Sẽ có quy định mới về đặt cọc, thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai?

Trước khi tiến hành thảo luận, Quốc hội đã nghe Ủy viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình bày Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình bày Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Ảnh: QH

Khuyến khích giao dịch bất động sản qua sàn

Báo cáo giải trình, tiếp thu, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, nội dung giao dịch bất động sản có qua sàn hay không được quan tâm trong các dự thảo. Luật Kinh doanh bất động sản 2014, các giao dịch bất động sản không quy định bắt buộc phải qua sàn. Tuy vậy, tại kỳ họp thứ 5 (tháng 6/2023), Chính phủ trình Quốc hội, đề xuất hai phương án là mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai phải qua sàn, còn các giao dịch khác không bắt buộc.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến đại biểu tại kỳ họp thứ 5 không đồng tình bắt buộc, mà chỉ khuyến khích giao dịch bất động sản qua sàn. Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) đồng thuận với quan điểm này, và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sau giải trình, tiếp thu sửa đổi theo hướng trên. Đồng thời luật bổ sung quy định quản lý hoạt động các sàn giao dịch bất động sản chặt chẽ hơn.

Hai phương án về đặt cọc, thanh toán với mua bán nhà ở trên giấy

Về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (nhà ở, bất động sản trên giấy) cũng có nhiều ý kiến. Cụ thể với trường hợp đặt cọc khi mua bán bất động sản trên giấy, một số ý kiến đề nghị bổ sung quy định chỉ cho nhận đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; hoặc chủ đầu tư phải được duyệt quy hoạch chi tiết 1/500…

Do còn nhiều ý kiến khác nhau, UBTVQH đề xuất hai phương án. Phương án một là, chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo quy định.

Cơ quan thường trực của Quốc hội cho đây là phương án ít rủi ro với khách hàng – đối tượng yếu thế trong giao dịch bất động sản, giúp hạn chế phát sinh tranh chấp. Tuy vậy, có hạn chế là chủ đầu tư không có cơ hội nhận đặt cọc, ký hợp đồng với khách hàng tiềm năng.

Phương án hai, chủ đầu tư chỉ thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc ghi rõ thông tin giá bán, công trình… với số tiền không vượt quá 10% giá bán, cho thuê.

Với phương án này, chủ đầu tư có thể huy động vốn sớm, nhưng lại gây rủi ro cho khách hàng. Vì vậy, nếu quá trình triển khai dự án bị chậm tiến độ sẽ gây thiệt thòi cho người mua, dẫn tới tranh chấp.

Vì vậy, phương án thứ nhất được Chính phủ và 38% ý kiến của các đoàn đại biểu Quốc hội, cơ quan của Quốc hội lựa chọn. Đối với phương án hai, UBTVQH đề nghị Chính phủ bổ sung nội dung đánh giá tác động. Đồng thời, dự thảo cũng quy định về bán nhà ở, công trình xây dựng trên giấy nhằm bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch.

Đại biểu Quốc hội nghe báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Ảnh: QH

Không thu quá 95% giá trị hợp đồng nếu chưa cấp sổ

Về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, tiếp thu ý kiến, UBTVQH đã chỉnh lý theo hướng: Việc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn trong dự án bất động sản thì bắt buộc có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh.

Về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, trên cơ sở ý kiến, UBTVQH đề xuất 2 phương án:

Phương án 1: Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

Phương án 2: Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Theo đó, phần giá trị còn lại của hợp đồng được khách hàng chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng để quản lý và chủ đầu tư không được sử dụng số tiền này; hình thức quản lý, các chi phí, lợi tức phát sinh liên quan đến khoản tiền này do chủ đầu tư và ngân hàng tự thỏa thuận.

Về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản, ông Vũ Hồng Thanh cho biết, dự thảo luật quy định cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản; trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh, UBTVQH tiếp thu và chỉnh lý quy định tại điểm e khoản 3 Điều 14. Theo đó việc bán, cho thuê mua các phần diện tích sàn xây dựng chỉ áp dụng với công trình xây dựng trên đất được Nhà nước cho thuê theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, để bảo đảm đồng bộ các quy định về quyền của người sử dụng đất tương ứng với các hình thức sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai./.