부동산 재벌 빚 급증, 빚 상환능력 소폭 회복

부동산 사업은 여전히 ​​단기 대출에 크게 의존하는 반면 프로젝트 실행은 장기적입니다. – 사진: QUANG DINH

어떤 부동산 회사의 부채가 가장 많습니까?

무디스 자본을 투자한 신용평가기관인 비스레이팅(Visrating)은 최근 발표한 주거용 부동산 산업 보고서에서 올해 상반기 상장 투자자들의 총부채가 작년 동기간에 비해 19% 증가했다고 밝혔습니다.

미지불 부채는 주로 Vinhomes(같은 기간 동안 총 부채가 63% 증가), Van Phu Invest(54%), DIG(59%), Nha Khang Dien(33%) 등 일부 대형 부동산 회사의 신규 프로젝트 개발에서 비롯됩니다.

Visrating 전문가들은 개발업체가 새로운 프로젝트 개발을 위해 더 많은 부채를 조달함에 따라 레버리지가 계속 증가할 것으로 예측합니다.

	2023년 상반기	2024년 상반기
브이엠	43368	70500
비피에이	4042	6218
파기	2724	4323
케이디에이치	5802	7739
피디알	3888	4183
엔엘지	5045	6532

데이터: 재무제표, TTO

그러나 긍정적인 측면에서는 운영 현금 흐름과 현금 자원이 개선되어 2024년 상반기에 부채 상환 능력이 약간 회복될 것으로 예상됩니다.

Visrating에 따르면, 업계의 부채/EBITDA 비율(이자 비용, 감가상각비, 법인소득세를 공제하기 전 회사의 이익을 반영하는 재무 지표)은 ​​작년 2.7배에서 2024년 상반기에 3.7배로 증가했습니다.

또한, 현금 자원은 5% 증가했습니다. 영업 현금 흐름은 약간 회복되었지만 2024년 상반기에는 여전히 마이너스를 기록했습니다.

	빚이 있다
2020년 4분기	161892
2021년 4분기	179697
2022년 4분기	207161
2023년 4분기	222483
2024년 2분기	245640

자료 : 부동산 관리 및 개발 분야 상장기업 약 80여개 재무제표에 따른 단기 및 장기 부채(주로 은행 대출, 채권, 금융리스 등)

많은 투자자들은 부채 상환 현금 흐름이 매우 약합니다.

Visrating 보고서에 따르면, 상장 투자자의 3분의 2 이상이 부채를 상환할 현금 흐름이 약하거나 매우 약한 수준인 것으로 나타났으며, 구체적으로는 운영 현금 흐름이 총 부채의 5% 미만인 것으로 나타났으며, 특히 LDG, Quoc Cuong Gia Lai(QCG), Novaland(NVL)와 같은 프로젝트 법적 문제로 영향을 받은 투자자들의 경우가 그렇습니다.

신용평가기관 전문가들은 또한 단기대출에 대한 과도한 의존이 상당한 재자금 조달 위험을 초래한다고 지적했습니다.

말할 것도 없이, Virating에 따르면 2024년 2분기에 상장 투자자들의 총부채에 대한 단기부채의 비율은 44%로 높은 수준을 유지하고 있으며, 예를 들어 Kien Giang Construction Investment Consulting Group Joint Stock Company(CKG), Nam Bay Bay Investment Joint Stock Company(NBB), QCG, Kosy(KOS)와 같이 현금이 부족한 기업들이 재자본화 필요성이 가장 높습니다.

	현금
씨케이지	29
엔비비	24
QCG	27
코스	8

데이터: BTC, TTO

또한, 데이터에 따르면 2025년에 만기가 도래하는 부동산 채권이 약 105조 VND에 달할 것으로 예상됩니다. Visrating은 향후 12개월 동안 만기가 도래하는 채권의 약 50%가 원금/이자 지급이 연체될 위험이 있다고 추정합니다.

보고서는 "대부분은 NVL, Sunshine, Van Thinh Phat, Hung Thinh 등 최근 원금/이자 지급을 연기한 투자자들과 관련이 있다"고 지적했다.

현재 부동산 사업은 주로 채권, 신용, 주식 발행을 통해 부채를 늘리고 있습니다.

이 중 2024년 첫 8개월 동안 신규 부동산 채권 발행은 같은 기간 대비 5% 감소했으며, 더욱 엄격해진 발행 요건과 개정 증권법의 향후 변화로 인해 낮은 수준을 유지할 가능성이 높습니다.

현행 초안법에 따르면, 공모 채권에 대한 의무적 담보 요건과 사적 배치 채권에 대한 제한적 담보 요건을 기관 투자자에게만 적용하는 내용이 변경안에 포함되어 있습니다.

Visrating에 따르면, 부동산 사업을 위한 은행 대출이 증가하고 주식 발행이 전년 대비 두 배로 늘어난 덕분에 투자자들의 신규 자본 접근성이 2024년에 개선되었습니다.

이전에 일부 전문가들은 2024년에 신용 성장률을 14~15%로 촉진하기 위해서는 자본의 상당 부분이 부동산 시장으로 흡수되어야 한다고 인정했습니다. 부동산 시장은 대규모 자본이 필요하고 많은 은행의 주요 고객이기도 합니다.

출처: https://tuoitre.vn/thay-gi-khi-khoi-no-dai-gia-bat-dong-san-phinh-to-20240925194935178.htm