미니아파트 관리 '병목' 해소, 주택구매자에게 더 많은 기회 제공

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2023년 주택법이 정식으로 시행되는 8월 1일부터 해당 조건을 충족하는 미니 아파트 소유자에게는 토지법에 따라 토지에 부착된 주택 및 기타 자산에 대한 소유권 증명서가 부여되어 매매, 임대 또는 할부 매수가 가능해집니다.

지난 10년 동안 미니 아파트의 관리 및 사용은 항상 주민, 전문가 및 관리자의 특별한 관심을 끌며 뜨거운 이슈였습니다... 미니 아파트가 이렇게 특별한 관심을 받은 이유는 이 기간 동안 많은 단점이 있었고 법적 문서에 명확한 규정이 없어 관리가 느슨했기 때문입니다. 사람들은 건설 명령(공용 공간 침범, 건물 높이 증가 등)과 화재 예방 및 싸움 위반을 은폐하기 위해 국가 기관의 일부 공무원과 공모했으며 그 결과 해당 프로젝트에 거주하는 사람들의 생명과 재산에 큰 피해를 입히는 심각한 결과가 초래되었습니다.

가슴 아픈 사연들이 여전히 우리 눈앞에 펼쳐지고 있습니다. 예를 들어, 2023년 9월 13일에 일어난 56명의 사망자를 낸 쿠옹하 거리(쿠옹딘구, 탄쑤언구) 29/70 골목에 있는 미니 아파트 37호실 화재 사고가 있습니다. 이 미니 아파트 건물은 3개 층과 다락방 1개로 건축 허가를 받았지만, 투자가는 이를 9개 층으로 지었습니다. 불과 8개월 후, 중킨 거리 43/98/31 골목 1번지(중화구, 카우자이구)에서 또 다른 소형 아파트 화재가 발생해 치명적인 결과를 빚어 집주인 가족과 세입자를 포함한 14명이 사망했습니다.

또한 법률 문서에서 미니 아파트에 대한 소유권 규정의 "모호성"으로, 특히 71/2010/ND-CP 법령 제43조 제3항은 가구 및 개인을 위한 개별 주택 건설을 허용하고 나중에 주택법 제46조에서 합법화되었습니다. 이 제품 라인은 통제 불능적으로 번창했으며, 투자자들은 기능적 설계, 높이, 방화 및 소화에 대한 규정을 따르지 않을 뿐만 아니라 법적 조건을 충족하지 않기 때문에 손으로 쓴 계약서를 통해 거래 및 양도를 조직합니다. 재정적으로 여유가 없는 사람들도 이 상품을 당연하게 받아들였습니다.

“대도시의 많은 미니아파트 건물은 주거지역 깊은 곳에 불법으로 건설되고 있으며, 교통이 불편하고, 품질이나 화재안전이 보장되지 않습니다. 구매자를 위한 빨간책을 분리할 자격이 없어 분쟁, 불만, 사회적 불안이 발생합니다. 하지만 많은 사람들이 이 상품을 불가피한 규칙으로 받아들였습니다. 왜냐하면 이 상품은 동시에 도심에 가깝고, 다른 주택 상품보다 저렴하다는 조건을 충족하기 때문입니다... 재정적 제약으로 인해." 베트남 부동산 협회 부회장인 응우옌 반 딘 박사가 분석했습니다.

2014년 주택법에 71/2010/ND-CP 법령이 발표되어 합법화된 이후, 하노이, 호치민시와 같은 대도시를 중심으로 미니 아파트가 전국적으로 크게 개발되었습니다. 이 지역은 토지가 협소하고 인구가 밀집되어 있으며 주택 상품이 부족하여 주택 가격이 매분기, 매년 급등하여 저소득층이 주택을 소유하기가 더욱 어려워졌습니다. 이런 상황에서 미니 아파트는 많은 사람들에게 생명의 은인으로 여겨진다.

시장의 필요에 따라 수요가 증가하면 공급이 증가하고 미니 아파트 상품은 시장 경제의 필수품으로 개발됩니다. 예비 통계에 따르면 하노이에는 현재 약 2,000개의 미니 아파트 건물이 있습니다. 호치민시에는 약 42,000호의 미니 아파트가 있어 그 수가 몇 배 더 많습니다. 하지만 미니 아파트의 관리 및 활용에 있어서의 미비점, 한계, 왜곡 등에 직면하여 지난 10년 동안 미니 아파트의 존속을 허용해야 하는지 여부에 대한 많은 논쟁이 있었습니다.

“일하고 생계를 유지하기 위해 대도시로 이주하는 사람이 늘어나고 있습니다. 일반 근로자와 경제적으로 넉넉지 못한 저소득 계층은 비싼 주택 상품을 이용할 수 없어 미니 아파트에 의지하게 되는데, 이 역시 전형적인 시장경제의 산물로 여겨진다. "이 제품이 건설 품질과 관련된 많은 잠재적 위험과 법적 문제를 안고 있다는 사실을 알면서도 많은 사람들은 여전히 기꺼이 그것을 받아들인다"고 도시 관리 전문가이자 건축가인 Tran Huy Anh이 말했습니다.

미니 아파트의 관리 및 활용에 미흡한 점이 지적되자, 2023년 주택법은 이 제품군에 대한 구체적인 규정을 마련했습니다. 이에 따라 법이 정식 시행되는 8월 1일부터 해당 조건을 충족하는 미니 아파트 소유자에게는 토지법에 따른 주택 및 토지에 부착된 기타 자산의 소유권 증명서(일반적으로 핑크북이라고 함)가 발급되고, 매매, 임대, 할부 매수도 가능해집니다.

따라서 방화 및 소화 조건을 충족하는 미니아파트는 프로젝트 하부까지 소방차량이 이동할 수 있는 도로를 갖추고 있으며, 토지사용권을 보유하고 있으며, 주택프로젝트 투자자로서의 조건을 충족합니다. 동시에 건설부의 아파트 관리 및 이용에 관한 규정을 준수해야 합니다(건설부는 미니 아파트의 관리 운영에 대한 별도의 기준과 규정을 발행할 것입니다)... 그러면 현행법 규정에 따라 사업을 할 수 있게 됩니다.

“저는 2023년 주택법에서 이 규정을 환영하는데, 이 규정은 미니 아파트 건물의 관리 및 운영에서 많은 병목 현상을 제거하기 때문입니다. 이는 수요와 공급이 존재하는 시장 경제의 산물입니다. 왜냐하면 현재 저가 주택 상품에 대한 시장 수요가 매우 크기 때문입니다. 하노이 부동산 클럽의 부회장인 응웬 더 디에프는 "우리는 관리할 수 없다는 이유만으로 금지할 수 없습니다. 합법적으로 존재하도록 허용하는 것은 모든 계층의 당국이 이를 보다 면밀히 통제하고 다른 주택 상품과 마찬가지로 미니 아파트에 대한 공평성을 창출할 수 있는 기반이 될 것입니다."라고 말했습니다.