왜 우선적 사회주택을 구입하기 어려운가요?

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사회주택에 집중하다

따라서 사회정책을 위한 베트남은행의 우대대출 금리는 사회주택(NOXH)을 매수, 할부구매하거나, 신규 주택을 건설하거나, 거주를 위해 주택을 리노베이션하고 수리하기 위해 미지불 잔액이 있는 대출에 적용되며, 연 4.8%입니다. 사회정책은행은 내용, 데이터, 보고서 및 제안에 대한 전적인 책임을 집니다. 본 결정은 2024년 5월 10일부터 12월 31일까지 효력이 발생합니다.

정부는 이전에 사회주택 대출을 위한 12조 VND 규모의 신용 패키지를 발표했습니다. Agribank , BIDV, Vietcombank, VietinBank 등 4개 상업은행이 연 8.2~8.7%의 이자율로 대출을 제공하고 있습니다. 고객은 5년 동안 연 8.2%의 이자율로 대출받을 수 있고, 기업은 3년 동안 연 8.7%의 이자율로 대출받을 수 있습니다.

최근 국립은행 총재는 Agribank, BIDV , Vietcombank, VietinBank 등 4대 상업은행을 지정하여 사회주택 구매에 연 5%의 이자율로 우대 신용 패키지를 제공하게 했습니다. 이 국립은행 결정은 2023년 1월 1일부터 효력을 발생합니다. 이 패키지에 따라 주택 구매를 지원하기 위해 2023년에 상업은행이 미지급 대출에 적용한 이자율은 120조 VND 패키지와 관련이 없습니다. 실제로 상업은행들은 2013년부터 연 6%의 이자율로 이 신용 패키지를 시행해 왔습니다. 2019년과 2020년에는 연 5%로 감소하고, 2021년부터 현재까지는 연 4.8%로 유지됩니다.

Nhà ở xã hội ưu đãi sao vẫn khó mua? - Ảnh 1. — 호치민시의 많은 사회주택 프로젝트는 법적 문제로 인해 공사가 시작된 후 지연되었습니다.

자본뿐만 아니라, 2023년 4월 3일, 쩐 홍 하 부총리는 2021년부터 2030년까지 저소득층과 산업단지 근로자를 위해 최소 100만 채의 사회주택을 건설하는 투자 프로젝트를 승인하는 총리 결정 338/QD-TTg에 서명했습니다. 이 프로젝트는 도시 지역의 중산층과 저소득 가구, 산업단지 및 수출 가공 구역의 근로자가 감당할 수 있는 가격으로 사회주택과 근로자 주택을 개발하는 것을 목표로 합니다. 2030년까지 각 지자체에서 완공된 아파트 총 수는 약 1,062,200호에 이를 것으로 예상됩니다. 이 중 2021~2025년 기간에는 약 428,000세대가 완공될 예정이다. 2025년부터 2030년까지 약 634,200개의 주택이 완공됩니다.

건설부에 따르면 2023년 1분기 현재 전국적으로 418개의 사회주택 사업이 시행되고 있으며, 건설 규모는 약 43만2400호입니다. 현재 비국가 상업은행도 각 기간별로 사회주택 투자자와 구매자에게 신용 패키지 대출에 참여하도록 권장받고 있습니다. 지방정부는 또한 사람들의 막대한 주택 수요를 충족하기 위해 사회주택 건설 프로그램을 장려합니다. 사회주택 부문이 오늘날만큼 많은 관심과 노력을 받은 적은 없었다고 할 수 있습니다.

돈은 있는데 살 집이 없어요

많은 주목을 받고 있음에도 불구하고 실제로 사회주택 부문에서는 많은 모순이 발생하고 있다. 돈은 있지만 살 집이 부족하다는 뜻입니다.

호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우는 사회정책은행이 최근 연 4.8%의 이자율로 사회주택을 매수하고 임대하기 위한 대출 상품에 11조 동이 넘는 초과금이 있다고 인정했다고 밝혔습니다. 이는 살 집이 없어서 차용자가 없기 때문입니다. 반면, 12조동 규모의 금융지원책은 기업과 국민을 대상으로 금리를 지원하는 상업신용정책에 불과하다. 단기적으로 이 패키지는 투자자에게 유익합니다. 대출 이자율이 연 최대 12~15%에 달하는 현재 상업 이자율보다 저렴하기 때문입니다. 하지만 지금까지는 승인된 프로젝트가 없기 때문에 대출을 해주는 사업체는 없습니다. 호치민시의 많은 프로젝트는 지난해부터 시작되었지만 절차상의 문제로 인해 "은폐"되었습니다. 주택을 살 수 있는 상품이 없다는 것은 사람들이 집을 빌려 살 수 없다는 것을 의미합니다.

