토지 가격 리스크가 개발을 '위협'한다. 레슨 2

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연간 토지 임대료와 일회성 토지 임대료 결정이 지연되면서 투자 환경이 영향을 받고, 생산 및 사업 계획, 투자 대출에 대한 담보 대출이 영향을 받았습니다. 특히, 대규모 부지와 대규모 투자자본이 필요한 투자 프로젝트(LNG 항만 창고 프로젝트, 손미 1 화력 발전소 프로젝트, 손미 2 화력 발전소 프로젝트, 풍력 블레이드 제조 프로젝트 등)의 경우 더욱 그렇습니다. 조기에 결정적인 정책이 나오지 않으면 도의 투자 환경과 투자 유치 성과에 영향을 미칠 것이라고 도산업단지관리위원회는 말했습니다.

한 쪽은 조급하고, 다른 쪽은 조심스럽습니다.

노바월드 판티엣이 2025년 말까지 관광 경제 도시 지역을 건설하고 완공하기 위한 많은 활동을 "촉발"하기 위해 특정 토지 가격을 기다리고 있는 반면, 함탄의 새로운 산업 단지 또한 임대를 위한 특정 토지 가격을 기다리고 있습니다. 여기에서부터 개략적인 일정에 따라 건설을 위한 기초가 마련됩니다. 예를 들어, 탄득산업단지는 2023년 2분기에 착공할 예정이지만, 구체적인 토지가격(주거용지와 주거지역 내 농지)의 설정, 평가, 승인 작업이 아직 더디고, 많은 수정과 보완이 필요해 보상 및 정리 작업에 영향을 미쳐 실현이 어려울 것으로 판단됩니다. 현재 산업단지 투자자는 61.17헥타르 면적의 토지 배정/임대 신청서를 제출했습니다. 그러나 인접하지 않은 토지 구획으로 인해 토지를 할당/임대하고 건설 허가를 받아 건설을 시작하기가 어렵습니다. 손미이 산업단지의 경우, 투자자는 1단계에서 성 인민위원회로부터 면적 76.78헥타르의 토지를 할당받았습니다. 하지만 건설을 진행하기 위해서는 토지 임대 계약을 체결하기 위해 구체적인 토지 가격이 필요합니다. 이전에 천연자원환경부는 입찰을 실시하고 컨설팅 회사(TMS Consulting LLC)와 계약을 체결하여 토지 임대료를 결정했습니다. 여러 차례의 긴급 발송 후, 컨설팅 부서는 Son My I 산업단지의 구체적인 토지 가격 결정을 완료하는 데 지연이 발생했다고 보고했습니다. 그 이유는 산업단지 프로젝트와 관련된 평가 작업에 필요한 수익과 비용을 결정하기 위한 조사 및 정보 수집이 매우 제한적이고 많은 어려움에 직면해 있기 때문이며, 2014년 6월 30일자 자연자원환경부 통지문 36/2014/TT-BTNMT에 따라 이를 완전히 입증할 충분한 근거가 없기 때문입니다. 이에 TMS 컨설팅 주식회사는 2023년 4월 5일 토지평가를 위한 정보 검토를 지원해 줄 것을 관련 부서에 요청하는 문서와 함께 평가 결과를 설명하는 보고서 초안을 보냈습니다. 그리고 아직도 결과를 기다리고 있습니다.

이에 따라 2023년 4월 말, 성산업단지관리위원회는 61.17헥타르 면적의 토지에 대한 토지 임대 계약을 체결하기 위해 투자자를 위한 구체적인 토지 가격을 확정하는 등 탄득산업단지가 2023년 2분기에 건설을 시작할 수 있도록 절차를 완료하도록 관계 당국에 보고했습니다. 마찬가지로, Son My 1 산업단지는 76.7헥타르가 넘으며, IPICO 회사의 요청에 따라 2023년 5월에 성 인민위원회에 승인을 위해 제출되었습니다. 이를 통해 해당 사업체는 토지 임대료를 지불하고, 토지 임대 계약을 체결하고, 이 지역에 산업단지 인프라 건설을 조직할 수 있게 되었습니다.

