시장 변동

2024년 첫 3분기를 지나면서 가장 확실한 회복세는 기업들이 지속적으로 새로운 프로젝트를 시작하면서 시장이 반등하기 시작했다는 점입니다. 하지만 시장은 4분기에도 여전히 많은 어려움에 직면해 있습니다.

남부 지역 부동산 시장은 4분기에 많은 어려움에 직면할 것으로 예상됩니다.

시장이 회복세로 돌아서고 있습니다.

2024년 첫 8개월 동안 시장은 2022-2023년 기간에 비해 상당한 회복세를 보였지만, 이러한 회복세는 모든 부문에서 고르게 나타나지는 않았습니다.

토지 구획

2024년 첫 8개월 동안 호치민시 및 주변 지역 시장에서 토지 분양 부문은 총 14개 프로젝트가 출시되었습니다(신규 프로젝트 3개, 후속 분양 단계 프로젝트 11개).

시장에 공급된 제품은 787개로, 2023년 같은 기간(1,454개)에 비해 46% 감소했습니다.

신규 공급 물량의 소비율은 약 30%에 달했으며, 이는 237건의 성공적인 거래에 해당합니다. 이러한 수치는 2023년 같은 기간(559건)에 비해 58% 감소한 것입니다.

타운하우스/빌라 부문

2024년 8월, 호치민시와 그 주변 지역의 타운하우스 및 빌라 시장에서는 총 16개의 프로젝트가 출시되었습니다(신규 프로젝트 3개, 후속 판매 단계 프로젝트 13개).

시장 공급량은 1,333개 제품으로, 2023년 같은 기간(659개 제품)에 비해 두 배로 증가했습니다.

신규 공급품의 소비율은 61%에 달했으며, 이는 817개 제품의 거래가 성공적으로 이루어진 것으로, 2023년 같은 기간 대비 3.5배 증가한 수치입니다.

아파트 부문

호치민시와 그 주변 지역의 아파트 부문에서는 지난 8개월 동안 총 30개의 프로젝트가 착수되었으며, 이 중 7개는 신규 프로젝트이고 나머지는 기존 프로젝트의 후속 단계입니다.

시장에 새로 공급된 물량은 5,378채로 2023년 같은 기간 대비 24% 감소했으며, 대부분 호치민시와 빈즈엉시 에 집중된 후속 프로젝트들로 구성되었습니다.

신규 공급 물량의 흡수율은 76%에 달했으며, 4,086건의 거래가 성사되어 작년 동기 대비 22% 감소했습니다.

리조트 부동산

리조트 부동산 부문은 단기적으로 시장 개선 조짐을 거의 보이지 않고 있습니다. 일부 부문(리조트 빌라 및 콘도텔)에서는 공급이 증가했지만, 소비는 여전히 미미하며 소수의 프로젝트에 집중되어 있습니다.

주거용 부동산 부문의 경우, 신규 분양가는 연초 대비 큰 변동이 없었습니다. 중고 시장 유동성은 회복 조짐을 보이고 있지만, 이는 주로 이미 인도가 완료되고 법적 서류가 완비되었으며 도심과 가까운 편리한 입지의 프로젝트에 집중되어 있습니다. 리조트 부동산 부문에서는 중고 시장 분양가가 급락하여 많은 투자자들이 20%, 심지어 30%의 손실을 감수하고 있지만, 유동성 확보는 여전히 매우 어려운 상황입니다.

4분기 시장 과제

2024년 세계 경제 성장률은 2023년에 비해 둔화될 것으로 예상됩니다. 세계은행(WB)은 2024년 세계 경제 성장률을 2.4%로 전망했는데, 이는 3년 연속 최저치입니다. 경제협력개발기구(OECD)는 2024년 세계 국내총생산(GDP) 성장률을 2.9%로 추정했는데, 이는 2023년의 3.1%보다 낮은 수치입니다.

무역과 관련하여 국제통화기금(IMF)은 2024년 세계 무역 성장률이 3.3%에 그칠 것으로 전망하고 있는데, 이는 2000년부터 2019년까지의 평균 성장률인 4.9%보다 낮은 수치입니다. 무역 긴장 고조와 지정학적 경제 분열은 2024년에도 세계 무역 성장에 부담을 줄 것으로 예상되며, 실제로 2023년에는 약 3,000건의 무역 제한 조치가 시행되었습니다(2019년에는 1,100건).

한편, 2023년 말 기준 전 세계 총 부채는 313조 달러에 달했고, GDP 대비 부채 비율은 330%라는 경이로운 수준을 기록했습니다. 이는 세계 경제에 심각한 위협이 될 수 있는 수치입니다.

시장 상황을 살펴보면, 지난 10년간 수급 불균형이 지속적인 문제였습니다. 신규 공급은 주로 고가 및 고급 주택 부문에 집중되어 있으며, 대다수 인구의 실질적인 주택 수요를 충족할 만한 저렴한 주택과 사회주택이 부족합니다. 더욱이 시장 수요는 증가했지만 (신규 및 기존 시장 모두에서) 여전히 낮은 수준입니다. 부동산 시장의 회복세가 예상보다 더딘 데에는 여러 요인이 복합적으로 작용했는데, 그중에서도 투자자들의 관망세가 회복을 저해하는 주요 요인으로 꼽힙니다. 이는 낮은 예금 금리에도 불구하고 올해 첫 3개월 동안 은행 예금이 사상 최고치인 14조 VND를 기록했다는 사실에서 분명히 드러납니다.

