아파트 가격은 실제 가치를 훨씬 초과하고, 거래 건수는 주거용 타운하우스를 초과했으며, 하노이 중심가의 아파트는 2025년에 최고의 수익을 가져올 것으로 기대됩니다... 이것이 최신 부동산 뉴스입니다.
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| 1차 아파트 매매가격은 지속적으로 상승하고 있으며, 멈출 조짐이 보이지 않아 2차 아파트 가격 수준을 실제 가치를 훨씬 초과하는 높은 수준으로 유지하는 원동력이 되고 있습니다. (사진: 린안) |
2024년 가장 높은 성장률을 기록할 상위 3개 도시
베트남 부동산협회(VARS)의 보고서에 따르면, 2024년 부동산 시장은 가장 어려운 시기를 지났다고 합니다.
2024년 전체 시장은 81,000개에 가까운 제품을 판매했는데, 이는 2023년 대비 40% 이상 증가한 수치입니다. 이 중 65,376개의 신제품이 판매되었는데, 이는 2023년 대비 약 3배 증가했지만 2018년 대비 약 7%에 불과합니다. 2024년 4분기에만 시장은 28,000개의 신제품을 판매했는데, 이는 전 분기 대비 2배, 2023년 같은 기간 대비 4배 증가한 수치입니다.
공급이 개선됨에 따라 2024년 거래량은 꾸준히 증가할 것입니다. 2024년에는 전체 시장에서 47,000건 이상의 성공적인 거래가 기록되었으며, 이는 흡수율 72%에 해당합니다.
특히 많은 시장에서 아파트 부문의 가격 상승률이 눈에 띄게 나타났습니다. VARS가 선정한 150개 프로젝트를 대상으로 실시한 연구에 따르면, 2024년 말까지 하노이의 평균 매매 가격은 2019년 2분기에 비해 72.4% 증가했습니다. 다낭은 49.9%의 증가율을 기록했고, 호치민시는 약 34.3%로 증가율이 더뎠습니다.
1차 가격은 꾸준히 상승하고 있으며 멈출 조짐이 보이지 않아 추진력이 생기고 2차 아파트 가격 수준은 실제 가치를 훨씬 웃도는 높은 수준을 유지하고 있습니다.
그와 함께, 토지 분할 및 완전한 법적 문서가 있는 토지의 가격도 회복되었고, 토지 세분화 및 매매에 대한 엄격한 규제로 인해 토지 공급이 감소한 상황에서 크게 증가했습니다. 특히, 개발 계획이 있거나 인프라가 잘 갖춰진 도시에 있는 1m2당 3,000만 VND 이하의 저가 토지가 인기를 끌며, 가격은 작년 말 대비 15% 상승했습니다.
VARS 보고서는 또한 투자자들이 인프라 시스템, 도시 계획의 이점 덕분에 가격이 적당하고 성장 가능성이 큰 교외의 지방과 도시의 주거용 토지를 찾는 경향이 있다고 지적했습니다. 반면 하노이와 호치민시라는 두 특별 도시의 주거용 토지 가격은 지속적으로 상승하여 대부분 고객이 접근할 수 없는 새로운 최고 수준을 확립했습니다.
베트남 부동산 중개인 협회 회장인 응우옌 반 딘 씨는 부동산 시장이 여전히 긍정적으로 움직이고 있다고 말했습니다. 고급 주택 부문에서는 시장 유동성이 약간 감소하는 경향이 있지만, 실제 주택 수요를 충족하고 합리적인 가치를 지닌 주택 상품은 안정적으로 유지됩니다.
VARS는 시장이 회복되고 안전하고 건강하며 지속 가능한 방향으로 발전하려면 투자자가 단기 이익에 집중하는 대신, 가격이 시장의 구매력에 적합하도록 해야 한다고 생각합니다.
투자자들에게는 2개의 세그먼트가 관심을 끌 것입니다.
OneHousing의 사업 개발 이사인 Tran Quang Trung 씨에 따르면, 거시 정책의 변화, 프로젝트 개발 계획 및 투자자의 제품 출시로 인해 2025년 부동산 시장은 투자자에게 관심을 끌만한 2개 세그먼트가 있을 것입니다.
