새 집을 짓거나 기존 집을 개조하면 "토지 손실"이 발생할 수 있습니다.
투득시 땀빈동에 거주하는 하 씨는 길이 10m, 면적 50.6m² 의 토지를 소유하고 있습니다. 건축 허가를 신청했을 때, 당국은 그녀에게 건물을 부지에서 1m 뒤로 물러나고 앞쪽으로 2.4m의 공간을 남겨두라고 요구하여, 집의 길이가 겨우 6.6m밖에 되지 않게 되었습니다. 게다가 그녀의 토지는 2층짜리 단층 주택만 지을 수 있는 반면, 이웃 토지들은 토지 전체 면적을 활용하여 단층 또는 3층 주택을 지을 수 있습니다. 하 씨는 "이미 설계사를 고용했지만, 길이가 6.6m밖에 안 되는 집을 지으면 남편과 저, 그리고 두 아이가 지을 충분한 방을 마련할 수 없어서 결국 집을 빌려야 할 것 같습니다."라고 불만을 토로했습니다.
하씨의 땅(가운데)은 양옆에 이미 지어진 주택들에 비해 건축선 후퇴 거리와 토지이용계수가 너무 낮아 "방치된" 상태입니다.
투득시 푸후동에 거주하는 탄 씨도 비슷한 상황에 처해 있었습니다. 그는 주거 지역의 삼거리 교차로에 폭 4미터, 길이 15미터의 토지를 소유하고 있었는데, 앞쪽에는 폭 8미터, 측면에는 폭 7미터의 도로가 접해 있었습니다. 건축 허가를 신청할 때, 그는 앞쪽에서 2.4미터, 뒤쪽에서 1미터, 그리고 측면에서도 각각 1미터씩 후퇴해야 한다는 요구를 받았습니다. 주목할 만한 점은, 인근의 다른 가구들은 이미 토지 전체에 건물을 지었고, 허가를 신청하는 가구들만 이러한 후퇴 조건을 충족해야 했다는 것입니다.
"뒤로 물러나면 집들이 튀어나오거나 뒤로 물러나면서 전체적인 경관이 망가지고, 가족들이 쓸 수 있는 공간도 부족해질 겁니다."라고 탄 씨는 말했다. 그를 가장 화나게 하는 것은 이 지역의 낮은 용적률인데, 3대가 함께 살기에 턱없이 부족하다는 점이다. "투득시는 인구 밀집 지역이 아니라 교외 지역인데, 정부는 낮은 용적률을 강요하고 있습니다. 이 때문에 건설이 더욱 어려워지고 여러 가지 부정적인 결과가 초래됩니다. 주민들이 이런 문제에 대해 많이 불평해 왔는데, 왜 정부 기관에서는 이 문제를 해결해서 고통을 덜어주지 않는 겁니까?"라고 탄 씨는 하소연했다.
나베 지구에 사는 레 딘 안 씨는 사람들이 안정적으로 살고 있는 주거 지역에 적용되는 불합리한 건축선 후퇴 규정에 지쳤다고 말했습니다. 그는 수리 또는 재건축 허가를 신청하려고 했지만, 자신의 땅도 후퇴해야 한다는 이유로 허가를 받을 수 없었다고 합니다. 이미 건축된 두 채의 집 사이에 갇혀 고립된 신세가 되었다는 것입니다.
이는 신규 주거 지역에만 적용되어야 합니다.
결정 56호에 따르면, 50m² 이상의 대지에서 깊이가 16m를 초과하는 경우 건물은 후면 경계선에서 최소 2m 이상 이격되어야 하며, 깊이가 9m에서 16m 사이인 경우에는 최소 1m 이상 이격되어야 하고, 깊이가 9m 미만인 경우에는 주택 뒤편에 공간을 확보하는 것이 권장됩니다. 더욱이, 기존 주거 계획 구역에서는 용적률이 매우 낮아 1~1.2배에 불과한 경우도 있습니다. 이로 인해 건축 가능한 면적이 매우 적어지며, 일부 지역에서는 높이 제한까지 있어 주민들에게 어려움을 가중시키고 있습니다. 특히, 전면, 측면 또는 후면에서 이격 거리가 요구되는 모퉁이 대지의 경우 건축이 거의 불가능한 경우도 있습니다.
