부동산 사업은 여전히 단기 대출에 크게 의존하는 반면 프로젝트 실행은 장기적입니다. – 사진: QUANG DINH
어떤 부동산 회사의 부채가 가장 많습니까?
무디스 자본을 투자한 신용평가기관 비스레이팅(Visrating)은 최근 발표한 주거용 부동산 산업 보고서에서 올해 상반기 상장 투자자들의 총부채가 작년 같은 기간 대비 19% 증가했다고 밝혔습니다.
미지불 부채는 주로 Vinhomes(같은 기간 동안 총 부채가 63% 증가), Van Phu Invest(54%), DIG(59%), Nha Khang Dien(33%) 등 일부 대형 부동산 회사의 신규 프로젝트 개발에서 발생했습니다.
Visrating 전문가들은 개발업체가 새로운 프로젝트 개발을 위한 자금을 조달하기 위해 더 많은 부채를 조달함에 따라 레버리지가 계속 증가할 것으로 예측합니다.
데이터: 재무제표, TTO
그러나 긍정적인 측면에서는 운영 현금 흐름과 현금 자원이 개선되어 2024년 상반기에 부채 상환 능력이 약간 회복될 것으로 예상됩니다.
Visrating에 따르면, 업계의 부채/EBITDA 비율(이자 비용, 감가상각비, 법인소득세를 공제하기 전 회사의 이익을 반영하는 재무 지표)은 작년 2.7배에서 2024년 상반기에 3.7배로 증가했습니다.
또한 현금 자원도 5% 증가했습니다. 영업 현금 흐름은 약간 회복되었지만 2024년 상반기에는 여전히 마이너스를 기록했습니다.
자료 : 부동산 관리 및 개발 분야 상장기업 약 80개사의 재무제표를 바탕으로 한 단기 및 장기 부채(주로 은행 대출, 채권, 금융리스 등)
많은 투자자들은 부채 상환 현금 흐름이 매우 약합니다.
Visrating 보고서에 따르면, 상장된 투자자의 3분의 2 이상이 부채를 상환할 현금 흐름을 약하거나 매우 약한 수준으로 유지하고 있으며, 구체적으로는 운영 현금 흐름이 총 부채의 5% 미만이며, 특히 LDG, Quoc Cuong Gia Lai(QCG), Novaland(NVL)와 같은 프로젝트 법적 문제의 영향을 받는 투자자들의 경우가 그렇습니다.
신용평가기관 전문가들은 단기대출에 대한 의존도가 높으면 재자금조달에 상당한 위험이 따른다고 지적했습니다.
말할 것도 없이, Virating에 따르면 2024년 2분기에 상장 투자자들의 총 부채에 대한 단기 부채의 비율은 44%로 높은 수준을 유지하고 있으며, 예를 들어 Kien Giang Construction Investment Consulting Group Joint Stock Company(CKG), Nam Bay Bay Investment Joint Stock Company(NBB), QCG, Kosy(KOS)와 같이 현금이 부족한 회사들이 재자본화 필요성이 가장 높습니다.
데이터: BTC, TTO
또한, 데이터에 따르면 2025년에 만기가 되는 부동산 채권이 약 1,050억 VND에 달한다고 합니다. Visrating은 향후 12개월 동안 만기가 되는 채권의 약 50%가 원리금 상환이 늦어질 위험에 처해 있다고 추정합니다.
보고서는 "대부분은 NVL, Sunshine, Van Thinh Phat 및 Hung Thinh과 같이 최근에 원금/이자 지급을 연기한 투자자들과 관련이 있습니다."라고 지적했습니다.
현재 부동산 사업은 주로 채권, 신용, 주식 발행을 통해 부채를 늘리고 있습니다.
이 중 2024년 첫 8개월 동안 신규 부동산 채권 발행은 같은 기간에 비해 5% 감소했으며, 더욱 엄격해진 발행 요건과 개정 증권법의 향후 변경으로 인해 낮은 수준을 유지할 가능성이 높습니다.
현행 초안법에 따르면, 공모 채권에 대한 의무적 담보 요건과 사모배정 채권에 대한 제한적 담보 요건을 기관 투자자로 한정하는 내용이 변경안에 포함되었습니다.
Visrating에 따르면, 그 대가로 투자자들의 신규 자본에 대한 접근성이 2024년에 개선되었는데, 이는 부동산 사업을 위한 은행 대출이 증가하고 주식 발행이 전년 대비 두 배로 늘어났기 때문입니다.
이전에 일부 전문가들은 2024년 신용 성장을 14-15%로 촉진하기 위해서는 자본의 상당 부분이 부동산 시장으로 흡수되어야 한다고 인정했습니다. 부동산 시장은 대규모 자본이 필요하고 많은 은행의 주요 고객이기도 합니다.
출처: https://tuoitre.vn/thay-gi-khi-khoi-no-dai-gia-bat-dong-san-phinh-to-20240925194935178.htm
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