최근 국회 사무총장인 부이 반 쿠옹이 대의원들에게 보낸 질의응답 문제에 대한 요약 보고서에 따르면, 정부가 이 시장의 어려움을 해소하기 위해 많은 조치를 취하고 많은 문서를 발행했다고 평가했습니다. 여기에는 총리에게 각 부처와 지방자치단체에 부동산 시장 재구조화를 요청하라고 촉구하는 전보와 문서가 포함됩니다. 하지만 주택 시장을 포함한 이 시장은 여전히 법적 절차, 토지 자금, 투자자본 등의 문제로 어려움과 병목현상을 겪고 있습니다.
"주거용지" 부족으로 승인 불가
투자를 위한 일부 행정절차는 복잡하고 방해가 되며, 시장 세분화는 여전히 불균형을 이루고 있으며, 이 시장에 투자된 신용자본은 여전히 많은 잠재적 위험을 안고 있습니다. 어려움으로 인해 부동산 기업은 투자와 프로젝트 건설을 중단해야 하며, 이는 건설업체, 자재 공급업체 및 기타 여러 산업에도 어려움을 초래합니다. "토지가격 결정, 토지이용료, 부지정리, 투자·입찰·토지 등에 대한 규정과 중복되는 투자자 선정 규정 등 토지 관련 법적 문제는 주택시장 회복과 개발을 가로막는 주요 장벽"이라고 평가기관은 밝혔다.
호치민시에서는 100개가 넘는 부동산 프로젝트가 어려움에 직면해 있으며 해결을 위해 연구 중이고, 기획투자부는 최근 해당 지역 부동산 프로젝트에 대한 투자 승인 이행 상황을 시 인민위원회에 보고했습니다.
따라서 이 기관이 처리 중인 투자 정책 승인을 요청하는 117개 프로젝트 서류 중 62개 프로젝트는 주거용 토지가 없거나 2014년 주택법 조항에 따라 모든 주거용 토지를 이전받지 않았기 때문에 상업용 주택 프로젝트(NƠTM)의 투자자가 되기 위한 조건을 충족하지 못합니다.
따라서 기획투자부는 호치민시 인민위원회에 해당 투자 정책이 투자법과 주택법의 규정을 충족하지 않는다는 이유로 해당 투자 정책을 승인하지 말 것을 권고했습니다. 이로 인해 부동산 사업자들은 프로젝트 실행 과정이 차단될 수 있다는 우려를 갖고 있습니다.
법적 장애물을 제거하면 부동산 프로젝트 실행이 순조롭게 진행되고 시장 개발이 촉진됩니다. 사진: HOANG TRIEU
호치민시 경제법학대학(VNU-HCM) 법학부 강사인 응우옌 나트 칸 석사에 따르면, 법적인 관점에서 볼 때 이 62개 프로젝트에 대한 투자 정책을 승인하지 않는 것은 완전히 적절합니다. 하지만 경제적인 관점과 부동산 시장의 발전을 생각해 보면 이는 적합하지 않은 측면이 많습니다.
신농촌 프로젝트를 추진하기 위해서는 기업이 충분한 토지자금을 보유해야 하지만, 실제로 주거용 토지만 100% 소유하거나 주거용 토지의 일부를 소유한 프로젝트는 시장에 나와 있는 신농촌 프로젝트 전체의 5%를 넘지 않습니다.
따라서 토지이용 형태에 대한 위와 같은 엄격한 규정은 기업이 새로운 농촌 지역 프로젝트를 건설할 때 많은 어려움을 야기합니다. 이를 해결할 방법을 찾지 못하면 이들 사업에 투자된 수십억 동 규모의 자금이 '고착'되어 투자자본이 낭비될 뿐만 아니라 주택 공급 문제도 해결되지 않을 수 있습니다.
Nguyen Nhat Khanh 마스터에 따르면 위 프로젝트를 해결하려면 법적, 관리적 솔루션이 필요합니다. 법적 관점에서 국회는 주택법상 NƠTM 사업을 시행하기 위해 토지이용형태에 관한 규정을 조속히 연구하고 개정하여 현재처럼 주거용 토지에만 국한되지 않고 사업의 토지이용형태를 제한하지 않고 지방토지이용계획 및 건설계획 준수를 보장해야 합니다.
"경영 관점에서, 가까운 미래에 호치민시 인민위원회는 NƠTM 프로젝트를 시행하기 위한 조건을 충족하는 투자자를 선정하기 위해 토지를 사용하는 프로젝트에 대한 입찰을 조직하여 이 62개 프로젝트의 투자자들을 지원할 수 있습니다(입찰에서 승리하면 국가는 NƠTM 프로젝트를 시행하기 위해 토지를 할당하거나 임대합니다) 또는 토지 사용 형태에 얽매이지 않도록 NƠTM 프로젝트의 목적을 사회 주택으로 전환할 수 있습니다." - 칸 마스터가 자신의 의견을 표명했습니다.
많은 규정이 개정되어야 합니다
국회에 보낸 공식 전문 "NƠTM 프로젝트 구현을 위한 계획에 적합한 토지 유형에 대한 토지 사용권 수령에 관해 투자자들이 협상할 수 있는 조건을 마련하기 위해 토지법 초안(개정) 제128조 b항 1항, a항 4항 및 6항을 개정할 것을 제안함"에서 호치민시 부동산 협회 회장인 레 황 차우 씨는 기업과 투자자들이 NƠTM 프로젝트 구현을 위한 토지 사용 계획, 도시 계획, 건설 계획에 적합한 토지 유형에 대한 토지 사용권 수령 또는 토지 사용권 보유에 관해 협상할 수 있는 조건을 마련하기 위해 토지법 초안(개정) 제128조 b항 1항, a항 4항 및 6항을 개정할 것을 제안했습니다.