첫 번째는 아파트 상품입니다. 이는 현금흐름 투자나 가격 상승을 기다리는 투자 수요를 충족하는 상품이 될 것입니다. 아파트는 총 가격이 적당한 부문으로, 많은 사람들이 투자에 참여할 수 있으며, 앞으로도 아파트 상품에 대한 수요는 여전히 매우 높습니다. 동일한 투자수준을 고려할 때 아파트상품은 임대수익률과 가격상승률 측면에서 타운하우스와 택지상품에 비해 우수한 가치를 보여주고 있습니다.
OneHousing 시장조사 및 고객통찰센터에 따르면, 2024년 1분기부터 하노이의 아파트와 주거용 토지 간 거래 비율은 약 40-60이었습니다. 하지만 2024년 2분기부터 아파트 상품에 대한 수요가 급증하면서 이 균형은 방향을 바꾸어 아파트 거래가 주거용 타운하우스 거래보다 많아졌습니다.
많은 투자자가 타깃으로 삼는 두 번째 부문은 주거 단위를 형성할 수 있는 프로젝트 내 저층 상품, 대규모 프로젝트 또는 우수한 인프라 투자가 포함된 토지 상품입니다. 2025년 시장에서는 이 부문이 차지하는 비중이 더 커질 것입니다.
전문가는 현재 투자자들이 시장에 참여할 때 자본원을 신중하게 계산하고, 매수 시점부터 집을 받을 때까지 2~3년 동안 장기 투자를 결정해야 한다고 권고한다. 아니면 "서핑"과 단기 투자에 참여하는 대신 자산을 보유하거나 임대 현금 흐름을 활용할 목적으로 매수해야 합니다. 이는 시장에 매우 위험하고 지속 불가능한 형태의 투자이기 때문입니다.
2025년에 어떤 부문이 가장 큰 수익을 낼까?
베트남 부동산 중개인 협회 회장인 응우옌 반 딘 씨는 하노이 중심부의 아파트는 투자자들이 고려할 수 있는 옵션이라고 말했습니다. 이 제품군은 투자 수익성을 결정하는 많은 특성을 갖추고 있습니다.
베트남 부동산 중개업자 협회 회장은 2018~2023년 동안 하노이 중심가의 아파트 공급은 지속적으로 낮은 수준을 유지할 것이며, 하노이의 전반적인 공급 감소와 함께 증가할 것이라고 말했습니다. 2024년이 되면 하노이의 아파트 공급은 다시 증가하기 시작할 것이지만, 주로 도심에서 멀리 떨어진 교외 지역에 집중되어 90% 이상을 차지할 것입니다.
호안끼엠, 바딘, 동다, 하이바중 지구 등 중심 지역의 아파트 공급은 여전히 매우 부족합니다. 2024년 예비 조사에 따르면, 중부 지역에서 판매 중인 제품은 약 400개에 불과하며, 신규 판매 프로젝트는 3개로 2023년의 약 30%에 불과합니다.
하노이 중심가의 아파트 공급은 항상 낮은 수준을 유지해 왔고 점점 더 부족해지고 있습니다. 이는 개발 사업에 필요한 토지 기금이 고갈되고 높이와 건설 밀도에 대한 규제가 엄격해져서 공급이 점점 더 부족해지고 있기 때문입니다. 특히, 경제 및 도시 개발에 따른 수요가 커지면서 중심 지역의 부동산 가격이 상승 추세에 있습니다. 하노이 중심가 4개 구의 평균 아파트 가격은 2019년 초에 비해 두 배로 올랐으며, 하노이 전체의 평균 상승률보다 30% 더 높습니다. 그 중에서도 하이바중과 동다구는 지난 5년간 가격 상승률이 가장 높은 두 구입니다.
지난 3년 동안 판매를 위해 개설된 신규 프로젝트들은 매 개장 단계마다 가격이 약 10%씩 꾸준히 상향 조정되었습니다. 2024년 한 해에만 중부 지역에서 새로운 고급 아파트 프로젝트가 판매를 시작할 예정이며, 일반 가격은 m2당 1억 2,500만 VND부터 시작합니다.
서비스형 아파트의 가격은 m2당 약 8,800만 달러(부가가치세 및 관리비 제외)입니다. 아파트 임대료는 전반적인 추세와 희소성으로 인해 전체 시장의 일반적인 증가보다 더 빠르게 상승했으며, 같은 기간 동안 약 15%가 증가할 것으로 추산됩니다.
