두 번째 부동산 세금 문제가 다시 거론되고 있으며, 시장 건강에 맞춰 로드맵을 개발할 필요가 있습니다.

재산세가 주택 가격을 낮출 수 있을까?

건설부는 최근 부동산 가격 상승 원인에 대한 보고서를 정부에 제출하며, 단기간에 이익을 얻으려는 투기와 매매를 제한하기 위해 다수의 주택과 토지를 소유하고 사용하는 사람들을 대상으로 한 세금 정책을 연구하여 제안할 것이라고 밝혔습니다.

건설부에 따르면 최근 주택 가격 상승에 기여한 요인으로는 다수의 투자자, 투자자 집단, 투기자, 부동산 중개인의 '참여'가 꼽힌다. 건설부는 1제곱미터당 1억 원이 넘는 낙찰가가 발생하는 경매에 대해, 많은 투자그룹이 경매에 참여해 바로 매각해 이익을 내는 것에만 주력하고 있다고 밝혔다. 경매장 밖에서는 많은 중개인들이 결과를 기다리며, 토지를 1필지당 2억~5억 VND의 가격 차이로 매수 또는 매도 제안을 할 준비를 하고 있습니다. 불법적인 이익을 위해 많은 토지를 사고 파는 관행은 흔하며, 심지어 조직적으로 이루어져 토지와 주변 주택의 가격이 오르고 있습니다.

일부 단체, 투자자, 개인 부동산 중개인은 시장 정보를 왜곡하여 "가격을 부풀리고", 가상의 가격을 만들어내고... 사람들의 지식 부족을 이용하여 심리를 조작하고, 군중 심리에 따라 투자를 유치하여 이익을 얻습니다.

일반적으로 주택 프로젝트의 투자자들은 매매 가격의 평균 3%를 거래소와 중개인에게 지불하여 제품을 판매합니다. 그러나 중개인은 종종 고객과 거래할 때 시장 상황을 고려하여 가격을 더 높게 책정하여 구매자가 "차액"을 지불하게 만드는 경우가 많습니다.

"열광적인 기간 동안 많은 브로커는 또한 "보증금" 방법을 사용하여 판매자로부터 주택과 토지를 구매한 다음 가격을 10-15% 인상하여 다른 사람에게 판매합니다. 예를 들어 아파트 가격이 50억 VND이고 브로커가 매수를 위해 10억 VND를 보증금으로 지불하고 1개월 이내에 지불하기로 동의합니다. 하지만 이 1개월 이내에 브로커는 6-70억 VND의 차이로 판매할 고객을 찾습니다.

또한 일부 투자자들은 "높은 매매 가격 제공"을 통해 주택 가격을 끌어올리는 데 기여하여 부동산 프로젝트의 평균보다 더 높은 기대 수익을 올리기도 합니다. 건설부는 보고서에서 "판매 가능한 프로젝트가 몇 개 또는 하나뿐인 지역에서는 경쟁과 기준 가격이 부족하기 때문에 투자자들이 이익을 내기 위해 가격을 올릴 수 있다"고 밝혔습니다.

이 문제에 관해 논평하면서, Ths. 응우옌 반 딘 - 부동산 법률 전문가는 주택과 토지 가격이 급등하는 이유 중 하나는 "토지 거래보다 더 귀중한 것은 없다"는 사고방식으로 인한 투기와 축적 현상이 은행의 지원을 받고 있기 때문이라고 말했습니다. 이는 은행업계의 "VIP" 고객 파일입니다. 주택과 토지는 항상 담보로 대출이 이루어지며, 이러한 주택과 토지는 거의 항상 가치가 상승하고 위험이 거의 없는 것으로 간주되기 때문입니다. 사람들의 투자 욕구는 당연하지만, 이러한 현상이 높은 수준에 이르면 투기와 주택 및 토지 축적으로 이어져 시장을 왜곡하고, ​​토지를 경작하지 않게 만들고, 자원을 낭비하게 됩니다.