차우 씨는 또한 초안 토지법(개정) 제128조 1항 b호 규정은 주거용 토지 사용권 수령에 대한 계약만 허용하거나 주거용 토지 또는 주거용 토지와 기타 토지를 사용할 권리가 있어야 하기 때문에 2013년 토지법의 현재 규정보다 내용이 좁아 투자자가 토지에 접근하기 위한 유리한 조건을 마련하지 못하고 토지를 사용하는 사람들의 합법적이고 정당한 권리와 이익을 보장하지 못한다고 지적했습니다.
차우 씨에 따르면, 이 규정이 통과되면 향후 10년 동안 투자자들은 더 이상 신농촌개발 프로젝트를 시행하기 위해 "주거용 토지 및 기타 토지 사용권 수령에 동의"할 수 없게 되어 토지법 초안(개정) 제128조 6항에서 규정한 "주거용 토지 및 기타 토지 사용권 보유" 조건을 충족하는 투자자가 없게 됩니다.
미래 주택 문제와 관련하여, 최근 국회 경제위원회와 건설부가 주최한 부동산 사업법(개정) 초안에 대한 의견을 제공하기 위한 워크숍에서 호치민시 인민위원회 부위원장인 부이 쑤언 쿠옹은 최근 도시에서 주택 사업과 미래 건설 프로젝트를 추진할 때 많은 문제가 발생했다고 말했습니다. 따라서, 담당 기관은 장래 주택을 판매할 자격이 있는 프로젝트를 승인하는 서류를 보유해야 하며, 특히 토지법 조항을 참조할 때 NƠTM 구매자의 소유권 증명서 발급과 같은 많은 결과가 초래됩니다.
부이쑤언꾸엉 씨에 따르면, 부동산 사업법 초안(개정) 제25조 2항은 장래에 형성되는 주택 및 건설 공사가 다음 유형의 토지 사용 문서(토지 할당 결정, 토지 임대차, 토지 임대 계약서, 토지 사용권 증명서, 주택 소유권 및 토지 사용권 증명서, 토지 사용권 증명서, 주택 소유권 및 토지에 부착된 기타 자산...) 중 하나를 보유해야 하는 조건을 규정하고 있습니다.
한편, 현행 토지법에 따르면 토지 사용자는 토지이용권 증서를 소지한 경우 토지이용권을 양도, 임대, 전대, 증여, 저당, 자본금 출자 등이 허용됩니다.
토지 사용자가 재정적 의무 이행을 지연하거나 재정적 의무를 지는 것이 허용된 경우, 그는/그녀는 권리를 행사하기 전에 재정적 의무를 완료해야 합니다. 즉, 투자자가 토지를 할당받았지만 토지 사용료에 대한 재정적 의무를 완료하지 않은 경우, 그는/그녀는 토지법의 규정에 따라 토지 사용권 양도권을 포함한 토지 사용자의 권리를 행사할 수 없습니다.
따라서 호치민시 인민위원회는 "투자자가 재정적 의무를 완수하고 토지 사용권 증서를 보유하고 있기 때문에" 향후 사업을 실시할 주택 및 건설 공사에 대한 승인 절차를 위해 토지 조건에 대한 내용을 기초 위원회에서 연구하고 조정할 것을 권고합니다. 이는 특히 사람들에게 증명서를 발급하는 경우 다음 단계에서 발생할 수 있는 법적 문제를 제한하기 위한 것입니다.
이전 후 계획 조정 허용
호치민시 인민위원회 부위원장인 부이쑤언꾸엉은 부동산 사업법 초안에서 부동산 프로젝트 양도 원칙은 프로젝트 일부 또는 전부를 양도할 때 프로젝트 목표와 계획이 변경되지 않도록 보장해야 한다고 규정하고 있는데, 이는 많은 투자자들이 프로젝트를 인수한 후 프로젝트를 더 좋게 만들기 위해 계획을 조정해야 하기 때문에 "유리하지 않다"고 말했습니다. 부이 쑤언 쿠옹 씨에 따르면, 프로젝트 조정은 프로젝트를 최적화하는 것을 목표로 하며, 최종적인 핵심 목표는 토지 이용 계수를 높이고 도시 계획법의 규정을 준수하는 것입니다. 투자자는 규정에 따라 조정해야 하며 추가적인 재정적 의무가 발생합니다. 호치민시 인민위원회는 도시계획법의 규정과 충돌하지 않도록 이 규정을 개정할 것을 제안했습니다. 그렇지 않으면 프로젝트 이관 이후의 시행 과정에 영향을 미칠 것입니다.
세미나 "부동산의 법적 장애물 제거"
11월 9일, 응우이라오동신문은 "부동산 법률 장벽 해소" 세미나를 개최하여 방문객의 의견을 경청하고 흡수하여 부동산 시장의 병목 현상을 제거하고 흐름을 원활하게 하며 안정적이고 지속 가능한 경제 성장을 촉진하는 솔루션을 찾았습니다.
(*) 11월 8일자 라오동신문 참조
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출처: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm
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