11월 28일에 통과된 부동산 사업법(개정)은 특별, 1급, 2급, 3급 도시지역의 구, 군, 시에서 주택을 건설하거나 토지를 구획하여 매각하는 개인에게 토지이용권을 양도할 수 없다고 규정하고 있습니다. 이 법은 2025년 1월 1일부터 공식적으로 시행됩니다.
투자자와 전문가에 따르면, 이 규제는 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다.
Tuan Anh Trading Floor의 이사인 Giang Anh Tuan 씨는 앞으로 작은 주택은 부족할 것이고, 큰 주택과 토지는 팔기 어려울 것이라고 예측했습니다.
오랫동안 약 30m2 면적에 20-30억 VND 가격대의 타운하우스는 대부분 사람들에게 경제적으로 적합하기 때문에, 특히 실제 주택이 필요한 사람들에게 인기가 많았습니다.
" 30~40제곱미터 면적의 주택은 항상 희소했습니다. 이제 세분화를 강화하는 규정이 있으므로 약 30제곱미터의 주택은 실제로 희귀해지고 많은 사람들, 거기에 살 필요가 있는 사람들과 투자자를 포함하여 많은 사람들에게 인기가 있을 것입니다 ."라고 투안 씨는 말했습니다.
30제곱미터 규모의 작은 주택이 점점 더 많은 고객을 유치할 것으로 기대됩니다. (사진: 응옥 비).
한편, 큰 토지는 팔기가 매우 어려울 것이다. 왜냐하면 땅을 여러 필지로 나누지 않았다면 큰 토지 전체를 팔아야 하기 때문에 총 가격이 높은 반면, 자금이 풍부한 고객은 많지 않기 때문이다.
최근 들어 많은 투자자들이 실제적인 필요가 있는 사람들에게 판매하기 위해 작은 땅으로 나누려는 의도로 수백 제곱미터 규모의 토지를 찾고 있습니다. 많은 토지 소유자들은 "토지를 나눠서 팔기"라는 위의 수법으로 큰 이익을 챙겼습니다. 하지만 앞으로 토지구획 강화 규제가 시행되면 이런 방식의 사업은 불가능해질 전망이다.
하노이 호앙마이 구의 부동산 중개인인 응우옌 후 카우 씨는 구획이 좁아지면 "팔리지 않은" 토지의 위험이 발생할 수 있다고 말했습니다. 넓은 토지는 큰 재정적 비용이 따르기 때문입니다. 많은 자금과 느린 유동성으로 인해 일부 고객은 넓은 토지에 돈을 쓰고 싶어하지 않습니다. 이 유형은 홈스테이, 리조트, 팜스테이를 열어 사업을 하려는 사람에게만 적합합니다. 하지만 이 고객 파일은 작습니다.
그 사이, 수억원에서 20억에 이르는 자금으로 작은 땅을 사고 싶어하는 고객들도 많습니다. 그들은 토지를 보유하고, 긍정적인 정보가 나올 때까지 기다려 가격이 오른 후에 팔고 싶어합니다.
“ 200m2 토지의 가격은 약 80-100억 VND입니다. 토지를 약 40제곱미터 정도의 작은 구획으로 자르면, 자금이 약 30억 VND 정도에 불과하기 때문에 투자자들이 쉽게 접근하여 많은 사람에게 판매할 수 있습니다. 그렇기 때문에 대규모 토지가 팔리지 않을 가능성이 높습니다. 그리고 토지 사용권을 분리할 시간이 아직 없는 대규모 토지를 보유한 투자자들은 매각에 어려움을 겪거나 낮은 가격에 매각해야 할 것입니다 ."라고 Cau 씨가 말했습니다.
카우 씨에 따르면 대규모 토지 펀드를 매수한 후 이를 작은 단위로 나누어 판매하면 30~50%의 수익이 발생한다고 합니다. 이것이 많은 투자자가 이러한 형태의 세분화를 "선호"하는 이유입니다.
“ 작은 토지의 가격은 가까운 미래에 확실히 올라갈 것입니다 .”라고 Cau 씨는 말했습니다.
이 문제를 분석한 남부 지역 바트동산의 디인 민 투안(Dinh Minh Tuan) 국장은 이 법이 공식적으로 발효되면 토지 부문이 어려움에 직면하게 될 것이라고 예측했습니다.
투안 씨는 현재 시장에서 토지 거래의 90%가 개인과 소규모 부동산 회사가 토지를 자체적으로 분할하는 모델을 개발하는 자유 분할 상품에서 이루어진다고 설명했습니다.
투안 씨에 따르면, 기업이 프로젝트를 실행하고 허가를 신청하는 것보다 개인이 토지 분할을 신청하는 것이 항상 더 쉽습니다. 이 유형은 가격대가 다양하고 면적이 작기 때문에 현금화가 쉽습니다. 대규모 토지를 매수하여 분할하는 투자자들에게 매각은 매우 인기가 있는데, 그 이유는 매수와 매각의 형태가 자유롭고 공식적인 프로젝트 계획이 거의 없기 때문이다.
투안 씨는 세분화를 강화한다는 것은 토지 구획이 희소하고 공급이 줄어 어려움을 겪게 된다는 것을 의미한다고 말했습니다. 공급이 부족하기 때문에 구매자에게 다가가는 것도 어렵습니다.
이 사람은 대규모 토지를 보유한 투자자들이 "할인된 가격"으로 매도할 수밖에 없을 것이라고 예측했습니다. 할인된 상품의 출처는 이익을 위해 토지를 분할하고 세분화할 목적으로 토지를 매수한 투자자들로부터 나옵니다. 유동성이 부족하면 토지 소유자는 가격을 낮출 수밖에 없습니다.
그러나 토지의 가치가 너무 크기 때문에 대규모 토지 상품은 고객을 찾기 어렵고 구매자가 토지 소유자에게서 "가격을 짜내는" 결과를 낳을 수도 있습니다. 토지 유동성이 감소함에 따라 시장은 장기 경기 침체 속에서 더 큰 어려움에 직면하게 될 것입니다.
차우안
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