목 응우옌 반 딘은 주택과 토지에 대한 세금 부과는 의무적 해결책이며, 중앙집행위원회의 2022년 제18-NQ/TW 결의안에 명시되어 있으며 제도와 정책을 지속적으로 혁신하고 완성하며 토지 관리 및 사용의 효과성과 효율성을 개선하기 위한 것이라고 말했습니다. 결의안 18에는 다음과 같은 과제와 해결책이 명시되어 있습니다. "토지 낭비, 방치된 토지, 오염된 토지, 황폐화된 토지의 상황을 극복하기 위해", "대규모 면적의 토지와 많은 주택을 이용하고 토지에 투자하고 토지 이용이 느리고 방치된 토지를 사용하는 사람들에게 더 높은 세율을 규정합니다."

응우옌 반 딘 씨는 최근 토지 경매에서 낙찰가는 시작 가격보다 수십 배나 높다고 말했습니다. 대부분의 사람들은 주 예산에 큰 규모의 추가 수입원이 생긴다는 사실에 기뻐하기보다는 경매 결과에 대해 회의적인 시각을 가지고 있습니다. 그 이유는 경매에서 이긴 후 토지가 종종 버려지고, 많은 경우 "유령 도시"를 형성하기 때문입니다. 이러한 "프로젝트"의 대부분은 종종 입주율이 매우 낮고, 수십 년 동안 실행한 후에도 몇 채의 집만 지어지고 사람들이 이사했습니다. 따라서, ThS. 응우옌 반 딘은 주택과 토지에 대한 세금 부과는 당의 18호 결의안에 정치적 근거가 있지만, 이는 지방 간에 동시적이고 공평하게 시행되어야 한다고 말했습니다.

중요한 요소 중 하나는 세금이 적절한 대상에 부과되도록 보장하고 세금 정책의 효율성을 높이기 위해 세금 데이터베이스가 필요하다는 것입니다. 현재로서는 완전한 데이터베이스가 부족하고 다른 사람이 부동산 이름을 사용하는 현상 때문에 이 부동산을 정확히 누가 소유하고 있는지 결정하지 못했습니다.

그러나 총리는 최근 디지털 혁신을 위해 인구 데이터, 식별 및 전자 인증에 대한 애플리케이션을 개발하는 프로젝트 06을 승인했습니다. 새로운 토지법, 주택법, 부동산사업법은 또한 토지, 주택, 부동산 정보에 관한 국가 데이터베이스를 구축하는 것에 대해 언급하고 있습니다. 이것이 효과적으로 시행된다면 가까운 미래에 신뢰할 수 있는 데이터베이스 시스템을 구축할 수 있으며, 이는 부동산 세법이 통과된 후 이를 시행하는 데 중요한 데이터베이스가 될 것입니다.

“ 부동산에 세금이 부과되고, 부동산에 대한 정보 시스템과 데이터베이스를 수집하여 “소유권을 귀속”시키고 누가 이 부동산을 소유하고 있는지 정확히 파악할 수 있다면 불가능해 보이는 일이 일어날 수 있습니다. 주택과 토지 가격이 하락하고, 심지어 급락할 수도 있습니다. 부동산 투기는 거의 완전히 중단될 것입니다. 은행도 토지 재벌 대신 새로운 고객 기반을 찾아야 할 것입니다.

세금은 "주택은 투기가 아닌 거주를 위한 것"이라는 관점을 구체화하는 것이며, 그래야만 근로자들의 정착 꿈이 멀어질 것입니다."라고 응우옌 반 딘 씨는 강조했습니다.

부동산 시장은 최근 국회가 2024년 8월 1일부터 시장이 예상보다 6개월 앞당겨 시행되도록 하는 3대 중요 법안에 대해 공식 합의하면서 개선의 조짐을 보였습니다. 하노이의 부동산 시장이 활기를 띠고 있는 반면, 다른 지역은 아직 매우 조용합니다. 부동산 사업이 많은 어려움에 직면해 있고 투자자들이 여전히 지방 시장에 "갇혀" 있는 상황에서, 2주택에 대한 세금 부과 제안은 많은 반대 의견을 받았습니다.

