부동산 가격은 오르기 쉽고 내리기 어렵다, 2025년 2가지 시장 시나리오 예측, 하노이 신규 토지 가격표는 연쇄효과를 낼 듯

부동산 가격은 하락할 가능성이 낮다는 전문가들의 예측이 나오고 있습니다. 전문가들은 2025년에 두 가지 시장 시나리오가 있을 것이라고 예상하고 있습니다. 하노이의 새로운 토지 가격표가 연쇄 반응을 일으켜 주택 가격을 끌어올릴 것이라는 내용입니다. 이것이 최신 부동산 뉴스입니다.

향후 2~3년 안에 부동산 시장은 가격 변동, 투자자와 주택 구매자 모두의 수요 조정 등 상당한 변화와 함께 더욱 명확해질 것입니다. (사진: 안푸옹)

공급 증가, 부동산 가격 하락은 여전히 ​​어려움

2024년 전체 신규 분양 아파트 공급 물량은 3만5000여 가구에 이를 것으로 예상되며, 이는 당초 예측했던 2만2000~2만4000여 가구보다 늘어난 수치다. 2025년까지 이 숫자는 하노이와 호치민시라는 두 주요 시장 모두에서 40,000개의 아파트로 늘어날 것으로 예상됩니다. 하지만 전문가들은 공급이 상당히 늘어나더라도 부동산 가격을 '누그러뜨리기'는 여전히 어려울 것이라는 데 대체로 동의한다.

CBRE 베트남의 CEO인 Duong Thuy Dung은 2025년 부동산 시장을 전망하면서 주택 가격은 하락하지 않겠지만 최근 기간만큼 빠르게 상승하지는 않을 것이라고 말했습니다. 증가율은 2024년 대비 5~8%가 될 수 있습니다. 사람들이 저렴하게 구매할 수 있는 가격을 어떻게 책정할 것인가는 여전히 어려운 문제이며, 현재로서는 답이 없는 시장에 큰 과제입니다.

Dung 씨의 분석에 따르면 하노이의 아파트 가격 지수는 2019년 2분기에 비해 64% 증가했으며, 이는 호치민시의 증가율의 두 배에 해당합니다. 평균 1차 매매 가격은 m2당 6,000만 VND에 달합니다.

동의합니다, 부교수님, 박사님. 경제 전문가인 딘 트롱틴은 2024년이 하노이 아파트 부문 가격이 급등하는 해라고 말했습니다. 아파트 가격은 2022년 m2당 평균 4,000만 동에서 2024년 3분기 말에는 m2당 7,000만 동 이상으로 상승했습니다. 주목할 점은 시장에서 더 이상 6,000만 VND/m2 미만의 가격으로 책정된 프로젝트가 없으며, 많은 중간 규모 프로젝트의 가격은 1억 VND/m2가 넘습니다.

거래가 활발한 기간에는 매매 가격이 매일, 매주 상승하는 경향이 있지만, 유동성은 높은 수준을 유지합니다. 주택과 투자에 대한 오랫동안 억눌렸던 수요가 폭발할 기회를 얻었는데, 이는 시장에서 고객과 투자자의 신뢰를 회복하기 위한 많은 인센티브가 있었기 때문입니다. 급증하는 수요에 비해 공급은 여전히 ​​부족해 가격이 상승했습니다.

전문가들은 하노이 아파트 가격 상승이 둔화됐지만, 투입 토지 비용 증가로 인해 2025년에는 매매 가격을 낮추기 어려울 것이라고 말했습니다. 실제로 하노이 시장은 호치민시의 성장 시나리오를 따르고 있습니다. 향후 2~3년 안에 부동산 시장은 가격 변동, 투자자와 주택 구매자 모두의 수요 조정 등 상당한 변화와 함께 더욱 명확해질 것입니다. 2025년 하노이의 모든 1차 공급은 고급 및 럭셔리 부문에 속할 것으로 예상됩니다. 그 중 사치품이 36%를 차지한다.

사업적인 관점에서, Hung Thinh Corporation의 부사장인 Ngo Huu Truong 씨는 앞으로 부동산 가격이 하락하기는 매우 어려울 것이라고 말했습니다. 그 이유 중 하나는 프로젝트 승인 절차에 오랜 시간이 걸려 투자 비용이 늘어나는 데 있습니다.

