Làm gì để không bị lừa khi giao dịch bất động sản?

Giao dịch qua phòng công chứng

Theo các chuyên gia, hiện nay người mua nhà, nhất là mua nhà ở hình thành trong tương lai chịu nhiều rủi ro và dễ bị lừa. Đầu tiên là chất lượng nhà có thể không tốt như khi quảng cáo. Rủi ro nữa là người mua nhà không nhận được sổ hồng đúng tiến độ. Theo luật là sau 3 tháng giao nhà, chủ đầu tư phải cấp sổ hồng cho khách. Thực tế, nếu may mắn là 3 năm sẽ có sổ hồng, nhưng nhiều dự án hàng chục năm chưa có. Một rủi ro nữa là chủ đầu tư xây dựng sai thiết kế, thậm chí đem sổ hồng của khách hàng đi cầm cố ngân hàng. Đến khi không trả được nợ, ngân hàng siết nhà, người mua mới biết. Nên cần có quy định bảo vệ khách hàng mua nhà trong tương lai.

Hiện có quy định ngân hàng bảo lãnh cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà, ngân hàng sẽ đứng ra bồi thường cho khách hàng. Nhưng đa số các chủ đầu tư đều lờ đi việc này. Vì thế bảo lãnh ngân hàng cần xem xét lại. Các nước trên thế giới không bắt buộc mà cho phép lựa chọn bảo lãnh hoặc bảo hiểm trách nhiệm của chủ đầu tư từ phía công ty bảo hiểm. Ngoài ra chủ đầu tư khi bán nhà với điều kiện tiền ứng trước của khách hàng chuyển vào tài khoản phong tỏa. Khi giao nhà, chủ đầu tư mới được rút tiền này. Cần phải thay đổi năng lực tài chính của chủ đầu tư hiện nay đang rất thấp và bất cập. Điều này dẫn đến doanh nghiệp chưa có năng lực nên huy động vốn bằng nhiều nguồn khác nhau.

PGS – TS Nguyễn Ngọc Điện, Trường Đại học Kinh tế – Luật (Đại học Quốc gia TP.HCM), cho rằng bất động sản là tài sản có giá trị cao và luôn thu hút sự quan tâm của con người. Giao dịch liên quan đến bất động sản luôn đối mặt với nguy cơ không an toàn, giả mạo hồ sơ, nảy sinh nhiều tranh chấp, thiệt hại giữa các bên do đó cần một chế độ pháp lý chặt chẽ.

Để đảm bảo an toàn, ở các nước tiên tiến, các giao dịch đều thực hiện bằng dịch vụ công chứng thông qua việc nắm rõ tình trạng pháp lý của bất động sản, đảm bảo giao dịch an toàn, tránh gây thiệt hại, bảo hiểm đối với dịch vụ công chứng, gắn với hệ thống pháp lý rất chặt chẽ, theo chuỗi cung ứng soát xét do công chứng viên thực hiện.

Tại Việt Nam, theo PGS – TS Nguyễn Ngọc Điện, thực hiện mô hình dịch vụ công chứng như hiện nay là giải pháp tối ưu nhất, hợp lý nhất. Thời gian tới cần tập trung hoàn thiện mô hình này thêm chặt chẽ, xây dựng các hành lang pháp lý kết nối các khâu, tăng tính xác thực, xác minh, đảm bảo an toàn cao nhất cho các bên như các mô hình được các nước tiên tiến đang áp.

Bỏ quy định bắt buộc qua sàn

TS Lưu Quốc Thái, Giảng viên Trường Đại học Luật TP.HCM, cho rằng để đảm bảo an toàn, minh bạch và kiểm soát được việc sử dụng tiền ứng trước, việc thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được thực hiện qua ngân hàng. Biện pháp này có thể thay thế bảo lãnh của ngân hàng nếu như buộc chủ đầu tư chuyển toàn bộ số tiền ứng trước vào một tài khoản ký quỹ. Số tiền chỉ được giải ngân theo tiến độ thi công dự án của chủ đầu tư. Giải pháp này ngoài ra cũng sẽ giúp giảm bớt chi phí do bảo lãnh ngân hàng và giảm thiểu các giao dịch “bất minh” nhằm mục đích rửa tiền trong giao dịch kinh doanh bất động sản.

Trong khi đó, theo GS – TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, hiện nay đối với các mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (chưa có sổ hồng), chủ đầu tư bán qua sàn môi giới. Đối với các bất động sản đã có sổ hồng, các giao dịch đều phải thông qua phòng công chứng.

Công chứng viên được Nhà nước ủy nhiệm cung cấp dịch vụ công, là một chức danh tư pháp, giữ vai trò “gác cổng”, hướng dẫn các bên giao dịch đúng quy định, đảm bảo pháp lý, an toàn. Còn các sàn giao dịch là dịch vụ tư nhân, khó có các công cụ mang tính hành chính, quản lý nhà nước để đảm bảo về mặt pháp lý, dẫn đến phát sinh tranh chấp, rủi ro cả bên mua và bên bán. “Chúng ta phải luật hóa như thế nào để luật đi vào cuộc sống chứ không áp dụng một cách máy móc việc giao dịch qua sàn. Vì thế, quy định về giao dịch bất động sản qua sàn cần đưa ra khỏi dự thảo luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)”, GS Đặng Hùng võ nói.

Theo công chứng viên Hoàng Mạnh Thắng, Trưởng phòng Phòng Công chứng số 7 (TP.HCM), hệ thống công chứng hiện nay và sàn giao dịch bất động sản khác nhau về bản chất, quy mô, sản phẩm dịch vụ, trình tự thủ tục… Công chứng là dịch vụ công do nhà nước tổ chức, là công cụ quản lý và điều tiết của Nhà nước, là cơ chế phòng vệ, có giá trị pháp lý, giá trị chứng cứ, giá trị lưu hành. Còn sàn giao dịch bất động sản của tư nhân phục vụ cho giao dịch bất động sản, có quy mô đơn lẻ, phụ thuộc vào doanh nghiệp bất động sản, chủ yếu là thỏa thuận miệng hoặc văn bản giao dịch dễ dẫn đến những hậu quả kinh tế và pháp lý nặng nề, nảy sinh tranh chấp, lừa đảo…

Điều lo ngại nhất là nhân viên môi giới ở sàn giao dịch có thể che giấu những thông tin liên quan đến pháp lý bất lợi hoặc quảng cáo không khách quan. Khi xảy ra tranh chấp, sản phẩm bị lỗi hay chậm tiến độ thì trách nhiệm thuộc về ai? Giao dịch qua sàn không có cơ chế đảm bảo an toàn pháp lý và an ninh giao dịch. Do đó không thể đưa vào dự thảo luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để trình sắp tới.

Đa số đều không đồng tình việc quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn bởi hiện nay các sàn không đủ năng lực xác nhận tính hợp pháp của giao dịch. Quy định này không hiệu quả nên cần bỏ.