사실, 2차 주택에 대한 세금 부과는 새로운 제안이 아니며 2009년부터 언급되어 왔지만 여러 가지 이유로 2022년 6월 국회 상임위원회에서 발표된 결의안 18-NQ/TW에 공식적으로 포함될 때까지 합법화될 수 없었습니다. 하지만 2차 이상의 부동산에 대한 토지이용권과 토지소유권에 대한 추가과세를 통해 토지시장을 규제하는 규제/정책을 개발하는 과정은 많은 장애물에 직면해 있습니다.

특히 많은 전문가들은 부동산 세금 부과가 신중하게 계산되어 평준화되지 않는다면 역효과가 생길 수 있다고 우려하고 있습니다. 즉, 주택 가격이 상승하고 저소득, 중산층이 주택을 구매하기가 더 어려워질 수 있다는 것입니다.

어떤 경로가 적합한가요?

세금은 부동산 양도, 투기, 가격 상승 등의 세금 회피를 처리하는 효과적인 도구입니다. 그러나 2주택에 대한 세금은 시장 현실과 일치하고 모든 당사자의 이해관계의 조화를 보장하기 위해 신중하게 계산되어야 합니다.

많은 전문가에 따르면, 세금은 급등하는 토지 가격을 통제하고, 투기를 줄이며, 시장 조작을 방지하고, 부동산의 실제 가치를 회복하는 도구가 될 수 있습니다. 하지만 현재의 토지정보 관리체계가 명확하지 않아 과세는 쉽지 ​​않습니다.

세금은 좋은 해결책으로, 국가 예산의 수입을 늘리고 단기적으로 6~12개월 또는 1~2년 동안 시장을 조정하는 데 도움이 되지만 장기적으로는 그 효과를 유지할 수 없습니다. 하지만 토지 가격에 대한 세금은 매도자에게 부과되기 때문에 세금을 부과하면 가격만 오를 것이라는 우려도 있습니다.

금융 전문가인 딘 테 히엔(Dinh The Hien)은 언론에 재산세는 자산을 가진 사람에게 부과되는 세금으로 간단히 이해된다고 말했습니다. 자산이 많을수록 세금도 많아집니다. 평균적인 생활 수준을 가진 사람들에게는 집이 하나뿐이라는 것은 문제가 되지 않습니다.

많은 자산(부동산)을 보유하고 있고, 지속적으로 수익을 창출하는 자산을 보유한 사람의 경우 세금을 더 많이 내는 것은 당연합니다. 투자를 위해 대출하는 경우 세금은 투자자가 계산해야 하는 비용의 일부로, "이익은 챙기고 손실은 감수한다"는 의미입니다.

최근 베트남 부동산협회(VARS)도 2주택 이상 구매자와 프로젝트를 포기한 소유자의 두 그룹에 적용되는 부동산 세금 정책을 제안했습니다. 판매자가 부동산을 소유한 기간이 짧은 거래의 경우 세율은 점진적으로 증가합니다.

이전에는 2023년 8월에 호치민시 유권자들이 2차 주택에 세금을 부과하고 토지 가치를 창출하지 않는 빈 땅과 주택에 더 높은 세금을 부과하는 것을 계속 제안했습니다. 재무부는 부동산세법 개정안을 2024년 법률 및 조례 제정 사업에 추가하고, 제8차 국회(2024년 10월)에서 의견을 수렴하기 위해 제출할 예정이라고 밝혔습니다.

칸 안

출처: https://www.congluan.vn/lai-nong-chuyen-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-can-xay-dung-lo-trinh-phu-hop-voi-suc-khoe-thi-truong-post314987.html