Làm sao để cấp sổ hồng cho 59.000 căn nhà?

Vướng ở bốn nhóm

Theo ông Võ Công Lực, Trưởng phòng Quản lý đất (Sở TN-MT TP.HCM), thống kê đến năm 2023 cho thấy TP còn 81.000 căn nhà tại 335 dự án được thẩm định đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng) nhưng chưa được cấp. Đến nay, TP đã cấp sổ hồng cho hơn 22.000 căn nhà, còn 59.000 căn nhà, tương đương 73% chưa được cấp sổ. Riêng 2 tháng đầu năm, Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM cấp sổ hồng cho 1.486 hồ sơ và tiếp nhận mới 1.189 hồ sơ.

Trao đổi với Thanh Niên, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN-MT TP.HCM cho hay có 6 nhóm vướng mắc chính liên quan đến việc cấp sổ hồng trên địa bàn TP. Nhóm 1 là nhóm chờ đóng thuế, nhóm 2 là nhóm dự án chậm nộp hồ sơ cấp sổ hồng, nhóm 3 là nhóm bất động sản mới (trong đó chủ yếu là căn hộ officetel, shophouse), nhóm 4 là nhóm dự án phải thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung, nhóm 5 là nhóm dự án có vướng mắc khác và nhóm 6 là nhóm dự án đang bị thanh tra, điều tra.

59.000 căn nhà nói trên thuộc 4/6 nhóm vướng mắc gồm nhóm dự án chậm nộp hồ sơ cấp sổ hồng (nhóm 2), nhóm bất động sản mới (nhóm 3), nhóm phải thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung (nhóm 4) và nhóm đang thanh tra, điều tra (nhóm 6). Trong năm 2024, Sở sẽ tiếp tục thực hiện các giải pháp đã đề ra để giải quyết cho số căn nhà này.

Cụ thể, đối với nhóm 2, Sở sẽ đôn đốc chủ đầu tư, người mua nhà tại dự án khẩn trương nộp hồ sơ để giải quyết thủ tục cấp sổ hồng. Đối với nhóm 3 là nhóm các dự án mới, Sở sẽ trao đổi, kiến nghị Bộ TN-MT để có văn bản hướng dẫn giải quyết đối với việc cấp sổ hồng cho các trường hợp bất động sản mới này. Đối với nhóm 4, Sở sẽ đẩy nhanh việc thực hiện xác định các trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung và thực hiện công tác xác định giá đất cụ thể làm cơ sở để cơ quan thuế tính toán nghĩa vụ tài chính bổ sung.

Còn đối với các vướng mắc ở nhóm 6, Sở sẽ có văn bản trao đổi với các cơ quan thanh tra, điều tra để làm rõ việc tiếp tục giải quyết thủ tục cấp sổ hồng cho người mua nhà tại dự án có gây ảnh hưởng đến kết quả thanh tra, điều tra hay không. Lộ trình xử lý sẽ được Sở tổ chức thực hiện theo các giải pháp nêu trên đến khi hoàn tất việc giải quyết số lượng còn tồn đọng.

Cần giải pháp đột phá

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho hay dự án của bà có hơn 1.000 căn hộ đã bàn giao cho cư dân về ở hơn 3 năm nay. Trong hơn 3 năm qua, người dân liên tục kêu cứu, kiến nghị khắp nơi về việc chậm cấp sổ hồng. Dù chủ đầu tư đã nộp hồ sơ từ lâu nhưng cơ quan chức năng giải quyết rất “thận trọng”. Sở TN-MT thay vì cấp sổ thì gửi văn bản hỏi, xin ý kiến khắp nơi. Những vấn đề vướng mắc thuộc thẩm quyền của địa phương, của các sở ngành nhưng hồi âm cũng rất chậm.

“Vấn đề mấu chốt ở đây là TP có dám nghĩ, dám làm hay không. Thiết nghĩ cái nào có lợi cho người dân, cho doanh nghiệp và cả cho nhà nước thì lãnh đạo TP nên mạnh dạn làm, chỉ đạo cấp dưới làm. Khi căn hộ được cấp sổ hồng, người dân vui mừng, doanh nghiệp cũng thu được 5% còn lại, giữ được chữ tín với khách hàng và nhà nước cũng thu được thuế, phí các loại. Trong lúc khó khăn hiện nay, việc cắt giảm thủ tục hành chính, đẩy nhanh tiến độ làm pháp lý cho dự án và cấp sổ hồng cho người dân là hành động thiết thực để giúp vực dậy thị trường bất động sản”, vị này nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, phân tích vướng mắc ở loại căn hộ mới số lượng rất ít, không đáng kể. Đa số còn lại là căn hộ chung cư, nhà trong các dự án. Trong khi đó, các nghị định đã tạo cơ chế cấp sổ hồng cho căn hộ mới.

