Kỳ vọng 3 luật mới giúp tháo ‘nút thắt’ thị trường, 2 phân khúc ‘sáng cửa’ đầu tư, điều kiện mua nhà ở xã hội

Trong ngắn hạn, thị trường bất động sản Việt Nam dự báo sẽ tiếp tục ổn định, với sự phát triển mạnh mẽ của BĐS công nghiệp và nhà ở tại các khu vực đô thị hóa cao. (Ảnh: Linh An)

Điểm sáng của thị trường

Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, trong tháng 8 năm 2024, thị trường BĐS Việt Nam tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức và cơ hội, phản ánh sự biến động của nền kinh tế toàn cầu và các chính sách điều tiết trong nước.

Theo đó, phân khúc nhà ở vẫn là điểm sáng trên thị trường, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TPHCM. Tuy nhiên, việc tiếp cận tài chính vẫn là rào cản lớn đối với nhiều người mua nhà, dẫn đến sự giảm sút trong các giao dịch BĐS.

BĐS công nghiệp tiếp tục phát triển mạnh mẽ, đặc biệt trong bối cảnh dòng vốn FDI vào Việt Nam tăng cao.

Cụ thể, các khu công nghiệp mới tại các địa phương như Bắc Ninh, Bình Dương và Long An đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài, chủ yếu trong lĩnh vực sản xuất và logistics.

Các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS cho rằng, trong ngắn hạn, thị trường BĐS Việt Nam dự báo sẽ tiếp tục ổn định, với sự phát triển mạnh mẽ của BĐS công nghiệp và nhà ở tại các khu vực đô thị hóa cao.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng các yếu tố như lạm phát, chính sách tiền tệ và tình hình kinh tế thế giới có thể tác động lớn đến sự phát triển của thị trường trong các tháng tới.

Kỳ vọng từ 3 luật mới

Theo Nhandan, tín hiệu phục hồi của nền kinh tế Việt Nam ngày càng rõ nét với định hướng điều hành của Chính phủ phấn đấu đạt mục tiêu tăng trưởng GDP cả năm ở mức 7%, mở ra nhiều kỳ vọng cho sự phục hồi và phát triển của các kênh đầu tư, trong đó có thị trường BĐS.

Nửa đầu năm 2024, thị trường BĐS đón nhận tín hiệu tăng trưởng tích cực ở nhiều phân khúc, nhất là các dòng sản phẩm căn hộ đang phục hồi về cả nguồn cung lẫn thanh khoản. Lượng khách quyết định “xuống tiền” mua đầu tư và mua để ở BĐS tăng trưởng rõ rệt ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Điều này giúp tỷ lệ hấp thụ của nhiều dự án khởi sắc nhẹ.

Phân khúc BĐS công nghiệp bắt đầu sôi động để đón đầu làn sóng đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) lần thứ tư đang đổ bộ vào Việt Nam; phân khúc căn hộ cũng ấm dần lên với những đợt tăng giá mới và thanh khoản được cải thiện; đất nền cũng bắt đầu ghi nhận các tín hiệu phục hồi khi các giao dịch, chuyển nhượng gia tăng.

Đáng lưu ý, việc Quốc hội cho phép ba luật liên quan tới thị trường BĐS, gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với quy định đang tạo tâm lý kỳ vọng về sự phục hồi tích cực hơn nữa của thị trường BĐS trong nửa cuối năm 2024. Cơ sở cho niềm tin này là việc ban hành các luật mới (sửa đổi) đã khắc phục hạn chế, vướng mắc trước đây với nhiều quy định mang tính đổi mới, tiến bộ, có thể áp dụng được ngay mà không cần văn bản hướng dẫn chi tiết.

Quan điểm của các nhà làm luật là nhằm đồng nhất các quy định thể chế, liên quan đến sử dụng đất đai, không để tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn giữa các luật, giúp cho các hoạt động đầu tư, sử dụng các nguồn lực đất đai được rõ ràng, minh bạch, hướng đến việc làm thế nào đẩy mạnh năng lực thực tế. Do đó, khi chính thức có hiệu lực thi hành, các luật sẽ tạo hành lang pháp lý mới, giải tỏa hầu hết các “nút thắt” cho thị trường vì 70-80% các vướng mắc đang tồn tại hiện nay là do pháp lý.

Để bảo đảm hiệu quả trong quá trình thực thi, các nghị định liên quan cũng đang được đẩy nhanh tiến độ ban hành trên cơ sở bảo đảm nội dung chất lượng, bám sát thị trường. Tất nhiên, vẫn cần có đủ thời gian để “ngấm” luật nhưng thị trường BĐS được dự báo sẽ tiếp tục phục hồi bền vững với kết quả tốt dần lên và đến cuối năm, quá trình phục hồi của thị trường sẽ có tiến triển rõ nét.

Vì những lý do này, “cửa sáng” đang mở ra khi BĐS trở lại là một kênh được nhà đầu tư cân nhắc lựa chọn bên cạnh các kênh đầu tư phổ biến khác như chứng khoán, ngoại tệ, vàng, tiền gửi… Khi thị trường BĐS “ấm” trở lại sẽ mang lại nguồn thu, thúc đẩy phát triển kinh tế thông qua tác dụng tích cực và lan tỏa đến nhiều ngành, lĩnh vực khác trong nền kinh tế.