법률 정책 측면에서 볼 때, 프로젝트 인허가 절차의 장애물은 특히 올해 첫 3개월 동안 기업 활동과 신규 프로젝트 공급에 지속적인 압박을 가하고 있습니다. 하지만, 특히 공공용지 혼재 관련 프로젝트의 법적 문제 해결에는 상당한 진전이 있었습니다. 통계에 따르면 호치민시에서만 현재 126개 프로젝트가 공공용지 혼재로 인한 법적 및 건설 지연 문제에 직면해 있습니다. 이 문제는 2020년 148호 시행령과 현행 토지법 2024에 규정되어 있지만, 아직 완전히 해결되지는 않았습니다. 또한, 토지 사용료 산정 방식은 여전히 ​​문제로 남아 있으며, 최근 전국적으로 프로젝트 법적 장애물의 60~70%를 차지하고 있습니다.

토지법, 주택법, 부동산사업법은 제정되었지만, 실제 시행에 있어 효과적인 집행을 위해서는 추가적인 지침과 시행령이 여전히 필요합니다.

자금 조달 측면에서 많은 부동산 기업들이 어려움을 겪고 있으며, 특히 부채 비율이 높은 기업들이 더욱 그렇습니다. 통계에 따르면 2024년 만기가 도래하는 회사채 규모는 3,000억 VND를 넘어설 것으로 예상되며, 그중 부동산 관련 채권 규모가 1,300억 VND를 초과할 것으로 전망됩니다.

현재 부동산 시장의 유동성 위기 상황을 고려할 때 이는 매우 큰 수치입니다. 게다가 프로젝트의 법적 절차가 지연되고 있으며, 기업들은 은행에서 신규 대출을 받는 데 어려움을 겪고 있습니다.

시장 변동

부동산 시장 회복을 위해서는 경제 전반의 긍정적인 신호가 필수적입니다. 이에 따라 베트남은 2024년 6월 정부 정기회의 결의안 제108/NQ-CP호와 온라인 정부-지방자치단체 회의에서 2024년 경제 성장률 전망치를 6~6.5%로 설정하고 7% 달성을 목표로 삼았습니다. 이는 경제 전반, 특히 부동산 시장에 활력을 불어넣을 것으로 예상됩니다.

또한, 수출입 거래량에서도 긍정적인 신호가 나타나고 있습니다. 2024년 첫 8개월 동안 전국적으로 수출입 총액은 5,111억 1천만 달러에 달해 2023년 동기 대비 16.7% 증가했습니다. 이 중 수출은 2,650억 9천만 달러, 수입은 2,460억 2천만 달러를 기록하여 190억 7천만 달러의 무역 흑자를 달성했습니다. 이는 국가의 외환보유고 증가에 기여했습니다.

한편, 자본 시장에서 국내 대출 금리는 소폭 상승했지만 베트남 중앙은행의 지침에 따라 여전히 낮은 수준을 유지하고 있습니다.

시장 관점에서 볼 때, 부동산 시장의 회복 시나리오는 도심 지역, 기존 신도시 지역, 편의시설이 완비된 인구 밀집 지역, 또는 임대 수익을 창출할 수 있는 상업용 부동산 유형에서 더욱 명확하게 관찰될 수 있습니다.

현재 시장 상황을 살펴보면, 거래는 주로 실제 주택 수요를 충족하는 저렴한 주택에 집중되어 있으며, 도심과의 교통 연결성이 좋고 법적 서류가 완비되어 있으며 건설 진행 상황이 명확한 주요 도시에서 거래량이 높은 수준을 유지하고 있습니다. 이는 호치민시와 인근 지역의 B급 및 C급 아파트 거래량이 눈에 띄게 증가한 데서도 확인할 수 있는데, 올해 첫 5개월 동안 전체 신규 공급량의 62%를 차지했습니다.

이는 개발사들이 전반적인 어려움 속에서도 시장을 활성화하기 위해 고객에게 유리한 다양한 인센티브를 포함한 판매 정책, 유연한 결제 정책, 은행의 원리금 상환 유예 기간 지원, 개업일 선물 제공 등을 철저히 시행한 덕분이기도 합니다.

수요 부진은 올해 말까지 지속될 가능성이 높습니다. 이에 따라 호치민시와 하노이와 같은 인구 밀집 대도시의 주거용 부동산은 시장의 관심을 계속해서 끌며 인근 지역으로 수요가 확산될 것으로 예상됩니다. 특히 아파트가 시장 전반의 공급과 소비를 주도하며 지배적인 위치를 유지할 것입니다. 기존에 기반 시설이 잘 갖춰진 인구 밀집 주거 지역의 토지 및 타운하우스/빌라 또한 향후 유망한 투자처로 전망됩니다.

관광 산업은 2024년 첫 8개월 동안 해외 관광객 수가 1,140만 명으로 2023년 같은 기간 대비 45.8% 증가하는 등 긍정적인 조짐을 보이고 있지만, 리조트 부동산의 회복세는 그에 상응하지 못하고 있습니다. 이러한 부동산 부문은 더딘 회복세와 단기적인 뚜렷한 성장 전망 부재로 인해 앞으로도 많은 어려움에 직면할 것으로 예상됩니다.

2020년부터 2023년 초까지 불가피한 조정기를 거친 후, 부동산 시장은 지속 가능한 장기 발전을 위한 견고한 토대를 마련했습니다. 이에 따라 2024년 하반기에도 시장은 긍정적인 신호를 보일 것으로 예상되지만, 여전히 완만한 수준에 머무를 것으로 전망됩니다. 보다 뚜렷한 개선세는 현재의 미해결 과제들이 완전히 해결되는 2025년 중반에서 2026년 초 사이에 나타날 것으로 예상됩니다.

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html