특히 산업단지 투자자들은 보상 및 정리 작업을 진행하고 투자를 준비하면서 한꺼번에 토지를 임대받기를 원하고 있습니다. 그러면 약 300헥타르 규모의 LNG가스항 창고, 손미1 화력발전소 프로젝트, 손미2 화력발전소 프로젝트 등 관련 프로젝트도 한 번에 토지 임대가 필요합니다. 한편, 지방산업단지관리위원회의 정보에 따르면, 구체적인 토지 가격이 아직 결정되지 않았기 때문에 현재 함끼엠 1산업단지에서 4개 프로젝트(면적 4.72헥타르)와 함끼엠 2산업단지에서 1개 프로젝트(면적 2.41헥타르)가 지방인민위원회로부터 토지 임대료를 일시불로 지불하는 것을 승인받았지만, 산업단지 투자자들에게는 3년 동안 일시불로 지불하겠다는 결정이 내려지지 않았습니다. 투자자들이 토지를 한 번 임대하고자 하는 이유는 2차 투자자를 유치하고 프로젝트를 시행하기 위한 자본을 회계 처리하고 빌리는 것을 용이하게 하기 위함입니다.

왜 그렇게 서두르시나요?

천연자원환경부 관계자는 토지 가치가 200억 VND가 넘는 프로젝트에 적용되는 특정 토지 가격의 평가가 느린 데에는 여러 가지 이유가 있다고 말했습니다. 천연자원환경부의 통지문 36에 따르면 가격 평가 방법은 5가지가 있으나, 가장 흔히 사용되는 3가지 방법은 잉여금, 수입금, 비교금입니다. 그러나 컨설팅 부서에서는 일부 사례에서 얻은 정보를 바탕으로, 이러한 방법이 각각의 특정 프로젝트에 적용되면 보장되지 않을 수 있다는 우려를 표명했습니다. 특히, 입력 요소가 안정적이지 않아 잘못된 출력 결과가 나오는 경우에는 더욱 그렇습니다. 예를 들어 비교방법을 보면, 그 지역이 농지였던 경우에는 거래가 없었으므로 비교할 수 없습니다. 또는 잉여금과 수입금의 경우 개발수입, 투자자본, 단가 등을 결정해야 하므로 매우 복잡합니다. 그래서 컨설팅 부서에서는 이를 거듭거듭 시도했고, 부서에서도 컨설팅 부서에 도움을 주었지만, 그 결과는 설득력이 없었습니다. 이러한 프로젝트는 지역적으로 매우 크다고 가정하고 추정해야 하므로, 사람 간의 오류 위험이 아주 작더라도 큰 손실이 발생할 수 있습니다. 또한, 천연자원환경부는 평가 방법에 초점을 맞춰 통지문 36을 개정하고 있습니다.

이는 또한 지방인민위원회가 천연자원환경부에 총리에게 천연자원환경부, 건설부, 재무부 및 관련 부처의 구성원으로 구성된 실무 그룹을 설립하는 것을 고려하고 지시하도록 요청하는 문서를 발행한 이유 중 하나이기도 합니다. 이 실무 그룹은 빈투안성의 토지 가격 전반과 특히 오션밸리 관광단지 프로젝트의 토지 가격을 결정하고 지도하는 데 사용됩니다. 현재 중앙정부는 빈투언성이 NovaWorld Phan Thiet 프로젝트의 특정 토지 가격을 평가하도록 지원하기로 합의한 문서를 발행했습니다.

또한 천연자원환경부 관계자에 따르면, NovaWorld Phan Thiet에 비해 산업단지의 토지 가치 평가는 더 간단하다고 합니다. 하지만 현재 상황에서는 중앙 정부의 도움을 받아 구체적인 가치 평가 계산을 해서 더욱 확신을 갖는 것도 필요합니다. 빠른 시일 내에 도내 대형사업의 특정 토지가격과 관련된 장애물 제거가 해결될 것입니다.

성 인민위원회가 천연자원환경부에 보낸 공식 공문에서는 현재 토지 가격을 결정하는 작업은 투자, 계획, 건설, 토지, 금융, 은행, 시장 등의 매개변수를 규제하는 여러 부문과 분야가 관련되어 있어 매우 복잡하다고 강조했습니다. 따라서 시행자는 평가 방법의 내용을 완전히 이해하여 적절하게 시행, 평가 및 평가하기 위해 여러 분야와 관련된 일반적인 지식과 경험을 갖춰야 합니다. 한편, 지방자원환경부 직원들은 오늘날의 매우 복잡한 평가 업무 요건을 충족할 만큼 가격, 금융, 건설 등의 전문 분야에 대한 경험이 많지 않습니다. 따라서 성 인민위원회는 천연자원환경부가 총리에게 빈투언성의 토지 가격 전반과 특히 오션밸리 관광단지 프로젝트를 지원하고 지도하기 위한 실무 그룹을 설립하는 것을 고려하고 지시하도록 권고할 것을 제안했습니다. 이를 통해 프로젝트가 신속하게 배치되고 운영되어 지역 사회경제가 발전할 수 있게 됩니다.

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