Bảng giá đất được tiếp tục áp dụng đến hết năm 2025

Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định Luật Đất đai năm 2013 (bảng giá đất cũ) được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.

Thông tin trên được Bộ Tài chính nêu tại văn bản về triển khai các quy định Luật Đất đai 2024, vừa gửi tới các bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan trực thuộc Chính phủ, cơ quan khác ở trung ương và UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Về vấn đề xử lý chuyển tiếp áp dụng bảng giá đất, Bộ Tài chính cho biết, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.

“Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương”, văn bản của Bộ Tài chính nêu.

Theo Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/8, từ năm 2026, bảng giá đất sẽ được UBND các tỉnh ban hành mỗi năm một lần để sát thị trường, thay vì 5 năm như quy định cũ.

Cuối tháng trước, TPHCM đưa ra dự thảo bảng giá đất điều chỉnh. Giá trong bảng giá đất điều chỉnh tăng cao so với bảng giá đất cũ, mức tăng nhiều nơi từ 10-30 lần, cá biệt có nơi tăng 51 lần.

Theo lãnh đạo Sở TN-MT TPHCM, sở dĩ phải điều chỉnh vì bảng giá đất năm 2020 đang áp dụng có những bất cập. Việc điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế và giá đất trên địa bàn.

Tuy nhiên, Thành phố chưa áp dụng bảng giá đất điều chỉnh này do cần cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố.

Trước đó, người dân TPHCM cũng hối hả đi làm thủ tục đất đai vì lo ngại giá đất điều chỉnh sẽ tăng cao, tác động đến các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận và chuyển mục đích sử dụng đất.

Những ngày qua, nhiều hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất ở TPHCM bị treo do vướng mắc ở khâu tính tiền thuế do cơ quan thuế chờ hướng dẫn.

Phối cảnh dự án nhà ở xã hội tại thị xã Duy Tiên, Hà Nam. (Nguồn: VGP)

Mua nhà ở xã hội cần điều kiện gì?

Theo quy định tại Điều 29, 30 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/8/2024) để hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, cần đáp ứng các điều kiện về nhà ở và thu nhập như sau:

Chưa có nhà ở hoặc diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn 15m2

“Điều 29. Điều kiện về nhà ở

1. Trường hợp chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình được xác định khi đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều 77 của Luật Nhà ở và vợ hoặc chồng của đối tượng đó (nếu có) không có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội đó tại thời điểm nộp hồ sơ đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị xác nhận có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, Văn phòng/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội đó thực hiện việc xác nhận đối với trường hợp quy định tại Khoản này.

2. Trường hợp đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều 77 của Luật Nhà ở có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn 15 m2 sàn/người. Diện tích nhà ở bình quân đầu người quy định tại Khoản này được xác định trên cơ sở bao gồm: người đứng đơn, vợ (chồng) của người đó, cha, mẹ (nếu có) và các con của người đó (nếu có) đăng ký thường trú tại căn nhà đó.

Trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị xác nhận diện tích nhà ở bình quân đầu người, UBND cấp xã thực hiện việc xác nhận đối với trường hợp quy định tại Khoản này”.

Thu nhập không quá 15 triệu đồng/tháng

“Điều 30. Điều kiện về thu nhập

1. Đối với các đối tượng quy định tại các Khoản 5, 6 và 8 Điều 76 của Luật Nhà ở thì phải đảm bảo điều kiện về thu nhập như sau:

a) Trường hợp người đứng đơn là người độc thân thì có thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 15 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.

Trường hợp người đứng đơn đã kết hôn theo quy định của pháp luật thì người đứng đơn và vợ (chồng) của người đó có tổng thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 30 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.

b) Thời gian xác định điều kiện về thu nhập trong 01 năm liền kề, tính từ thời điểm đối tượng quy định tại Khoản này nộp hồ sơ hợp lệ cho chủ đầu tư để đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội.

2. Trường hợp đối tượng quy định tại Khoản 5 Điều 76 của Luật Nhà ở không có Hợp đồng lao động, nếu là người độc thân thì thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 15 triệu đồng, nếu đã kết hôn theo quy định của pháp luật thì người đứng đơn và vợ (chồng) của người đó có tổng thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 30 triệu đồng. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị xác nhận, Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện việc xác nhận điều kiện về thu nhập trong 01 năm liền kề tính từ thời điểm đối tượng quy định tại Khoản này nộp hồ sơ hợp lệ cho chủ đầu tư để đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội.

3. Đối với đối tượng quy định tại Khoản 2, Khoản 3 và Khoản 4 Điều 76 của Luật Nhà ở thì phải thuộc trường hợp hộ gia đình nghèo, cận nghèo theo chuẩn nghèo của Chính phủ.

4. Đối với đối tượng quy định tại Khoản 7 Điều 76 của Luật Nhà ở thì áp dụng điều kiện thu nhập theo quy định tại Điều 67 của Nghị định này”.