하노이 교외 토지 경매 보증금 대량 폐기: 막지 못하면 시장 왜곡될 듯

고가 토지 매입 후 대규모 보증금 취소, 전문가 "탄호앙민 사건 교훈" 인용

하노이 교외의 토지 경매에서 낙찰가가 계속 오르면서 시장은 계속해서 경악을 금치 못하고 있습니다. 호아이득 지구의 경매 토지 가격은 m2당 9천만 동에서 1억 3천 3백만 동까지 다양합니다. 타잉오아이 지역의 낙찰 토지 가격은 m²당 5,100만~1억 VND로, 시작 가격보다 몇 배나 높습니다.

하지만 경매 직후 대부분의 낙찰자들은 각 품목을 4억~6억 VND의 차이로 판매하겠다고 광고했습니다. 최고점 때는 많은 품목이 경매 가격보다 8억 VND 더 비싼 가격에 재판매되었습니다. 하지만 불과 며칠 만에 가격 차이는 1~2억 VND 정도로 줄었습니다.

그뿐만 아니라, 이러한 경매 이후 주변 시장의 토지 가격은 즉시 m²당 500~1,000만 VND까지 상승했습니다. 당시에도 중개인들은 주변 인프라에 비해 토지 가격이 너무 높다고 생각하여 가격 차이를 기다리며 매수를 감히 하지 못했습니다.

특히 예금 포기 사태가 대량으로 발생했다. 예를 들어, 하노이 탄오아이구 탄카오사 탄탄마을 응오바지역의 토지 68개 구획 경매에서 1억500만동/m2의 가격으로 낙찰된 토지를 포함하여 보증금이 남아 있는 토지는 55개 구획뿐이었습니다. 전액 지불이 완료된 13개 토지 중 가장 높은 가격은 m2당 5,500만 VND에 불과합니다.

댄 트리(Dan Tri) 기자 와의 인터뷰에서 Batdongsan.com.vn 남부 지역 디렉터인 딘 민 투안(Dinh Minh Tuan) 씨는 하노이 경매의 문제점은 구매자가 보증금으로 내야 하는 초기 가격이 너무 낮다는 데 있다고 말했습니다. 예를 들어, 일부 성공적인 입찰의 평균 가격은 m²당 3,000만 VND이지만, 시작 가격은 m²당 700만 VND에 불과합니다. 이는 입력 가격이 너무 쉽다는 것을 보여줍니다.

게다가 시장에 상품 공급이 너무 적어 예금자들이 이체를 위해 상품을 구매하고자 하는 현상이 발생합니다. 한편, 단기 이체를 허용하면 일정한 제한이 발생하여 전체 시장에 영향을 미칩니다.

티에스. 경제 전문가인 딘 테 히엔은 실제로 집을 사고 싶어하는 사람들은 종종 시간과 노력을 들여 해당 지역의 토지 가격과 부동산 시장에 대해 매우 신중하게 알아보려고 한다고 말했습니다. 보증금을 내는 것은 그들이 정말로 사고 싶어한다는 것을 보여줍니다.

그러나 현재 하노이의 일부 토지 경매에서는 대규모 보증금 포기가 발생했습니다. 히엔 씨에 따르면, 참가자들이 정말로 국가의 올바른 정책을 매수하거나 방해하고 싶어하는지에 대한 질문이 필요합니다.

8월 10일, 탄오아이에서 68개 토지가 경매에 부쳐졌고, 55개 토지에 대한 보증금이 몰수되었습니다(사진: 즈엉땀).

"토지 경매는 개방성과 투명성을 보여줍니다. 이는 올바른 정책이며 시장 경제에 부합합니다. 국가는 시장에 적합한 가격에 판매하기 위해 토지를 경매합니다. 대상 고객은 장기 거주 또는 투자가 필요한 사람들이지, 가격 부풀리기 위한 투기꾼이 아닙니다."라고 히엔 씨는 말했습니다.

히엔 씨에 따르면, 최근 하노이 교외에서 진행된 토지 경매에서 특이한 징후가 나타났다고 합니다. 최고가 입찰자가 대량으로 보증금을 포기하는 것도 부동산 시장을 교란시키는 주범입니다. 그는 탄호앙민의 토지 경매에서 얻은 "교훈"을 인용하면서, 엄청난 가격을 지불한 후 보증금을 포기한 것에 대한 세부 사항도 언급했습니다. 이로 인해 파급 효과가 생겨 투티엠 지역에서 부동산 가격이 엄청나게 상승하는 현상이 발생했습니다.

"그런 측면에서 최근 고가 경매와 보증금 몰수는 단순히 높은 가격을 지불한 것이 아니라 의도적이고 계획적인 행위라고 생각합니다. 어쩌면 경매를 통해 자신들이 많은 땅을 소유하고 있는 지역에 화제를 불러일으켰을지도 모릅니다."라고 히엔 씨는 말했습니다.

이를 막지 않으면 예금을 버리는 관행이 계속될 수 있습니다.

높은 가격으로 입찰한 뒤 보증금을 포기하는 경우의 결과에 대해 딘 테 히엔 박사는 첫째, 국가의 경매 정책에 영향을 미친다고 말했습니다. 둘째, 이러한 경매는 지역 부동산 시장을 교란하고 왜곡하는 도구가 될 것입니다. 이로 인해 일반 경제와 부동산 시장에 부정적인 영향이 미치게 됩니다. 한편, 국가는 경제 발전을 촉진하기 위해 부동산 시장을 안정시키려고 노력하고 있습니다.

