조용히 이름과 소유권이 바뀌는 프로젝트들.

싸게 팔고 있지만, 그래도 좋은 가격입니다.

호치민시 나베구 응우옌후토 거리에는 호앙안자라이, 푸호앙안, 푸롱, 타이응우옌, 노바랜드 등 프로젝트 소유주들의 이름이 예전에는 수없이 많았지만, 이제는 점차 사라지고 있다. 대신 푸미흥(대만), GS(한국), 케펠랜드(싱가포르)와 같은 외국 기업들이 더 많이 눈에 띈다. 국내외 기업들 간의 소유권 이전이 조용하지만 빠르게 진행되고 있으며, 많은 프로젝트들이 전례 없이 낮은 가격에 되팔리고 있다.

케펠 랜드는 여러 프로젝트를 인수했습니다.

호치민시의 한 부동산 그룹 대표는 은행 대출 원금과 이자를 갚기 위해 가장 인기 있는 프로젝트 몇 개를 케펠 랜드에 매각해야 했다고 밝혔습니다. 매각 가격에 대해 묻자 그는 시장 가격이 10동이라면 외국 파트너에게는 6동에 불과할 것이라며 안타까운 심정을 토로했습니다.

"현재 국내 기업들은 프로젝트를 실행할 자금이 부족합니다. 설령 자금이 있다 하더라도, 지금 같은 상황에서는 제품을 제대로 팔 수 있을지 장담할 수 없기 때문에 감히 시도조차 하지 못합니다. 앞으로 나아갈 수도 없고, 뒤로 물러설 수도 없는 상황이죠. 차라리 모든 걸 팔아서 부담을 덜어내는 게 낫다고 생각하는 겁니다." 그는 슬픔을 감추지 못하고 한숨을 쉬었다.

이 관계자는 유감도 인정했지만, 수익 없이 계속해서 대출금 상환이 이어지는 상황에서 프로젝트를 "계속 보유"한다면 은행 이자 때문에 1~2년 안에 모든 원금을 잃을 것이 분명했기에 싸게 매각한 것이 오히려 다행이었다고 말했다. 이 관계자에 따르면 외국 기업들은 모든 프로젝트에 투자하는 것은 아니며, 법적 서류가 완비된 프로젝트에만 우선적으로 투자한다고 한다. 특히 국내 기업들이 자금난에 시달리고 있다는 점을 이용해 외국 기업들이 저가에 프로젝트를 매입하도록 압력을 가하고 있다고 덧붙였다.

"우리 집에는 쌀이 한 항아리밖에 없어요. 쌀이 떨어지면 이웃에게 빌려야 하는데, 이웃도 쌀이 떨어지기 전에 한두 번밖에 빌릴 수 없어요. 우리도 마찬가지고요. 빌릴 곳이 없거든요. 그래서 어떤 가게는 6개월 만에, 어떤 가게는 9개월 만에, 또 어떤 가게는 1년 만에 망해요. 지금은 물가가 싸도 살아남으려면 가진 걸 다 팔아야 해요." 이 사람은 씁쓸한 어조로 이렇게 말했다.

사실, 현실을 살펴보면 많은 유명 프로젝트들이 소유권 변경, 즉 이름 변경을 겪었다는 것을 쉽게 알 수 있습니다. 다만 기업들이 이를 공식적으로 발표하지 않을 뿐입니다. 부동산 시장의 주요 브랜드인 노바랜드 그룹(Novaland Group)조차도 여러 프로젝트를 말레이시아의 가무다 랜드 그룹(Gamuda Land Group)에 매각해야 했습니다.

장기간 지속되는 어려움과 암울한 전망으로 많은 기업들이 파트너를 찾아 "사업체를 매각"하려는 움직임을 보이고 있습니다. 호치민시의 한 대형 부동산 그룹 대표는 외국 파트너들에게 저렴한 가격으로 프로젝트를 제안했지만, 법적 서류 미비와 토지 사용료 문제로 투자 의사를 밝힌 파트너는 없었다고 하소연했습니다. 마찬가지로 DK 그룹도 일본 파트너와 약 1년간 협력한 끝에 투자 또는 프로젝트 매각 제안을 받았습니다. DK 그룹은 모든 판매를 책임지고, 기여도에 따른 수익 분배까지 포함하는 조건이었습니다. 그러나 아직 계약이 체결되지 않고 상황을 지켜보고 있는 중입니다. 판매 부진, 수익 창출의 어려움, 그리고 파트너 유치의 어려움으로 인해 DK 그룹은 전례 없는 위기에 직면했습니다. 그룹 대표는 "직원 대부분이 퇴사했고, 프로젝트는 중단된 상태이며, 상당한 자산을 보유하고 있음에도 불구하고 파산 위험이 매우 높다"고 한탄했습니다.

선도적인 기업 지원

호치민시 경제대학교 경제 ·법·경영센터의 후인 푸옥 응이아 소장은 국내 기업들이 외국 기업에 자산을 매각해야 하는 상황은 사회와 경제에 많은 부정적인 결과를 초래한다고 주장합니다. 외국 기업의 기여도가 감소하거나 심지어 사라질 수도 있기 때문입니다. 더욱이 자산 손실 규모가 워낙 크기 때문에 위기 이전 수준으로 회복하는 데 5년에서 10년이 걸릴 수도 있습니다. 정확한 손실 규모를 명확히 밝힌 연구는 없지만, 자산 손실률은 20~30%에서 최대 50%에 이를 수 있다고 추정됩니다.