딘 씨에 따르면, 중심 지역의 아파트, 투자 및 부동산에 대한 수요는 항상 높고, 특히 고급 제품에 대한 수요는 높습니다. 1차 공급량은 많지 않지만, "방울 단위" 방출 방식으로 꽤 잘 흡수됩니다.
2024년 신규 공급의 예비 흡수율은 50%로 추산됩니다. 임대 아파트의 입주율은 항상 80% 이상이며 점차 증가하고 있습니다. 이 지역의 거래는 1차 공급이 제한적이기 때문에 주로 2차 시장에서 이루어집니다.
딘 씨는 호안끼엠, 바딘, 동다, 하이바중의 4대 중심가가 최고의 입지와 수도에서 가장 높은 품질과 가장 현대적인 사회 기반 시설 시스템 덕분에 항상 투자자들에게 인기가 있다고 강조했습니다. 이곳에는 대기업, 회사 및 대사관의 본사가 위치해 있습니다.
그 결과, 이 지역에 위치한 부동산은 레스토랑, 카페, 쇼핑몰, 국제 병원, 엔터테인먼트 구역에 쉽게 접근할 수 있어 고급 세입자의 요구에 적합합니다. 특히, 2050년 비전을 바탕으로 2030년까지 4개 중심구역을 계획하여 주민에게 이상적인 생활 환경을 조성하는 고품질 생활공간이 많은 지역을 조성하는 것을 목표로 합니다.
하노이 교외 지역 토지 경매 최고가 7600만 VND/m2 돌파
쿠옥 오아이 지구 토지 기금 개발 센터는 국립 주식 경매 회사 5호와 협력하여 하노이 쿠옥 오아이 지구 탄푸 코뮌 옌 꾸안 마을의 토지 사용권 DG31/2019에 대한 토지 경매 지역에서 26개 토지 구획(LK2, LK6 구역)을 성공적으로 경매했습니다.
경매된 토지의 면적은 73.2~101.5m2이고, 시작 가격은 m2당 470만 VND입니다.
약 14시간 만에 26개 토지의 경매가 성공적으로 끝났습니다. 이 중 가장 높은 가격을 기록한 토지는 7,670만 VND/m2로 시작 가격보다 약 16배 높고, 가장 낮은 가격은 4,070만 VND/m2로 시작 가격보다 8.6배 이상 높습니다.
쿠옥 오아이 구가 이 경매에서 모은 금액은 약 1,330억 VND로, 시작 가격 대비 1,210억 VND 이상 차이가 났습니다.
지난 11월에는 꾸옥 오아이 지구가 탄푸 코뮌의 옌 꾸안 마을에서 수십 개의 토지를 성공적으로 경매했습니다. 가장 높은 가격을 기록한 토지는 m2당 9,470만 VND이고, 가장 낮은 가격은 m2당 7,070만 VND입니다.
꾸옥오아이 지구 인민위원회에 따르면, 이 지구는 2024년에 161개 토지 구획, 14,920m2가 넘는 면적에 대한 6개 프로젝트에 대한 7건의 경매를 성공적으로 실시했습니다. 경매 낙찰 금액은 8,253억 VND가 넘습니다.
올해 1월에는 제5국립주식경매회사가 꾸옥오아이 지구 토지기금개발센터와 협력하여 꾸옥오아이 지구 인민위원회의 자산인 26개 토지(LK1, LK2 지역) 사용권 경매를 계속 진행할 예정입니다.
경매된 토지 26개는 꾸옥오아이 구, 탄푸 코뮌, 옌꾸안 마을, DG 31의 토지 사용권 경매 구역을 위한 기술 인프라를 구축하는 프로젝트에 속합니다.
토지 면적 85-122m2. 시작 가격은 470만 VND/m2입니다. 1구획당 3억9,950만동에서 5억7,300만동 이상에 해당합니다.
1월 15일 오후 5시까지 판매 및 경매 서류 접수가 가능합니다.
경매는 여러 라운드로 진행되며 최소 6라운드의 필수 투표를 통해 진행됩니다. 경매에서 여러 라운드로 진행되는 실시간 투표는 다른 입찰자가 없을 경우 종료됩니다. 상향 입찰 방식. 경매는 1월 18일 아침에 진행됩니다.
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출처: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-chong-mat-vuot-xa-gia-tri-thuc-nhan-dinh-phan-khuc-se-mang-lai-loi-nhuan-tot-nhat-nam-2025-299638.html
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