cầu quản lý cao hơn, điều kiện thi hành chặt chẽ hơn, cần có đủ thời gian chuyển tiếp hợp lý để các đối tượng chịu sự tác động trực tiếp chuẩn bị các điều kiện để thực hiện với chính sách mới.

Tương tự với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, theo Ủy ban Kinh tế, Điều 83 cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản được bổ sung các điều kiện (cao hơn) trong thời hạn 6 tháng kể từ ngày Luật có hiệu lực (1/1/2025), tức là đến ngày 1/7/2025.

Nhiều ý kiến quan ngại với việc điều chỉnh hiệu lực sớm hơn của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, các chủ thể trên phải bổ sung các điều kiện (cao hơn) sớm hơn 5 tháng (từ ngày 01/02/2025). Về nội dung này, các cơ quan của Chính phủ nhận định: “Việc bổ sung các điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 là dễ dàng thực hiện” .

Nhưng, Ủy ban Kinh tế cho rằng, để bảo đảm tính khả thi của việc điều chỉnh hiệu lực của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 sớm hơn đối với yêu cầu cao hơn này, Chính phủ cần báo cáo, làm rõ công tác chuẩn bị các điều kiện bảo đảm hiệu lực, hiệu quả thi hành quy định này, giải pháp hỗ trợ, xử lý vướng mắc (nếu có) nhằm bảo đảm không để ảnh hưởng tiêu cực đến các hoạt động của doanh nghiệp cũng như quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, bảo đảm mục tiêu tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thị trường bất động sản như Tờ trình của Chính phủ đề ra. 

Hồi âm nội dung trên, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, Luật Nhà ở năm 2023 quy định rất chặt chẽ việc đầu tư xây dựng các loại hình nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở (hay còn gọi là chung cư mini) với mục tiêu để bán, cho thuê, cho thuê mua. Theo đó, yêu cầu phải lập dự án xây dựng nhà ở hoặc phải đầu tư xây dựng đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy; đáp ứng yêu cầu về đầu tư xây dựng.

Quy định này để khắc phục tình trạng xây dựng nhà ở không đảm bảo yêu cầu trong đầu tư xây dựng, dẫn đến tình trạng cháy nổ như xảy ra thời gian vừa qua, do đó, việc quy định hiệu lực sớm của Luật Nhà ở sẽ khắc phục được các vấn đề của thực tiễn xảy ra trong thời gian vừa qua.

Với Luật Kinh doanh bất động sản, báo cáo nêu Điều 83 quy định chuyển tiếp đối với các tổ chức có liên quan trong hoạt động kinh doanh bất động sản, đều quy định thời gian 6 tháng sau ngày Luật có hiệu lực thi hành để các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản, các sàn giao dịch bất động sản, các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động bổ sung hoàn thiện các điều kiện theo quy định của Luật. Thời gian 6 tháng về cơ bản là phù hợp để các doanh nghiệp, tổ chức nêu trên bổ sung hoàn thiện các điều kiện theo quy định của Luật trong trường hợp cần thiết, có nhu cầu.

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì yêu cầu đối với cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản về cơ bản kế thừa quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, không phát sinh thêm yêu cầu điều kiện mới.

Đối với điều kiện của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản có quy định chặt chẽ hơn. Như Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 yêu cầu các sàn giao dịch bất động sản trước khi hoạt động phải gửi hồ sơ đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản tại địa phương để được cấp giấy phép hoạt động. Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có yêu cầu bổ sung về việc bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu trên số vốn chủ sở hữu.

Hiện nay, trong dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản quy định việc bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu trên số vốn chủ sở hữu không điều chỉnh, áp dụng đối với dư nợ vay tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp của chủ đầu tư dự án bất động sản đã phát sinh trước Nghị định này có hiệu lực thi hành.

Các quy định về điều kiện đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản nhằm đảm bảo đảm bảo năng lực của doanh nghiệp khi tham gia thị trường, đảm bảo quyền lợi của người dân, nâng vai trò và trách nhiệm quản lý của nhà nước để hài hoà lợi ích của các bên.

Việc bổ sung các điều kiện theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 các doanh nghiệp có thể thực hiện dễ dàng thực hiện, do đó nếu đẩy hiệu lực Luật sớm từ 01/8/2024 thì các doanh nghiệp vẫn có đủ thời gian để bổ sung các điều kiện, báo cáo nêu.