이 워크숍은 베트남 부동산 협회(VNREA)가 천연자원환경부, 건설부와 협력하여 10월 15일 오후 하노이에서 주최했습니다.
베트남 부동산 협회(VNREA) 부회장인 응우옌 반 딘 박사는 이번에 부동산 시장과 관련된 3가지 법률(토지법, 주택법, 부동산 사업법)이 모두 매우 자세하고 명확한 규정을 가지고 있으며, 특히 분권화와 권한 위임 측면에서 그렇다는 의견을 밝혔습니다. 하지만 VNREA는 여러 기업의 의견을 들어본 결과 해당 법이 신속히 발효되기를 기대하고 있습니다. 현재 부동산 사업이 겪고 있는 많은 어려움들이 해결되고 풀리기를 기다리고 있기 때문입니다.
"8월 1일부터 지금까지 법률이 시행된 지 2개월이 조금 넘었습니다. 이 기간 동안은 법률의 새로운 조항을 신속하게 시행하기에는 충분하지 않습니다. 특히 법률 조항이 대부분 매우 복잡하기 때문입니다. 그러나 복잡성과 많은 어려움에도 불구하고 법률은 여전히 적극적으로 시행되고 적용되어야 합니다."라고 Dinh 씨는 제안했습니다.
딘 씨에 따르면, 현재 VNREA는 현지에 접근할 때 많은 지역이 여전히 법 집행에 대해 혼란스러워하고 있기 때문에 처리되는 업무 비율이 매우 낮다는 것을 알고 있습니다. 예를 들어, 토지 개간 보상 프로젝트에서 기업들은 토지를 개간하기 전에 100% 보상을 지불해야 한다고 생각합니다. 하지만 이를 실행하는 것은 매우 어렵고 많은 프로젝트가 방해를 받습니다.
경매, 입찰, 토지 사용료 등과 같은 다른 문제도 있습니다. 따라서 VNREA는 앞으로 새로운 법률 규정이 보급되고 신속한 시행을 위한 구체적인 지침이 포함되기를 기대합니다. 이를 위해서는 관련 부처의 관심과 협조가 필요합니다.
많은 기업이 관심을 갖고 답해야 하는 문제 중 하나는 부동산사업법의 규정에 따라 프로젝트의 일부를 양도하려면 해당 양도를 허용하는 투자 정책을 결정하는 기관의 승인을 받아야 한다는 것입니다. 사업의 일부를 양도함으로써 양도인의 원래 사업 규모가 10% 이상 또는 30ha 이상 변경(축소)되는 경우, 사유지법 제41조 제3항 규정에 따라 투자정책 결정을 조정해야 할 경우가 됩니다.
하지만 기업은 부동산사업법의 규정에 따라 투자정책 결정기관으로부터 프로젝트 일부를 양도하도록 허가를 받은 후, 양도인이 투자법의 규정에 따라 투자정책을 조정하기 위한 절차를 밟아야 하는지 의문을 제기했습니다.
이 내용과 관련하여, 주택 및 부동산 시장 관리부(건설부) 부국장인 Vuong Duy Dung 씨는 부동산 프로젝트의 일부 또는 전부를 양도할 때 조정이 필요한 프로젝트 유형이 2가지라고 확인했습니다.
첫째, 투자정책에 승인되고 투자법률에 따라 투자가 선정된 사업의 유형은 투자절차를 밟아야 합니다. 조건은 여전히 부동산사업법 제40조에 따릅니다. 즉, 부동산사업법이나 투자법에 따라 부동산사업을 양도하는 모든 상황은 제40조에 따라 적용되어야 하며, 신용기관의 자산인 부동산사업을 양도하는 경우에도 제40조에 따라 적용되어야 합니다.
다음으로, 부동산사업법에 따라 사업의 일부 또는 전부를 양도하는 경우, 양수인은 이전 투자자의 모든 규정을 승계받습니다. 프로젝트가 이전과 비교하여 변경 사항이 없다면, 투자 절차를 다시 할 필요는 없습니다. 법률에서 규정한 바에 따라 투자 조정이 필요한 기타 경우에는 투자법을 따라야 하며, 그 후 법률과 관련된 다음 단계를 따라야 합니다.
"이 문제는 두 가지 다른 시스템과 두 가지 다른 기관에서 처리하지만, 부동산 사업법에 따라 이전할 때 투자자는 모든 법적 문서(부동산 사업법 제39조)를 상속받으며 투자 정책에 변경이 없는 경우 투자 절차를 다시 할 필요가 없다는 점을 강조해야 합니다." 둥 씨가 분석했습니다.
따라서 투자법을 따르는 부동산 사업 프로젝트의 유형, 이제 해당 프로젝트의 양도는 부동산 사업법을 따라야 합니다. 투자법에 따른 승인 절차에 따라 시행된 프로젝트의 경우, 해당 프로젝트가 이제 이전되고 투자 정책이 변경되면 투자법이 적용됩니다.
국회 경제위원회 상임위원인 판 덕 히에우 씨는 토지법, 주택법, 부동산 사업법, 투자법 등 4개 법률의 시행이 매우 중요하다고 말했습니다. 이 4가지 법률을 집행하는 팀이 필요합니다. 명확한 구현 지침이 없다면 이러한 법률을 실제로 적용하는 데 많은 어려움이 있을 것이기 때문입니다. 그냥 앉아서 우려 사항을 공유하고 제기하는 것만으로는 효과적이지 않습니다. 각각의 우려 사항은 서로 다른 기관의 관할에 속하기 때문입니다. 따라서 기업과 국민의 어려움을 함께 해소하기 위해 관련 당사자 간의 긴밀한 협력이 필요합니다.
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출처: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-kho-khan-cua-thi-truong-bat-dong-san-van-cho-go-bang-luat/20241016071031584
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