미국과 중국이 주요 지역에서 영향력을 확대하기 위해 경쟁하는 가운데, 베트남은 돌파구를 찾을 수 있는 역사적인 기회를 맞고 있습니다. 가장 먼저 수혜를 보는 부문은 산업용 부동산이다.
긍정적인 신호 새해 초, 주식 시장은 상승세를 이어갔습니다. 산업용 부동산 주식은 2023년 가격 돌파 이후 매우 활발하게 거래되고 있습니다. 2023년 외국인 직접투자(FDI) 흐름도 급격히 증가할 것이다. 베트남의 산업용 부동산 시장은 활기가 넘치는 시기를 맞고 있으며, 아시아를 포함한 주요 지역에서 영향력을 확대하기 위해 경쟁하는 미국과 중국이라는 두 초강대국의 맥락에서 그 어느 때보다 더 밝은 전망을 가지고 있습니다. 여기에는 베트남도 포함되며, 획기적인 진전을 이룰 것으로 기대됩니다. 2023년 9월에 체결된 베트남과 미국의 포괄적 전략적 협력관계와 베트남-중국 공동 미래공동체 구축 정책은 경제 발전을 위한 많은 기회를 가져올 것으로 기대됩니다. SSI증권은 최근 발표한 보고서에서 2024년 산업단지(IP) 임대 수요가 긍정적일 것이라고 밝혔습니다. 따라서 주로 전자 및 반도체 산업을 중심으로 중국에서 베트남으로 생산 시설을 이전하는 추세 덕분에 북부 산업단지 임대 수요가 증가할 것으로 예상됩니다. CBRE에 따르면 2023년 9월 현재 Apple은 베트남에 오디오 장비 제조 시설 11개를 보유하고 있으며 Lux Share, Foxconn, Compal, GoTek 등 Apple 공급업체는 베트남에서 32개의 공장을 운영하고 있습니다. 한편, 남부 지역의 산업단지는 2023년에 낮은 수준에서 회복될 가능성이 있으며, 주요 토지 임차인은 제조업 부문(섬유, 목재, 신발), 물류, 식음료 분야입니다. SSI는 많은 산업단지 투자자들이 2023년 하반기에 신규 고객들과 산업 부지 임대에 대한 양해각서(MOU)에 서명했다고 밝혔습니다. 이러한 MOU 계약은 공식 계약으로 전환될 가능성이 높으며 2024년에 수익이 기록될 것입니다.
사실, 2023년 말 시진핑의 방문 이후에 중국과의 거래 기회가 존재합니다. 방문 중 언급된 주요 사항 중 하나는 중국 기업이 베트남에 투자하는 것이었습니다. 게다가 중국은 대규모 자본 자원을 보유하고 있으며 글로벌 인프라 이니셔티브의 틀 내에서 해외에 투자하고자 합니다. 베트남이 이를 효과적으로 활용하는 방법을 안다면 이는 기회이기도 합니다. 최근 베트남 기업들은 중국 기업이 국내 산업단지에 투자하도록 촉진하는 기회를 활용하고 있습니다. 2023년 9월, 하나카그룹, 비덱, 푹록 등 여러 기업이 선전에서 열린 컨퍼런스에 참석하여 베트남 대규모 산업단지와 중국 기업 간의 무역 투자를 촉진했습니다. 미국에 있어서 포괄적인 전략적 파트너십은 많은 새로운 기회를 가져다주며, 중국에서 생산을 이전하는 추세와 함께 미국은 반도체 전자, 반도체용 광물, 디지털 인프라, 에너지, 인프라 및 물류와 같은 많은 분야에서 베트남을 타겟으로 삼고 있습니다. 산업용 부동산 기업은 유리합니다 . 외국인 직접 투자(FDI)를 유치할 수 있는 기회가 크다는 것을 알 수 있습니다. 한편, 산업용 부동산의 공급은 제한적이다. 이는 이 분야의 기업, 특히 Dang Thanh Tam 씨의 Kinh Bac 도시 개발 공사(KBC)에 유익한 요소입니다. 2023년 KBC는 모든 채권 부채를 청산하고 동시에 외국 자본을 유치하기 위해 토지 면적을 확장했습니다. 당탄땀 씨의 회사도 한국과 중국에서 유입되는 외국인 직접투자(FDI)를 환영하기 위해 북부 지역의 토지 기금을 확대했습니다. 2023년 말, KBC는 Trang Due 3 산업단지(하이퐁)의 1/2000 계획을 승인받았습니다. 남부 지역에서 KBC는 하우장에 총 자본금 5조 5,000억 VND이 넘는 추가 산업단지에 투자할 준비를 하고 있습니다. 