차우 씨에 따르면, 120,000억 VND 규모의 이번 지원책은 진정제와 같으며, 주택 구매자의 이자율이 연 8.2%로 여전히 높은 상황에서는 큰 효과가 없다고 합니다. 이런 이자율이라면 가난한 사람들은 감히 돈을 빌리지 못할 것이다. 또한, 8.2%의 고정 금리는 6월 30일까지만 적용됩니다. 7월 1일부터는 6개월마다 새로운 금리가 발표됩니다. 이 패키지는 주택 구매자에게는 5년 동안만 유효하지만, 투자자에게는 3년 동안 유효합니다. 이 기간이 지나면 고객은 합의된 이자율로 대출받기 위해 은행과 협상해야 하는데, 이는 위험도가 너무 높습니다. 게다가 국민들에게는 연 8.2%의 이자율로 원금과 이자를 5년 안에 갚는 것 자체가 부담입니다.

"건설부는 기존 30조 동과 마찬가지로 연 4.8~5% 금리로 11조 동 규모의 추가 신용 패키지를 확실하게 제출해야 합니다. 이 신용 패키지 발행 권한은 국회 상임위원회에 있습니다. 이 신용 패키지는 사회주택 100만 호 건설에 필요한 자금의 30%만 충당할 수 있지만, 이 초기자본을 통해 시중은행들이 위 사업을 시행할 수 있는 충분한 자금을 조달할 수 있을 것입니다."라고 레 황 짜우 씨는 제안했습니다.

호치민시 변호사 협회의 황 투 변호사도 현재 가장 큰 문제는 프로젝트가 부족해 이러한 신용 패키지를 지급하기 어렵다는 것이라고 말했습니다. 이 가운데 가장 문제가 되는 것은 상업주택을 사회주택으로 전환할 때의 계획 조정과 사회주택, 근로자숙소, 학생기숙사, 군인주택, 공공주택, 국가사업 재정착주택, 아파트 재건축 등에 대해 토지이용료 면제 및 토지이용료 징수 금지 정책이다. 지금까지 법적 규정에서는 어떤 경우 토지이용료와 토지임대료가 면제되고, 어떤 경우 감면되는지를 정하지 않았습니다. 이로 인해 지방 정부 기관이 법을 집행하는 것이 "의도치 않게" 어려워지기도 합니다.

또한, 2014년 주택법 제58조 제1항 가목에 따라 사회주택 사업 투자자는 토지이용료 및 토지임대료가 면제됩니다. 따라서 먼저 지방자치단체에서는 구체적인 토지가격을 결정하고 토지가격을 평가하기 위한 행정절차를 밟아야 합니다. 토지이용료가 지급 가능해지면, 도 인민위원회는 토지이용료와 토지임대료에 대한 결정을 내리고, 이어서 토지이용료와 토지임대료 면제를 허용하는 결정을 내립니다. 이 과정은 매우 복잡하고, 시간이 많이 걸리고, 힘들고, 불필요합니다.

정부는 인센티브를 포함한 신용 패키지를 발표했지만, 개인과 기업은 여전히 여러 가지 이유로 이에 접근하는 데 어려움을 겪고 있습니다. 또 다른 어려운 문제는 사람들이 돈을 빌려서 구매할 수 있는 사회적 주택 상품이 현재 부족하다는 것입니다. 따라서 많은 프로젝트가 시행되어 더 많은 주택이 시장에 공급될 수 있도록 법적 장애물을 제거하는 것이 필요합니다. 하노이, 호치민시 등 불리한 지역에 사회주택에 투자해 아무도 사지 않는 지역도 비판할 필요가 있다.

레 황 차우 씨

사회주택사업에 대해 토지이용료가 면제되는 경우 법률에 따라 면제되는 것으로 규정되어 있으므로 토지법의 규정에 따라 토지가격 결정, 토지이용료 산정, 토지임대료 면제 등의 절차를 밟을 필요가 없습니다. 이렇게 하면 기업은 많은 시간을 절약할 수 있습니다. 이를 계기로 사회주택 상품이 시장에 빠르게 출시되었고 신용 패키지도 활성화되었습니다.

변호사 호앙 투

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