탄니엔 신문 과의 인터뷰에서 투득시 도시관리부 부국장인 마이 탄 응아 씨는 현재 투득시에서 건축선 후퇴 규정을 적용하는 것이 세 개 구역이 통합되면서 매우 어렵다고 밝혔습니다. 이전에는 세 지역의 건축선 후퇴 규정이 도로 폭, 건물 경계선, 테라스형 주택 기준에 따라 서로 달랐습니다. 그러나 결정 56호에 따라 통일된 접근 방식이 시행되면서 불일치가 발생하고 주민들의 불만이 커지고 있습니다. 투득시는 계획건축국에 관련 문제를 제기하고 회의를 개최했지만 아직 답변을 받지 못했습니다. 현재 투득시 지도부는 특정 지역에 대한 건축 허가를 내줄 때 전체적인 상황을 고려하여 해당 지역에 적합한 허가를 내주기로 합의했습니다. 만약 특정 지역이나 도로에 기존에 건축선 후퇴가 필요하지 않았다면, 결정 56호에 따라 건축선 후퇴를 허용하지 않아 규정 준수를 보장할 것입니다. 만약 건축선 후퇴가 필요하게 된다면, 이미 건설된 주택의 건축선 후퇴와 동일한 후퇴를 적용할 것입니다.
"호치민시 도시계획건축국이 시의적절하고 합리적인 지침서를 발표하여 건축이 필요한 사람들이 편리하게 건축할 수 있도록 조정해 주기를 간절히 바랍니다. 현재 과도한 이격거리와 낮은 건축면적 때문에 토지 소유자들이 주택 건설을 주저하고 있습니다."
"제56호 결정 이후 주민들의 토지 분할이 과도하게 이루어져 많은 불일치와 주민들의 반발을 초래했습니다. 이전에는 건물 높이 허가가 도로 폭을 기준으로 했지만, 이제는 계수를 기준으로 합니다. 따라서 이전에는 7층 건물이 허용되었던 도로에서도 이제는 2~3층 건물만 허용되는 경우가 있습니다. 계수, 건물 높이, 이격 거리 관련 규정은 원활한 환기를 보장하기 위한 것이지만, 건설업자들은 이전 규정에 비해 불리하다고 느끼며 부정적인 반응을 보이고 있습니다. 투득시는 조만간 이격 거리, 높이, 계수에 대한 건축 관리 규정이 미비했던 기존 분할 지역들을 재검토할 예정입니다. 조사 후, 법적 근거를 바탕으로 허가 발급 절차를 더욱 적절하게 개선할 것입니다."라고 응아 씨는 말했습니다.
나베구의 한 관계자는 56호 결정이 발표되었을 때 각 지역마다 반응이 제각각이었고, 해석과 적용 방식도 제각각이었다고 말했습니다. 많은 지역에서 1/2,000 규모의 계획 프로젝트가 없거나, 토지이용계수가 갱신되지 않은 구식 프로젝트만 남아 있어 계수 계산법을 알지 못하거나, 계수가 너무 낮아 2~3층 건물만 지을 수 있는 경우가 많았습니다. 특히, 주요 도로변 주택의 경우 이전보다 훨씬 낮게 지을 수 있게 되어 주민들의 반발이 거세지고 있습니다. 지방 당국은 주민들을 위해 이 문제를 해결하고 싶어 하지만, 그에 따른 파장을 우려하여 진전이 없는 상태입니다.
"제 생각에는 토지 면적이 너무 좁은 경우가 많으므로, 건축물 후퇴 거리는 실제 상황에 맞게 조정해야 합니다. 시민들에게 이익이 되는 일이라면 무엇이든 해야 합니다. 호치민시 도시계획국과 인민위원회는 회의를 열어 결정 56호를 재검토해야 합니다. 시민들에게 도움이 되는 방향으로 부적절한 부분을 수정해야 합니다. 이 결정은 신규 주거 지역에는 적용될 수 있겠지만, 기존 주거 지역에는 적용하기 매우 어려우므로 개정이 필요합니다."라고 이 관계자는 말했다.
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