응이아 씨는 "표면적으로는 외국 기업의 지분 인수가 국내 기업에 지속적인 투자를 위한 추가 자금을 제공하여 시장 회복에 도움이 될 것이라고 생각하는 사람들이 많습니다. 또한 위기 이후 시장 투명성 제고와 관련 법규 개선으로 이어질 수도 있다고 기대하는 사람들도 있습니다. 그러나 현실적으로 국내 기업들은 외국 기업과 경쟁할 수 있을 만큼 강력한 브랜드를 구축하기 위해 오랜 시간과 노력을 투자해 왔습니다. 그런데 갑자기 인수되어 자산을 헐값에 매각해야 하는 상황은 기업에 큰 고통을 안겨줍니다. 따라서 정부는 이러한 상황을 최소화하기 위해 각 기업과 사업에 대한 장애물을 제거하는 방안을 고려해야 합니다."라고 말했습니다.

상업 및 사회주택 사업에 대한 투자 정책 승인 관련 장애물과 회사채 발행 문제는 정부의 권한에 속합니다. 그러나 혼재된 공공용지, 토지 사용료, 토지 소유권 증서 발급 문제는 지방 정부의 권한입니다. 검토를 위해 일시적으로 중단된 사업에 대해서는 신용 접근성 개선, 금리 인하, 세금 감면 등의 조치를 통해 문제를 해결하고 초기 자본을 투입함으로써 시장 유동성을 확보하고 기업의 어려움을 완화할 수 있습니다.

레 호앙 차우 씨

베트남 부동산중개인협회 부회장인 팜 람(Pham Lam) 씨도 베트남이 빈그룹(Vingroup), 선그룹(Sun Group), 힘람(Him Lam), 마스터라이즈홈즈(Masterise Homes), 노바랜드(Novaland), 흥틴(Hung Thinh) 등과 같은 대형 부동산 기업들을 육성하는 데 오랜 시간이 걸렸다는 점에 동의했습니다. 이들 기업은 시장을 선도하는 기업으로서 부동산뿐만 아니라 신용, 건설, 건축자재, 노동, 인테리어 디자인, 가구 등 여러 산업에 영향을 미칩니다. 따라서 기업이 어려움에 직면했을 때, 특히 선도 기업들의 회복을 지원할 수 있는 획기적인 접근 방식과 메커니즘이 필요합니다. 이들의 회복은 다른 기업, 산업, 나아가 경제 전체를 활성화시킬 것입니다. 동시에, 사실상 실패한 프로젝트를 되살려 낭비를 줄일 수 있습니다. 특히, 국내 기업들이 오랜 시간과 노력을 들여 쌓아 올린 자원이 외국 기업의 손에 헐값에 넘어가는 것을 막을 수 있습니다.

호치민시 부동산협회(HoREA) 회장 레 호앙 차우는 외국 기업들이 헐값에 프로젝트를 인수하는 모습을 지켜보며 겪었던 고통스러운 경험을 떠올리며, 베트남이 세계무역기구(WTO)에 가입했던 2007년 당시 외국 기업들이 베트남에 대거 진출했던 시기를 회상했습니다. 그러나 당시에는 국내 부동산 기업이나 프로젝트가 외국 기업에 인수될 것이라는 우려는 크지 않았습니다. 오히려 많은 분야에서 국내 기업들이 시장 점유율을 유지했을 뿐만 아니라 외국 기업들을 앞지르기도 했습니다. 하지만 2022년 3분기, HoREA는 유명 대형 부동산 기업과 고가 프로젝트들이 외국 기업에 인수될 위험에 대해 처음으로 경고했습니다. 대표적인 사례로 베트남 최대 부동산 그룹 중 하나가 15억 달러 규모의 프로젝트를 외국 파트너에게 헐값에 넘긴 것을 들었습니다. 현재 베트남에서는 많은 대형 부동산 프로젝트와 그룹들이 외국 기업에 인수되어 최대 49%의 지분을 확보한 사례가 발생하고 있습니다.

"외국 기업들이 베트남 부동산 시장에서 '탐색'하며 원가 이하의 가격으로 최고의 프로젝트를 물색하고 있습니다. 일부 외국 기업들은 저에게 프로젝트를 매각하는 기업이 있으면 소개해 달라고 요청하기도 했습니다. 기업과 시장이 매우 취약하고 자본이 절실히 필요한 상황이기 때문에 이러한 현실을 받아들여야 합니다. 이를 해결하기 위한 근본적인 방안은 부동산 기업을 포함한 국내 기업 전반의 회복력과 역량을 강화하는 것입니다. 특히, 정부, 부처, 지방 정부 등 각급 차원에서 기업들이 프로젝트를 실행하고, 고객과의 신뢰를 구축하고, 유동성을 확보하고, 회복할 수 있도록 권한 내의 장애물을 제거하기 위한 즉각적인 조치가 필요합니다."라고 차우 씨는 강조했습니다.

출처 링크: https://thanhnien.vn/nhung-du-an-am-tham-thay-ten-doi-chu-185230602230353681.htm