Bảng giá đất mới: Đất tính theo giá thị trường, hạn chế đầu cơ và mua bán đất 2 giá

(LĐ online) – Một điểm nổi bật của Luật Đất đai 2024 là việc loại bỏ hệ số K (hệ số điều chỉnh giá đất) đối với một số trường hợp để áp dụng bảng giá đất mới. Đối với tỉnh Lâm Đồng, việc ban hành quy định điều chỉnh Bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh giai đoạn 2020-2024 sẽ có những tác động như thế nào trong giao dịch bất động sản, đất đai của các tổ chức, cá nhân trong toàn tỉnh?

Một góc thành phố Đà Lạt

NHÀ NƯỚC KHÔNG CÒN ÁP GIÁ, ĐẤT ĐỀN BÙ THEO GIÁ THỊ TRƯỜNG 

Có thể hiểu đơn giản, khung giá đất sẽ quy định giá tối thiểu và tối đa của từng loại đất theo từng vùng, được dùng làm cơ sở xây dựng bảng giá đất của từng tỉnh, thành phố trên cả nước.

Theo quy định tại Điều 114 Luật Đất đai 2013, các địa phương sẽ căn cứ vào khung giá đất để xây dựng và ban hành bảng giá đất theo chu kỳ 5 năm/lần, mỗi năm sẽ ban hành hệ số giá đất (hệ số K). Bảng giá đất này không được quy định giá đất ngoài khung giá đất của Chính phủ đã ban hành.

Bỏ khung giá đất (bỏ hệ số K) đồng nghĩa với việc Nhà nước sẽ không áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa với từng loại đất theo từng khu vực, thay vào đó, các tỉnh, thành phố sẽ căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất để xây dựng ra bảng giá đất.

Phó Chủ tịch UBND Lâm Đồng Nguyễn Ngọc Phúc cho biết: Một trong những nguyên tắc định giá đất quy định tại Luật Đất đai 2024 là theo nguyên tắc thị trường, do đó, bảng giá đất mới sẽ được xây dựng theo các phương pháp định giá đất trên cơ sở nguyên tắc thị trường.

Điều này sẽ mang lại nhiều lợi ích cho người dân. Thứ nhất, giá đền bù sẽ sát với giá thị trường. Thứ hai, hạn chế tình trạng mua bán đất 2 giá. Thứ ba, hạn chế tình trạng đầu cơ, găm giữ đất đai.

Hiện nay, giá đền bù đất được tính theo giá đất cụ thể và được xác định chủ yếu bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) với công thức tính như sau: Giá trị của thửa đất cần định giá (1m2) = Giá đất trong Bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)

Theo đó, giá đền bù đất vẫn được tính dựa trên Bảng giá đất, mà Bảng giá đất này được xây dựng theo khung giá đất Nhà nước và thường thấp hơn 30 – 50% giá thị trường.

Vì vậy, tiền đền bù thấp hơn nhiều so với giá thị trường, người dân không đồng ý phương án bồi thường dẫn đến tình trạng khó giải phóng mặt bằng, thậm chí không thể giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng tới tiến độ dự án.

Khi bỏ khung giá đất, Lâm Đồng đã tự quyết định bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất để phù hợp với giá đất thị trường. Từ đó, giá đền bù đất cũng sẽ tăng theo. Và khi được đền bù theo giá thị trường thì khả năng khiếu kiện về giá đền bù sẽ giảm, thúc đẩy quá trình thu hồi đất nhanh hơn và đẩy nhanh được tiến độ thực hiện dự án.

HẠN CHẾ ĐẦU CƠ, MUA BÁN ĐẤT 2 GIÁ

Trong giao dịch đất đai, tình trạng kê khai giá trên hợp đồng thấp hơn so với giá thực tế không phải là hiếm gặp. Việc này tiềm ẩn rất nhiều rủi đối với cả bên bán và bên mua, đồng thời, cũng gây thất thu ngân sách nhà nước.

Bỏ khung giá đất và Bảng giá đất mà tỉnh ban hành bám sát với giá thị trường thì sẽ không còn sự chênh lệch nhiều giữa 2 loại giá này, do đó sẽ hạn chế được vấn đề mua bán đất giá cao nhưng khai giá thấp để giảm số thuế phải nộp.

Khi bỏ khung giá đất, Bảng giá đất sát thị trường sẽ khiến các khoản thuế, lệ phí phải nộp khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất cao hơn.

Có thể sẽ có người dân cho rằng đây là ảnh hưởng không tốt từ việc bỏ khung giá đất nhưng sâu xa điều này sẽ làm giảm tính hấp dẫn của việc đầu tư vào đất đai.

Do đó, người dân có nhu cầu mua nhà, đất để ở sẽ có cơ hội mua đúng giá hơn, tránh tình trạng đầu cơ, “thổi giá” đất. Về lâu dài, đây vẫn là tác động có lợi cho người dân.

ÁP DỤNG GIÁ ĐẤT MỚI TRÁNH TÁC ĐỘNG TIÊU CỰC ĐẾN NGƯỜI DÂN 

Quyết định số 34 ban hành Quy định điều chỉnh Bảng giá các loại đất giai đoạn 2020-2024 trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng được áp dụng từ ngày 17/10/2024.

Lâm Đồng là một trong những địa phương thực hiện sớm về Bảng giá đất khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành, nhằm tránh những tác động tiêu cực, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. 

Sự điều chỉnh này không chỉ nhằm bảo đảm phù hợp với Luật Đất đai 2024 mà còn hướng tới việc cập nhật giá trị thị trường một cách chính xác hơn. Điều này sẽ tạo ra hệ thống giá đất minh bạch, công bằng, tăng cường hiệu quả quản lý đất đai, thu hút đầu tư, phát triển kinh tế tỉnh.

Theo đó, dưới tác động của việc điều chỉnh bảng giá đất để phản ánh sát thực tế hơn, người dân có thể sẽ nhận được các khoản bồi thường giải phóng mặt bằng cao hơn, từ đó dễ dàng đạt được sự đồng thuận và nhanh chóng bàn giao mặt bằng.

UBND tỉnh Lâm Đồng cũng đã chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường chủ động phối hợp cơ quan liên quan để xây dựng chính sách hỗ trợ phù hợp, bảo đảm việc triển khai quy định mới một cách minh bạch, công bằng.

Để chuẩn bị cho tác động của chính sách mới sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, Lâm Đồng chủ động triển khai nhiều biện pháp nhằm giảm thiểu ảnh hưởng tiêu cực đến người dân.

Tỉnh cũng tăng cường hoạt động truyền thông, tư vấn để người dân hiểu rõ hơn về thay đổi trong chính sách đất đai, từ đó chủ động thực hiện quyền và nghĩa vụ.

Từ nhiều tháng nay, tại điểm nộp thuế và văn phòng đăng ký đất đai, các đơn vị đã tiến hành hướng dẫn, tuyên truyền chính sách về giá đất theo thị trường để người dân nắm bắt thông tin, chuẩn bị tâm lý. Những nỗ lực này nhằm hướng tới việc sử dụng đất hiệu quả, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, đồng thời bảo đảm sự công bằng trong sử dụng đất trên địa bàn.