히엔 씨에 따르면, 높은 가격을 지불하고 보증금을 포기하는 관행을 막기 위한 과감한 조치가 취해지지 않으면 다른 경매에서도 이런 일이 계속될 수 있다고 합니다.

딘 민 투안 씨는 시장에 큰 반향을 일으킨 경매 이후, 투자자뿐만 아니라 일반인들도 하노이 중심가에서 25~30km 떨어진 곳에 1억~1억 3천만 동/m2의 가격을 떠올릴 것이라고 덧붙였다. 이 이정표는 또한 사업 가치나 사용 가치와 관계없이 이 반경 내 토지 가격이 비정상적으로 상승하는 이정표이기도 합니다. 게다가, 다른 지역에서 다음 경매가 열린다면, 가격이 훨씬 더 높아질 겁니다.

예상치 못한 낙찰가는 주택 구매자와 투자 사업에 많은 결과를 초래할 수 있으며, 심지어 전체 시장을 불안정하게 만들 수도 있습니다.

특히, 집을 정말 사고 싶어하는 사람들은 판매자가 시장 가치에 비해 가격을 올리는 이 기간 동안 집을 사는 데 어려움을 겪을 것입니다. 돈이 있는 사람들은 이익을 낼 수 있기를 바라며 땅을 사려고 달려들 것이다. 게다가 실제 주택 수요가 없는 사람들은 다른 경제 활동에 현금을 투자하는 대신 부동산에 현금 흐름을 집중할 것입니다. 집이 필요한 사람들은 집을 살 돈이 없지만, 돈이 있는 사람들은 그 돈을 땅에 투자합니다.

그 결과로 국내외 투자기업은 대형 프로젝트를 추진할 때 부지 정리에 더욱 어려움을 겪게 되고, 자본금도 몇 배로 늘어나게 됩니다.

또한 파급 효과는 시장 및 다른 부문에도 나타날 수 있습니다. 예를 들어 하노이 중심부의 아파트 프로젝트는 토지 자금 부족, 높은 수요, 새로운 토지 가격 상승 등의 맥락에서 가격이 급격히 상승하여, 때로는 m2당 1억 동에 달하기도 합니다. 토지 프로젝트도 m²당 3억~4억 동이 증가할 수 있습니다. 이러한 변동은 단기적으로 부동산 시장의 불안정성을 초래할 것입니다.

전문가들은 입찰가를 너무 높게 책정하고 보증금을 포기하는 상황을 막지 않으면 이런 일이 다시 발생할 수 있다고 말합니다(사진: 즈엉땀).

이 전문가는 이에 대한 대책이 없다면 전반적인 물가수준이 상승할 것이라고 강조했다. 경매가 끝나면 사람들은 더 이상 얼마나 많은 사람이 보증금을 냈는지 기억하지 못하게 됩니다. 그들은 단지 최종 결과, 최종 가격만을 기억합니다. 이 지역의 가격이 몇 번이나 올랐는지는 사람들의 기억에 각인되어 있으며, 이는 확실히 전체 시장에 영향을 미칩니다.

제재가 필요하다

예방 조치와 관련하여 딘 테 히엔 박사는 지역에서 경매를 조직하려면 엄격하고 안전한 계획이 필요하다고 말했습니다. 또한, 시작 가격을 제시하기 위한 토지 평가 과정에는 평가 회사의 책임이 필요합니다. 시작 가격은 시장에 적합해야 합니다. 따라서 경매에 참여하기 전에 보증금을 적절해야 합니다.

특히, 경매보증금을 포기한 자에게는 일정 기간 동안 경매 참여를 금지하거나 허용하지 않는 조치가 마련되어야 합니다. 경매에 앞서 주최측은 다른 입찰 방식과 마찬가지로 서류를 검토해야 합니다. 또한 각 지방자치단체는 국가와 국민을 위해 효과성을 보장하기 위해 각 장소에 적합한 추가 계획과 규정을 마련할 수도 있습니다.

딘 민 투안 씨에 따르면, 해결책은 투입 가격을 인상하고 "서핑"에 참여하는 사람의 수를 제한하는 것입니다. 동시에 관리기관은 참가자가 의무를 이행하도록 보장하기 위해 보증금의 2~3배에 달하는 벌금을 부과하는 등의 제재조치를 마련해야 합니다.

또한 베트남 부동산협회(VARS) 시장조사팀 위원인 레딘충(Le Dinh Chung) 씨는 현재 가격보다 시작 가격을 높게 설정하는 조치가 필요하다고 해결책을 제안했습니다. 또한 현재 시작 가격의 20%인 보증금 요구 사항 대신 약 30~50%로 인상될 예정입니다. 거기서, 나쁜 의도로 토지 경매에 참여하려는 사람들이 고려할 것입니다.

그에 따르면 투자자들에게 보증금을 주최측 계좌로 이체하도록 요구할 수도 있다고 한다. 투자자가 경매에서 승리할 경우, 보증금은 주최자가 지불을 위해 보관하며, 부족한 경우 추가로 지불됩니다.

출처: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vung-ven-ha-noi-khong-ngan-chan-se-meo-thi-truong-20240918131201640.htm