지난 10년 동안 베트남의 주택 가격은 수십 배나 상승했습니다.

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공급 부족으로 주택 가격 상승

2018년 이후 자본 재원과 부동산 시장을 통제하는 기관 및 부서의 결정과 관련된 정책으로 인해 주거용 부동산 공급이 심각하게 감소했습니다.

주택 수요는 끊임없이 증가하여 공급에 "압박"을 가하고, 부동산 가격은 계속해서 새로운 수준을 기록하고 있습니다.

베트남 부동산협회(VARs)의 자료에 따르면, 지난 10년 동안 부동산 가격은 수십 배나 상승했습니다. 2021년 한 해에만 평균 주택 가격이 두 자릿수로 상승했으며, 같은 기간보다 몇 배나 상승하기도 했습니다.

지난 10년 동안 베트남의 주택 가격은 수십 배나 상승했습니다. — 공급이 부족한 시장, 특히 수요가 많은 부동산 유형의 부동산 가격은 상승할 가능성이 높습니다. (사진: LD)

낮은 이자율과 사상 최고 수준의 인플레이션은 주택 가격의 급격한 상승에 기여하는 요인이지만, 문제의 핵심은 공급 부족입니다.

건설부 에 따르면, 현재 인구 증가율과 주택 수요를 고려하면 매년 약 7,000만 제곱미터의 도시 주택이 추가되어야 합니다. 따라서 VARS 추산에 따르면 현재의 공급 개발 상황으로는 베트남은 매년 새로운 도시 가구의 출현, 특히 대가족과 헤어져 '별도로 살아야 하는' 젊은 세대의 필요성으로 인해 약 30만 채의 주택이 부족할 것으로 예상됩니다.

이러한 심각한 부족은 확실히 주택 가격을 더욱 상승시킬 것입니다. 하지만 이러한 부족 현상은 모든 부문에서 나타나는 것은 아니므로 모든 부동산 가격이 같은 방식으로 영향을 받지는 않습니다.

실제로 공급 부족은 특정 지역과 부문에서만 발생합니다.

이에 따라 농촌 지역이나 주요 도시 외곽, 3, 4형 도시 등은 주택 공급이 충분하거나 과잉인 반면, 도시 지역은 주택 수요 증가로 인해 과부하 압력에 직면하고 있다.

큰 그림을 살펴보면 주거용 부동산, 특히 저렴한 주택의 공급은 현재도 부족하고 앞으로도 계속 부족할 가능성이 크지만, 대부분의 부동산 대기업의 재고 포트폴리오에는 고가의 리조트 부동산이 포함되어 있습니다.

가격은 더 느린 속도로 계속 상승할 것입니다

VARs 회장인 응우옌 반 딘 씨는 부동산은 고도로 지역화된 상품이기 때문에, 주로 공급과 수요의 균형에 따라 지역과 시장마다 가격이 다른 비율로 상승할 것이라고 말했습니다. 하지만 전반적인 주택 가격은 2024년까지 크게 상승할 가능성은 낮습니다.

실제로 부동산 시장의 어려움을 제거하기 위한 과감한 해결책이 효과적이었습니다. 시장의 공급 측면에서는 신용 흐름에 접근할 수 있습니다. 하지만 주택대출은 하락추세를 보이고 있습니다.

경제적 어려움 속에서 실제 주택 수요를 충족하기 위한 주택담보대출은 현재 사람들의 최우선 순위가 아닙니다. 게다가 시장의 기존 공급은 대다수 사람들의 필요와 재정적 능력에 맞지 않습니다.

동시에, "엄격하고" 만족하기 어려운 대출 조건과 위험한 투자 및 사업 환경으로 인해 투자자들은 더욱 신중해졌고, 이로 인해 시장에 참여하는 잠재적 고객 수도 감소했습니다. 투자절차 처리, 자본조달, 매각 등 사회주택 사업 개발에 따른 어려움은 주택인도 및 건설 진행에 영향을 미쳐 주택 가격에 직접적인 영향을 미치게 됩니다.

딘 씨는 "위의 입력 문제를 해결하는 데 시간이 오래 걸릴수록 주택 가격이 계속 오를 가능성이 커진다"고 말했습니다.

최근 부실채권의 위험이 커지면서 은행들은 부채를 회수하기 위해 수천 개의 부동산 상품을 지속적으로 판매해야 했습니다. 앞으로 수백만 건의 부동산 담보 대출이 만기가 될 것으로 예상됩니다.

대출의 결과와 "채무자"가 이러한 자금을 처리하는 방식은 모두 주택 가격에 영향을 미칠 수 있습니다. 대출인이 집을 팔거나 집이 압류되는 것을 선택하면 주택 공급이 늘어나 시장의 가격 상승 속도가 느려집니다.

지난 10년 동안 베트남의 주택 가격은 수십 배나 상승했습니다. 이미지 2 — VAR은 투기를 제한하는 신용 정책을 권장합니다. (사진: DM)

그러나 VARS는 공급이 아직 고객과 투자자 수요를 따라가지 못하고 있기 때문에 대도시의 아파트 시장은 꾸준히 증가할 것으로 전망했습니다.

동시에 하노이 와 호치민시에서 진행될 대부분의 프로젝트는 도심에서 멀리 떨어진 지역에 위치하고 있어 토지 자금이 여전히 풍부합니다. 끊임없이 개선되는 인프라로 인해 이러한 프로젝트의 가격 수준은 앞으로도 더욱 높아질 것입니다.

인구 증가와 도시화 속에서 사람들이 안전하고 저렴한 주택에 대한 접근성을 높이기 위해, 딘 씨는 베트남이 부동산 가격 상승의 가장 중요한 고리인 토지가 최적으로 사용되지 않아 공급이 부족하다는 문제를 해결해야 한다고 말했습니다.

동시에 시장이 실질적으로 발전하려면 수요와 공급을 조절하는 도구를 활용하는 것도 필요합니다.

VARS에 따르면, 첫째, 계획, 평가, 승인 및 실행에 있어서 규율을 강화할 필요가 있습니다. 유관 당국은 도구를 효과적으로 사용하여 계획 및 토지 이용 계획을 수립하고 조정해야 하며, 계획이 수립되는 즉시 주택 개발을 위한 토지 자금을 할당하여 공급을 규제해야 합니다.

동시에 사람들은 토지 이용 계획과 계획에 대한 아이디어를 알고 기여할 기회를 가져야 합니다. 토지를 올바른 목적, 경제적으로 사용하고, '이용 가치'를 극대화하는 것입니다.

둘째, '중단된' 계획을 해제하고, 계획구역 내 토지거래를 위한 별도의 법적 통로를 구축해야 합니다. 동시에, 프로젝트 진행을 보장하고 재정적 손실과 자원 낭비를 피하기 위해 계약자의 경영 경험과 재정 능력을 엄격하게 통제하는 것이 필요합니다.

투기수요가 클수록 통제불능이 심해지고, 부동산 가격은 더욱 크게 상승하며, 변동폭이 커져 사람들이 주택을 구매할 수 있는 기회가 줄어듭니다. 따라서 투기 유인을 줄이기 위해 소유한 부동산의 양과 규모에 따라 누적자산에 적합한 세율을 적용하는 방안을 검토할 필요가 있다.

또한, 두 번째, 세 번째 등의 부동산을 구매할 때 더 높은 이자율을 적용하는 등 투기를 제한하기 위한 신용 정책이 있어야 합니다.

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