KBC와 마찬가지로 Sonadezi Chau Duc(SZC), Idico Corporation(IDC), Viglacera(VGC)도 많은 긍정적인 발전을 기록했습니다. 작년에 이익과 주가가 급등했고 2024년에도 긍정적일 것으로 전망됩니다. SSI증권에 따르면 임대용 공업단지 토지 공급이 제한적이기 때문에 상장된 공업단지 투자자들의 토지 임대료는 2024년에 평균 15.5% 상승할 것으로 전망됩니다. 2024년에는 토지 평가의 어려움, 농지를 공업단지로 전환하기 위한 경매, 부지 정리 보상 등으로 공업단지 공급이 제한될 전망입니다. 새로운 산업단지는 총리의 승인을 받은 후 2~5년 후에 운영을 시작할 수 있습니다. 블룸버그에 따르면, 베트남의 산업단지 임대 가격은 동남아시아의 다른 국가에 비해 낮아졌습니다. 하지만 이는 ASEAN 국가 중 베트남과 가장 높은 상관관계를 가진 인도네시아의 산업단지 평균 임대 가격보다 여전히 21% 낮습니다. 상장된 산업용 부동산 기업의 이익은 2024년에 뚜렷한 차별화를 보일 것으로 예상되지만 전반적으로는 2023년 대비 약 9.3% 증가할 것입니다. SSI에 따르면 Nam Tan Uyen(NTC)과 같이 2023년 대비 세후 이익이 135% 증가하여 5,450억 VND에 달하는 등 일부 기업은 뛰어난 성장을 기록할 수 있습니다. IDC의 세전이익은 43% 증가해 2조 4,000억 VND에 달할 것으로 추산됩니다. 2023년말 기준 산업단지 투자자들의 이익수익비율(P/E)과 주가장부가치비율(P/B)은 각각 14.8배, 2.75배가 될 것으로 전망된다. 이는 2019년 이후 가장 높은 수준이며, 이 부문의 기업 주가는 2023년에 24%나 급격하게 증가한 반면 VN지수는 12.1% 증가했습니다. 2023년 SZC 주가는 두 배, IDC는 80%, KBC는 31% 상승했습니다. 반면, 산업단지 산업은 2024년에 다음과 같은 어려움에 직면할 수 있습니다. 2024년 1월 1일부터 적용되는 글로벌 최저세로 인해 산업단지 입주자에게 매력적인 세금 인센티브(운영 첫 2년간 법인소득세 면제, 그 다음 4년간 50% 세금 감면 포함)가 감소합니다. 베트남 및 아시아 지역 산업단지의 임대료 가격 경쟁 우위는 점차 감소하고 있습니다. 새로운 산업단지에 대한 투자 비용은 토지 가격 상승과 장기간의 토지 취득 절차로 인해 더 높을 것으로 추산됩니다. 2023년 베트남에 지급된 FDI는 3.5% 증가한 232억 달러에 이를 것으로 예상됩니다. 또한, 2023년 총 약정 FDI 자본금은 281억 달러에 달해 전년 대비 24.4% 증가했습니다. FDI 자본은 2024년에도 계속 성장세를 유지할 것으로 예상된다. CBRE에 따르면, 2024년에 산업단지의 입주율이 증가할 것으로 예상된다. 기획투자부에 따르면, 2023년에는 총 면적 12만ha에 413개의 산업단지가 조성될 예정이다. 이 중 295개 프로젝트가 진행 중이며, 총 면적은 92,000헥타르가 넘습니다. 국내 산업단지 입주율은 약 72.9%(2022년 71.9%) 수준입니다.
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