부동산 가격과 관련하여 베트남 부동산 협회 부회장인 응우옌 반 딘(Nguyen Van Dinh)은 지금부터 2025년 말까지는 새 법률의 규정이 완전히 적용되지 않고 여전히 오래된 문제를 이용하고 있다고 언급했습니다. 따라서 토지 가격은 합리적인 수준을 유지할 것으로 예상됩니다. 하지만 2026~2027년 기간에도 지금까지 적절한 조정이 이루어지지 않는다면 가격에 더 큰 압력이 '밀려'올 것입니다.

딘 씨에 따르면 부동산 시장에는 두 가지 시나리오가 있을 것으로 보인다. 잘 규제된다면 시장은 2026~2027년에도 안정적으로 유지될 것이다. 적절한 기술적 조정이 없으면 부동산 가격이 더 높고 비합리적인 수준으로 상승할 수 있습니다. 그러면 시장은 다시 어려워질 겁니다.

시장은 가장 힘든 시기를 겪고 있습니다.

건설부는 방금 2024년 건설업계의 10대 주요 사항을 발표했습니다. 그 중 2024년은 약 7.8~8.2%의 성장 이정표를 기록하며, 2020년 이후 가장 높은 수치를 기록하며, 정부가 결의안 01에서 지정한 목표(6.4~7.3%)를 넘어섰습니다.

이는 또한 2020년 이후 건설업이 달성한 가장 높은 성장률이며, 이는 경제 전체의 GDP 성장을 주도하는 원동력입니다. 도시화율은 44.3%에 도달하여 국회가 정한 목표치인 43.7%를 넘어섰습니다. 건설업계는 또한 정부가 지정한 두 가지 목표를 달성했습니다. 여기에는 폐수 수집 및 처리율 18%, 전국 평균 주택 면적 26.5m2/인 등이 포함됩니다.

건설부는 작년 부동산 시장을 평가한 결과, 시장의 어려움을 해소하기 위해 많은 동시적 솔루션이 시행되었다고 밝혔습니다. 부동산 사업 시행의 난관과 걸림돌 제거를 위한 총리 실무작업반은 지방자치단체와 부동산 기업과 협력하여 정보와 상황을 파악하고, 각 사업의 구체적 내용을 검토하여 논의, 지도, 질의응답을 통해 시행의 난관과 걸림돌을 제거하기 위해 노력해 왔습니다.

건설부는 "부동산 시장은 가장 어려운 시기를 극복하고 회복과 개발의 모멘텀을 얻으며 긍정적인 변화를 겪었다"고 강조했다.

작년의 또 다른 하이라이트는 사회주택 개발에 특별한 관심을 기울인 것입니다. 5월 24일, 사무국은 새로운 상황에서 사회주택 개발에 대한 당의 지도력을 강화하는 것에 관한 지침 제34호를 발표했습니다.

건설부는 사회주택 개발을 위한 우선적 자본 조달에 관한 결의안 초안을 정부에 제출하고 있습니다. 이에 따라 5년간 적용되는 채권 자본을 통한 사회주택 대출에 대한 100,000억 VND 규모의 우대 패키지를 시행할 것을 제안합니다. 위와 같은 노력은 앞으로 전국적으로 사회주택 개발이 가속화되는 데에 기본이 될 것입니다.

하노이의 새로운 토지 가격표의 영향

방금 발표되어 2024년 12월 20일부터 시행되는 하노이 조정 토지 가격표에 따르면 하노이 일부 지역의 토지 가격은 2019년 이후 발표된 토지 가격표보다 2~6배 높습니다. 특히 가장 높은 토지 가격은 호안끼엠 구의 일부 도로로 7억 VND/m2에 가깝습니다.

일부에서는 하노이가 새로운 토지가격표를 적용하면 주택가격이 계속해서 상승할 수 있다는 의견도 있다.

건설부 보고서에 따르면 2024년 토지가격표를 적용하면 부동산 사업의 토지 이용 비용이 기존에 비해 상당히 증가할 것으로 나타났다. 그 이유는 주택과 부동산 가격에 영향을 미치는 주요 비용으로는 부지 정리에 대한 보상 비용, 토지 사용료, 주택, 부동산 등의 프로젝트에 대한 건설 비용, 세금, 관련 수수료 등이 포함되기 때문입니다.

특히 토지 이용료와 관련된 비용은 주택 건설 프로젝트의 총 비용에서 큰 비중을 차지하는 경우가 많습니다. 고층 아파트 프로젝트의 경우 7~20%, 빌라 및 타운하우스 프로젝트의 경우 25~50%에 이릅니다.