“Vấn đề là bắt tay vào làm cho nhanh mà thôi, không cần phải xin ý kiến Bộ làm gì nữa”, ông Châu nói thẳng và cho rằng vướng mắc lớn nhất hiện nay khiến việc cấp sổ hồng cho người dân bị chậm là định giá đất, xác định tiền sử dụng đất bổ sung. Nhưng cái vướng này là do cơ quan quản lý nhà nước thẩm định giá đất, không ra thông báo cho doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất, chứ không phải do chủ đầu tư vì đa số các chủ đầu tư đều mong muốn được nộp tiền sử dụng đất để hoàn thành nghĩa vụ tài chính, từ đó làm cơ sở cấp sổ hồng cho người dân.

Vướng tiếp theo là do điều chỉnh quy hoạch khi có những dự án đầu tư cách đây 20 – 30 năm. Khi đó chủ đầu tư xây dựng không đúng quy hoạch, người dân mua nhà xây dựng không đúng nhà mẫu. Ngoài ra do tầm nhìn quy hoạch khi đó còn hạn chế, hạn hẹp, nên nhiều nơi như ở Q.9 cũ (nay là TP.Thủ Đức) quy hoạch chỉ cho xây 1,5 tầng nên nhiều gia đình không đủ chỗ ở, họ xây dựng nhiều hơn, có thể xây dựng đến 6 tầng vì theo luật, nhà ở riêng lẻ là nhà từ 7 tầng trở xuống. Những trường hợp này đã tồn tại quá lâu, nhà nước cần phải điều chỉnh quy hoạch để cấp sổ hồng cho người dân.

“Nếu xây dựng sai phép do chủ đầu tư thì tách riêng ra xử lý chủ đầu tư, người dân không sai thì cấp sổ cho phần còn lại, cấp sổ hồng cho người dân. Có trường hợp dự án nhà chung cư mà chủ đầu tư cầm cố ở ngân hàng chưa giải chấp thì cũng nên tách ra để cấp sổ hồng cho người mua nhà. Còn chủ đầu tư cầm cố ngân hàng thì hai bên phải chịu trách nhiệm, người mua nhà không có lỗi. Việc chậm cấp sổ hồng đến nay có rất nhiều nguyên nhân nên phải xem xét cụ thể từng trường hợp.

Bản thân lãnh đạo TP rất quan tâm, đưa ra nhiều giải pháp nhưng vẫn còn chậm. Điều đó được chứng minh là đến nay vẫn còn 59.000 căn nhà chưa được cấp sổ hồng. Nhưng đây chỉ là những dự án cũ được thống kê từ lâu, còn các dự án mới, mỗi năm có khoảng 15.000 căn nhà được bàn giao cho người dân cũng cần phải được quan tâm giải quyết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà. Không thể vì lỗi của chủ đầu tư, của ngân hàng hay của cơ quan quản lý nhà nước mà “treo” sổ hồng của người dân mãi như thế được, cần phải có một giải pháp đột phá”, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.

Trong một phiên giải trình gần đây về công tác cấp sổ hồng cho tổ chức và cá nhân tại các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn TP.HCM do HĐND TP tổ chức, Chủ tịch HĐND TP.HCM Nguyễn Thị Lệ cho hay các quy định của pháp luật đều khẳng định nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất hợp pháp của các chủ sở hữu. Tuy nhiên, việc đảm bảo quyền lợi về pháp lý cho người dân sở hữu nhà ở thương mại vẫn còn nhiều hạn chế.

Việc chậm cấp sổ hồng đã làm ảnh hưởng rất lớn đến quyền và lợi ích chính đáng của người dân, gây thiệt hại nặng nề về kinh tế cho người dân cũng như thất thu ngân sách. Thực tế đã phát sinh rất nhiều bức xúc, khiếu nại, khiếu kiện của cư dân liên quan đến việc chậm cấp sổ hồng tại các dự án nhà ở thương mại. Có dự án hơn 20 năm vẫn chưa được cấp sổ hồng. Đây cũng là nội dung được rất nhiều cử tri phản ánh, kiến nghị đến các đại biểu HĐND TP thời gian qua.