소형 주택이 인기를 얻고 있는 반면, 넓은 토지는 매물로 나오지 않고 방치될 위험에 처해 있습니다.

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11월 28일에 통과된 개정 부동산사업법은 특별시, 1급, 2급, 3급 도시지역의 구, 군, 시에서 개인이 주택을 직접 건설하거나 토지를 직접 분할하여 판매하는 목적으로 토지 사용권을 양도할 수 없도록 규정하고 있습니다. 이 법은 2025년 1월 1일부터 시행됩니다.

투자자들과 전문가들에 따르면, 이 규제는 부동산 시장에 상당한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

투안안 부동산거래소의 장안투안 이사는 향후 소형 주택은 부족해지고 대형 부동산은 판매가 어려워질 것으로 예측했습니다.

오랫동안 약 30제곱미터 면적의 단독주택이 20억~30억 VND 정도의 가격대로 책정되어 구매자들에게 매력적인 선택지였습니다. 이는 가격대가 대부분의 사람들, 특히 주택이 절실히 필요한 사람들에게 적합하기 때문입니다.

" 예전에는 30~40제곱미터 면적의 주택이 항상 부족했습니다. 이제 토지 분할 규제가 강화되면서 30제곱미터 정도의 주택은 주거 공간이 필요한 사람들과 투자자를 포함한 많은 사람들이 찾는 진정한 희귀 상품이 될 것입니다. "라고 투안 씨는 말했습니다.

30제곱미터 크기의 소형 주택이 점점 더 인기를 끌 것으로 예상됩니다. (사진: Ngoc Vy)

한편, 대규모 토지는 분할할 수 없기 때문에 판매가 어려울 것으로 예상됩니다. 토지 전체를 높은 가격에 팔아야 하는데, 재정적으로 여유로운 구매자의 수가 많지 않기 때문입니다.

최근 많은 투자자들이 수백 제곱미터 규모의 토지를 매입하여 작은 필지로 분할한 후 실제 필요한 사람들에게 되팔려는 움직임을 보이고 있습니다. 이러한 "토지 분할 후 재판매" 방식을 통해 많은 토지 소유주들이 큰 수익을 올렸습니다. 그러나 토지 분할 규제가 강화되면 이러한 사업 방식은 불가능해질 것입니다.

하노이 호앙마이 지역의 부동산 중개인인 응우옌 후 까우는 토지 분할이 엄격하게 규제될 경우, 대규모 토지는 상당한 자금이 필요하기 때문에 미분양 물량이 발생할 위험이 있다고 말했습니다. 많은 자금과 느린 유동성 때문에 모든 고객이 대규모 토지에 투자할 의향이 있는 것은 아닙니다. 이러한 유형의 부동산은 홈스테이, 리조트 또는 팜스테이를 운영하려는 사람들에게만 적합하지만, 이러한 고객층은 소수에 불과합니다.

한편, 수억 동에서 20억 동에 이르는 예산으로 소규모 토지를 매입하려는 고객층이 상당수 존재합니다. 이들은 토지를 보유하면서 긍정적인 소식을 기다렸다가 가격이 오르면 되팔려는 의도를 가지고 있습니다.

" 200제곱미터(m²) 크기의 토지는 약 80억~100억 VND 정도 합니다. 하지만 이를 40제곱미터(m²) 정도의 작은 필지로 나누면 투자자들은 쉽게 매입하여 여러 사람에게 판매할 수 있습니다. 예산이 약 30억 VND 정도밖에 되지 않기 때문입니다. 그래서 대규모 토지는 미분양 상태로 남을 가능성이 높습니다. 또한, 대규모 토지를 보유하고 있으면서도 토지 소유권을 분할할 시간이 없었던 투자자들은 매각에 어려움을 겪거나 낮은 가격에 팔 수밖에 없게 됩니다 ."라고 까우 씨는 말했다.

카우 씨에 따르면, 대규모 토지를 매입한 후 분할하여 되팔 경우 수익률이 30~50%에 달한다고 합니다. 이것이 많은 투자자들이 이러한 토지 분할 방식을 선호하는 이유입니다.

" 소규모 토지 가격은 가까운 시일 내에 확실히 오를 것입니다 ."라고 카우 씨는 예측했습니다.

이 문제를 분석한 밧동산닷컴(Batdongsan.com.org) 남부 지역 대표 딘 민 뚜안(Dinh Minh Tuan) 씨는 이 법이 공식적으로 시행되면 토지 분양 부문이 어려움에 직면할 것이라고 예측했습니다.

투안 씨는 현재 시장에 나와 있는 토지 거래의 90%가 개인이나 소규모 부동산 회사가 개발한 사설 분할 필지에서 나온다고 설명했습니다.

투안 씨에 따르면, 개인이 토지 분할 허가를 신청하는 것이 기업이 프로젝트를 개발하는 것보다 항상 더 쉽습니다. 이는 분할된 토지가 다양한 가격대와 더 작은 필지 크기를 제공하여 판매가 용이하기 때문입니다. 대규모 토지를 매입하여 분할 후 되파는 투자자들은 정식 프로젝트 계획 없이 자유로운 매매가 가능하기 때문에 이 방식을 선호합니다.

투안 씨는 토지 분할 규제가 강화됨에 따라 토지 공급 부족으로 시장이 어려움을 겪게 될 것이라고 예상합니다. 또한 공급이 제한적이기 때문에 구매자들이 토지를 구하기 어려워질 것이라고 전망합니다.

이 전문가는 대규모 토지를 보유한 투자자들이 "할인된 가격"에 매각할 수밖에 없을 것이라고 예측합니다. 할인된 가격에 매물로 나오는 토지는 주로 시세차익을 남기기 위해 토지를 매입한 투자자들에게서 나올 가능성이 높습니다. 유동성이 감소하면 토지 소유주들은 가격을 낮출 수밖에 없을 것입니다.

하지만 대규모 토지는 가격이 높아 매수자가 줄어들 가능성이 크며, 잠재적 구매자는 토지 소유주와 가격 협상을 통해 더 낮은 가격에 토지를 매입할 수 있을 것으로 예상됩니다. 토지 유동성 감소는 현재 진행 중인 경기 침체 속에서 어려움을 더욱 가중시킬 것입니다.

차우 안

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