건설부에 따르면, 새 토지가격표를 적용하면 연쇄반응이 일어나 부동산 및 주택 가격이 기존에 비해 15~20% 상승할 것으로 전망된다.

Dat Xanh Mien Bac의 총책임자인 Vu Cuong Quyet 씨는 기업의 경우 토지 가격표가 있으면 토지 가격 평가 단계가 시장 가격을 면밀히 따르는 데 도움이 될 것이라고 말했습니다. 조정된 토지가격표는 기업이 토지세를 결정하는 중요한 근거입니다.

그러나 토지세를 시장 가격에 따라 결정한다면 기업의 토지이용전환세는 더 높아질 것이고, 이로 인해 매수자에게 지급되는 부동산 생산판매가격은 더 높아질 것입니다.

새로운 규정에 따라 할부로 지불하는 아파트를 팔 수 있나요?

많은 사람들이 당장 많은 돈을 쓰지 않고도 집을 갖고 싶어서 아파트를 할부로 구매하는 추세입니다. 그렇다면 아파트를 할부로 구매할 때 어떤 규정을 충족해야 할까요?

2023년 주택법 제167조에서는 아파트의 분할매매에 대하여 다음과 같이 규정하고 있습니다.

- 당사자들의 합의에 따라 주택 매매 계약서에 명확히 명시됩니다.

- 할부납부 기간 동안 아파트 구매자는 아파트를 사용하고 유지관리를 책임져야 합니다. 다만, 별도로 합의한 경우 또는 아파트 보증 기간 중에는 예외입니다.

특히, 2023년 주택법 제167조 제2항은 다음과 같이 규정하고 있습니다. 분할납부 또는 할부납부한 주택 매수인은 주택 매수 대금을 전액 납부한 후에만 타인과 이 주택을 매매, 증여, 교환, 담보제공 또는 자본금 출자 등의 거래를 할 수 있습니다. 다만 당사자 간에 별도의 약정이 있는 경우는 예외입니다.

이 규정에 따르면, 할부로 아파트를 구매한 구매자가 아파트를 다른 사람에게 판매하려면 당사자 간에 별도의 합의가 없는 한 판매자에게 주택의 전체 매매 가격을 지불해야 합니다.

따라서 투자자에게 할부로 지불하여 아파트를 매수하거나 매도자에게 할부로 지불하는 경우, 아파트 매수대금 전액을 지불한 경우에만 당사자 간에 별도의 약정이 없는 한 매수자는 아파트를 다른 사람에게 매도할 수 있습니다.

마찬가지로 은행 할부대출을 담보로 한 경우, 이를 타인에게 매도하고자 하는 경우, 2015년 민법 제321조 제5항에 따라, 은행의 동의 또는 법률에서 정하는 바에 따라 담보권자는 은행에 담보된 아파트를 타인에게 매도할 수 있습니다.

따라서 당사자들이 합의하거나, 은행이 분할납부로 아파트를 매각하는 데 동의하는 경우 다음과 같은 방법을 사용할 수 있습니다.

- 투자자가 국가기관에 인증서 신청을 제출하지 않고 아파트 매매계약 이전 서류에 서명했습니다.

- 당사자들은 아파트에 대한 기존 할부매매계약을 취소하기로 서명하고, 매도인은 신규 매수인(기존 매수인이 레드북을 양도하지 않은 경우)과 직접 아파트 매매계약을 체결하거나, 세 당사자(기존 매수인, 매도인, 신규 매수인) 간에 아파트 할부매매에 대한 서면 계약을 체결합니다.

- 은행, 매수자, 매도자 간에 3자 계약을 체결하여 은행이 아파트를 분할로 다른 사람에게 판매하는 데 동의합니다. 동시에, 부동산 담보 해제를 실행하고, 매매 계약서를 다시 체결하고, 레드북을 새로운 구매자에게 양도합니다.

이 경우 당사자는 2015년 민법 제370조의 규정에 따라 은행의 대출채무를 타인에게 양도할 수 있습니다.

따라서 매수인은 위 분석에 따른 매도인의 동의가 있거나, 할부금이 전액 지불되었거나 당사자 간 합의에 따라 지불된 경우 분할납부로 아파트를 매도할 수 있습니다.

출처: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-dia-oc-de-tang-kho-giam-du-bao-2-kich-ban-thi-truong-nam-2025-bang-gia-dat-moi-o-ha-noi-se-co-tac-dong-day-chuyen-299222.html